CSAK ÓVATOSAN A KECSEGTETŐ ÁRÚ BEDŐLT BANKI INGATLANOKKAL!

Az egyre magasabbra hágó lakásárak mellett kapóra jöhet, hogy akár a piaci ár feléért is meg lehet vásárolni azokat az ingatlanokat, amelyek a bankokhoz kerültek azoktól, akik nem törlesztették az arra felvett jelzáloghitelüket. Ám az ilyen házak, lakások megvásárlása kockázatosabb, mint egy átlagos ingatlané, ezért a megvételük előtt a szokásosnál alaposabban érdemes körüljárni a részleteket. Ebben próbálunk segíteni.

Egy II. kerületi, Csatárka utcai, 220 négyzetméteres, 5+1 félszobás lakás 105,1 millió forintért? Első ránézésre vonzónak tűnik ez az ár, hiszen az legalább 20-30 százalékkal alacsonyabb a rózsadombi piaci átlagnál, de vannak olyan ingatlanok, amelyekhez képest még nagyobb a diszkont. A hirdető a CIB Bank leánycége, a Recovery Zrt., amely a pénzintézettől felvett jelzáloghiteleiket fizetni nem tudóktól visszavett ingatlanokat értékesít. A hazai bankok az ilyen otthonokat általában azért árulják jóval a piaci ár alatt, hogy azok lehető leggyorsabb értékesítéséből mielőbb hozzájussanak a pénzükhöz, vagy legalább annak minél nagyobb részéhez.

Ám még mielőtt a kecsegtető áruk alapján bárki is rohanna letenni a foglalót egy-egy ilyen ingatlanért, érdemes tisztában lenni ezen ügyletek sajátosságaival. A legfontosabb különbség egy „normál” adásvételhez képest az, hogy a vevő

nem mindig egy ingatlant, hanem egy olyan banki követelést vásárol meg, amelyet az adós – az esetek döntő többségében az ingatlan tulajdonosa – nem tud visszafizetni az őt hitelező pénzintézetnek. 

A Recovery Zrt. pedig ingatlantulajdont ad el, de speciális esetben birtokjog nélkül.

A „vételár” így a bankhoz kerül, amivel annak a kintlevősége megszűnik. Ezt követően a vevő a bank helyébe lépve megszerzi azokat a jogokat és kötelezettségeket, amelyek az eredeti követeléshez tapadnak. Ezután kezdődhet meg az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházása a vevőre, valamint a birtokbavételi eljárás.

Ez utóbbit bonyolíthatja meg, ha a bank még nem szerzett tulajdonjogot az adott ingatlanon, mert nem érvényesítette a zálogjogát. Ez esetben ugyanis a vevő nincs közvetlen kapcsolatban az ingatlan tulajdonosával, ezért nehezebben tud információkat szerezni az ingatlan állapotáról. Miközben az adásvétel nagyban függ attól is, mennyire együttműködő a banki adósságát visszafizetni nem képes, ezért otthonáról lemondani kényszerülő „eladó”.

Márpedig a bankok hirdetéseikben figyelmeztetik az érdeklődőket, hogy nem mindig rendelkeznek az ingatlan birtokjogával.

Hozzátéve: ez azt jelenti, hogy a vevő kockázata a kiszemelt lakás, ház birtokba vétele, azt a vevő nem jogosult követelni az eladótól és vele szemben az ingatlan birtokbaadásával kapcsolatban semmilyen igénnyel nem léphet fel, az ingatlant a vevő köteles a saját veszélyére és költségére birtokba venni.

Bár egyes bankok – például a Raiffeisen – azzal érvelnek, hogy azért érdemes az általuk eladásra kínált ingatlanokat megvásárolni, mert azokat bevizsgálták, értékbecslővel felmérték, s a vásárlás lebonyolításában is segítenek, sokakat érthetően elrettenthet, hogy nem mindig lehet személyesen megtekinteni az otthonokat. Egyrészt a banktitokra hivatkozva, másrészt azért, mert azok általában még lakottak.

Így csak fotókat lehet nézegetni a lakás, ház belsejéről, amelyek a tapasztalatok szerint az esetek többségében a valóságosnál kedvezőbb képet festenek. 

Azzal is számolni kell, hogy bár a vételár kifizetésével az ingatlan jogilag a vevő tulajdonába kerül, a birtokbaadás az adminisztratív teendők miatt jelentősen, akár fél évig vagy még annál is hosszabb ideig elhúzódhat. Hiába rendeződik ugyanis a bank követelése azzal, hogy a vevő kifizeti a vételárat, ha az eredeti tulajdonos nem akaródzik kiköltözni, ezért ellene lakáskiürítési pert kell indítani. De az sem kizárt, hogy különböző panaszokkal, kifogásokkal, fellebbezések benyújtásával, igényper indításával próbálja hátráltatni az átadást.

Problémát jelenthet az is, hogy a banki ingatlanos lakások megvételére csak azoknak van esélyük, akik a vételárat teljes egészében önerőből elő tudják teremteni.

Hitelt ugyanis egy ilyen ingatlanra a bankok általában nem adnak – sokszor még a felújításukra sem.  

Ezzel szemben elő szokták írni a vételár egyösszegű megfizetését. Legfeljebb annyi a könnyebbség, hogy az ingatlan értékének 25-35 százalékát kell letenni készpénzben, míg a maradék összeget 2-3 héten belül. Mivel ezek az ügyletek általában közvetítő irodákon keresztül zajlanak, előzetes ügyintézési költségekkel is kell számolni.

Mindezekből arra lehet következtetni, hogy a nem fizető adósoktól visszavett banki ingatlanok megvásárlása jellemzően azok számára lehet vonzó megoldás, akik megengedhetik maguknak, hogy a vételár leszurkolását követően nem tudnak azonnal beköltözni. Valamint azoknak, akik alapvetően befektetési céllal lovagolnák meg a piaci ár alatti lehetőséget.