Kevés a spekuláns: még nincs lufi az ingatlanpiacon

Nem kell ingatlanpiaci lufitól tartani, sőt, további áremelkedés várható, mondta a növekedés.hu-nak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki szerint akkor kell majd óvatosnak lenni, ha a mostaninál nagyobb arányban jelennek meg spekulánsok a piacon, mivel reálértéken számítva most a 2008-as szinten állnak az árak. A Corvinus Egyetem oktatóját arról is kérdeztük, miért veszik aranyáron a panellakásokat, hol éri meg most befektetési céllal lakást venni, mennyi hozamot lehet kitermelni bérbeadással, és meghosszabbítják-e a kedvezményes lakásáfát.

Fotó: Berszán Fanni – növekedés.hu

Ma már rengeteg, egymásnak ellentmondó elemzés lát napvilágot, már kicsi ingatlanügynökségek is elemzéseket készítenek. Önök milyen adatbázis alapján készítik az ingatlanpiaci előrejelzéseket és az elemzéseiket?

Szerencsés helyzetben vagyunk, hogy a keresleti és kínálati oldalt is látjuk, köszönhetően a nagyszámú, havi 2,5 milliós oldallátogatásnak. Az elemzések fontos alapja, hogy évente több mint kilencven ezren hirdetnek nálunk, és naponta több mint 8500 ingatlanközvetítő használja az ingatlan.com oldalt. A hitelpiacra is rálátunk, hiszen ahogy az árak megemelkedtek, a vásárláshoz is egyre többen vesznek fel kölcsönt. Érdekes adat, hogy a tavaly az első félévben már többen vettek fel hitelt a lakásvásárláshoz, mint amennyien saját pénzből finanszírozták a beruházásukat. Az elemzéseinkhez felhasználjuk a statisztikai hivatal, illetve a nemzeti bank és a bankrácio.hu kimutatásait is, így lesz kerek az összkép.

2014-től gigantikus drágulásokat láthatunk. Emögött valós értékemelkedés áll, vagy készüljünk fel egy későbbi árzuhanásra?

Az biztos, hogy a drágulás üteme intenzív: két év alatt átlagosan másfélszeres bővülés volt, de a legkeresettebb kategóriáknál négyzetméterenként akár duplázást is megfigyelhetünk. Természetesen a régiós különbségeket is láthatjuk, a térségünkben szinte mindenhol drágábbak az ingatlanok. Tavaly az eladott használt lakások ára körülbelül 7-8 százalékkal haladta meg az előző évi árszintet. Ez azt jelenti, hogy ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban. Az eladott új lakások ára 2015-höz képest 19 százalékos drágulást jelent. Az árakat az inflációhoz is viszonyítani kell, hogy megkapjuk egy adott ingatlan reálértékét. Ennek alapján ez most a 2008-as szint közelében van.

Ez azt jelenti, hogy nem drágábbak arányaiban az ingatlanok most, mint tíz évvel ezelőtt, noha az elmúlt három évben kezdtek az árak emelkedni, azt megelőzően pedig csökkentek, legfőképpen 2010 és 2014 között.

Ha a régiós árakat nézzük, még bőven van hová felzárkóznunk. Meddig emelkedhetnek még az árak?

Hosszú távra előrevetítve növekvő árakkal lehet számolni, csak a növekedés mértéke nem mindegy, mekkora. Az lenne a lényeg, hogy a vevő és az eladó is előre tudjon kalkulálni, ezt most nem látom. Úgy gondolom tehát, most nem kell attól tartani, hogy kipukkadna az ingatlan lufi, sőt van még lehetőség az áremelkedésre is. Akkor viszont el kellene gondolkodni, hogy hogyan tovább, ha a befektetési spekulánsok a mostaninál még nagyobb arányban jelennének meg a piacon.

Sokan tartanak attól, hogy a hitelezés felfutása újabb ingatlanpiaci lufit fújhat?

Mostanában kétfajta hiteltípus a nyerő: az egyik a lakáshitel, köszönhetően az olcsó kamatoknak, a másik pedig a személyi kölcsön. Ez utóbbiból a legkedvezőbb már 6.5 százalékos kamattal elvihető, a fedezet pedig a jövedelem. Fontos az is,

a hitelpiac felpezsdüléséhez a fizetések emelkedése is közre játszott, ennek köszönhetően a banki kockázatok is csökkentek

hiszen a lakosság könnyebben vissza tudja fizetni a felvett összeget. Ami az átlagos futamidőt és az összeget illeti, a lakáshiteleknél 15-17 év és 8-10 millió forint jellemzi az átlagot. A családi otthonteremtési kedvezmény is meghozta a családok lakásvásárlási kedvét: kezdetben a használt lakásra, majd az új építésű ingatlanokra vonatkozóan, amely a kínálati oldal növekedését vonzotta magával. Ennek ideje is volt, hiszen korábban az országban alig épültek új ingatlanok. Most ez felfutóban van, a cél az, hogy évente negyvenezer új lakás épüljön, hiszen a régi ingatlanok egy része, főleg amelyek már száz évnél is idősebbek, lassan használhatatlanná válnak. Most szerencsére magához térhet a piac. Ezt bizonyítja, hogy tavaly a lakáspiaci forgalom tovább élénkült, januártól októberig 95 ezer lakást értékesítettek.

Az épülő lakások számáról az előrejelzések akár 200 százalékos eltérést is mutatnak. Mekkora lehet a különbség a tervezett és a valós építési mennyiség között az eddigi előrejelzéseik beválási aránya alapján?

Idén 20-25ezer körül lehet majd az újonnan épült lakásszám. Ebben nyilván az is benne van, amelyik csupán terven létezik, és soha nem épül majd meg. A szakemberhiány továbbra is fennálló probléma, amely visszaveti az építkezések ütemét.

Ilyen alacsony kamatszintek mellett jó befektetés az ingatlan. Hol érdemes most vásárolni?

Aki ebben gondolkodik, egyszerre tartja szem előtt a hozamot és a biztonságot. Budapesten a keresett helyek közé tartozik például a XIII, a XI. a III., illetve a belváros. Ez utóbbit akkor érdemes választani, ha pontosan tudjuk, hogyan szeretnénk profitálni. Ennek ugyanis több módja lehetséges: a piaci árnál olcsóbban jut hozzá az ügyfél az ingatlanhoz, elvégzi a felújítást és drágábban adja el. Itt azonban egyre körültekintőbbnek kell lenni, a belvárosban szinte elfogytak ezek a lakások, tehát ez a módszer inkább a külsőbb kerületekben érvényesülhet. A másik módszer szintén a belvárosra vonatkozhat leginkább: olyan ingatlant vásárolunk, amely kiadható – legfőképpen a külföldieknek.

Ezt nevezzük rövidtávú lakáskiadásnak, vagyis Airbnb-nek. Itt jóval több haszonra lehet szert tenni, de magasak a költségek is.

Ez csak a belvárosban éri meg, és ott is a belső, turisztikai szempontból kiemelt részekben. Itt a turizmus fejlődése miatt bérleti díjak pár év alatt szintén jelentősen, akár évi 26 százalékkal is felduzzadtak. A harmadik stratégia pedig a kiszámíthatósága miatt a hosszú távú bérbeadás lehet, hiszen erre is nagy érdeklődés mutatkozik az urbanizáció hatás miatt. Hiszen sokan költöznek a fővárosba a jobb munkalehetőség és a magasabb fizetések és a jobb gazdasági, szolgáltatási környezet reményében Budapestre ahol szinte komplett városrészek épülnek.

Fotó: Berszán Fanni – növekedés.hu

Mekkora hozamra lehet így számítani?

Akár 5-6 százalék is elérhető éves szinten. Ha csupán takarékbetétben tartanánk a pénzt, ennek a töredéke lenne a hozam, ha az állampapírokat nézzük, akkor is csak körülbelül a fele. Lényeges, hogy az ingatlannak növekszik az értéke a kiadási idő alatt is.

Hol keressünk lakást, ha olcsóbban szeretnénk vásárolni?

A fővároson belül többek között a IX., a XI. vagy, XIII. kerület külső része jöhet szóba. Ám ez nem tükrözi a kínálat mennyiségét, hiszen ha egy-egy kerületben sok lakást adnak el egyszerre, akkor az árak tompítottak lesznek ott is. Szintén érdekes statisztika, hogy egy eladó lakásra hány érdeklődés érkezik. E szerint a IX. kerület volt az első, majd a IV., illetve a X. kerület következett. Mindez jól mutatja, hogyan viszonyul egymáshoz az ingatlanok ára, illetve a kerületek népszerűsége, amit persze a közlekedési helyzet befolyásol – ezekben a kerületekben ugyanis jónak és egyszerűnek mondható.

Mivel magyarázható, hogy szinte aranyáron adják-veszik a panellakásokat?

A kisebbeket keresik leginkább, a garzonok iránt megnövekedett a kereslet. Persze itt is hatalmas az árkülönbség, állapottól, helységek számától, elrendezéstől függően. A panellakások „csúcsra járnak”, itt az árelőny akár 30 százalék is lehet egy téglalakásoz képest, ráadásul a fenntartási költségük is olcsóbb lett az utóbbi pár évben. Ma már nincs a rossz szájíz e lakások iránt, hiszen a panelprogram keretében számos energiahatékonysági felújítás megtörtént. Nem beszélve arról, hogy mindennek köszönhetően a panellakások a leggyorsabban értékesíthetők közé tartoznak.

Pörög az ingatlanpiac, körülbelül milyen gyorsan adható el egy ingatlan?

A panelek esetében tavaly átlagosan 58 nap alatt, míg a téglalakásoknál több mint 75 napos az átfutás, a családi házaknál pedig közel 160 napról is beszélhetünk. Természetesen népszerűek az új építésűek is, ám érdemes résen lenni, mert hamar elfogy a legjobb kínálat, akár már a tervezőasztalról: a vevők kimazsolázzák a legjobb fekvésű ingatlanokat.

Az 5 százalékos kedvezményes áfa meghosszabbítására lát-e esélyt? Sok új építésű beruházás ugyanis jelentős időbeli csúszásban van.

Az eddig bejelentett tervek szerint 2020-ban az új lakások áfája a mostani 5 százalékról 27 százalékra nőhet. A várható magasabb ár elbizonytalanítja a vevőket, így a piaci szereplők egyre jobban sürgetik az áfa-kedvezmény meghosszabbítását. Az elmúlt hetekben biztató nyilatkozatokat hallhattunk kormányzati oldalról is, miszerint ez év második felében napirendre kerülhet a hosszabbítás lehetőségének átgondolása. Ez nyilván a nagy beruházókat érintheti, azokat, akik hatalmas telkeket vásárolnak. Ettől függetlenül annak, akinek kisméretű telke van és amúgy is tervezi az eladást, annak is érdemes lehet megnézni, most mennyit kapna érte.

Lesújtó véleményeket hallani az ingatlanközvetítők felkészültségéről. Lát-e javulást ezen a téren? Egyáltalán, érdemes ingatlanközvetítőt keresni, vagy inkább magunk próbálkozzunk az eladással?

Javaslom az előbbit. Olyannyira szigorodtak ugyanis a szabályok mind a tevékenységet, mind pedig a képzettséget illetően, hogy szakérővel jobban járhatunk. Január elsejétől minden ingatlanközvetítőnek rendelkeznie kell szakképesítéssel, eddig elég volt, ha egy irodában egy főnek volt képesítése. Nem kis pénzről van szó, fontos a bizalom is. Persze ha valaki ragaszkodik ahhoz, hogy maga adja el, akkor arra figyeljen, hogy megkülönböztesse a komoly érdeklődőt a felszínestől, avagy netán a csalótól, illetve legyen tisztában az ingatlan előnyeivel, de a hátrányaival is. Azaz legyen saját maga ügynöke. A haszon így biztosan nem marad el.

Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője

A Budapesti Corvinus Egyetem Gazdálkodástudományi karán szerzett diplomát, pályafutását a Deloitte Zrt. adótanácsadási osztályán kezdte.

2009-ben csatlakozott az ingatlan.com-hoz, ahol kezdetekben gazdasági és pénzügyi területen dolgozott. 2015-től a vállalat elemzéseiért és kommunikációjáért is felel.  

2008 óta a Corvinus Egyetem Vállalatgazdaságtan Intézetének oktatója. A reklámadóblog.hu adószakmai blog szerzője, okleveles adótanácsadói képesítéssel rendelkezik.