ÉLÉNK LAKÁSPIAC IDEJÉRE: ÉLJEN AZ LTP ÉS A HOSSZÚ KAMATPERIÓDUS

hirdetés

A 2008-as pénzügyi és ingatlanpiaci válság előtti boldog békeidők szintjén van újra a hazai lakáspiaci tranzakciók száma. Aki a vásárláshoz pénzügyi konstrukciót is igénybe vesz, annak érdemes tudnia, hogy bár most nagyon alacsonyak a kamatok, egy 10, 15, sőt akár 20 éves időszakban még sok minden változhat! Két fontos tipp!

Magyarországon nagyjából 4 millió lakóingatlan van. A nemzetközi tapasztalatok szerint egy jól működő ingatlanpiacon átlagosan 20 évente azért mindenki lép egyet.

  • A fiatal pár végre megengedheti magának az első saját lakást,
  • jönnek a gyerekek, nagyobb lakás kell,
  • az édesapát és így a családot is tartósan máshová szólítja a munkája,
  • vagy éppen kirepülnek a gyerekek, és jobb lenne egy kisebb lakásban alacsonyabb rezsit fizetni.

Tranzakciók

Ha ez a sok élethelyzet valóban mind lakásvásárlási tranzakciókkal is járna, akkor Magyarországon évente 200 ezer lakásnak kellene gazdát cserélnie. Ez ma még egy illuzórikus szám, de már nagyjából a 80 százaléka reális, természetesen sokan kényszermegoldásokat választanak, mert például a kistelepülésen eladhatatlan a családi ház, vagy, mert a változás ideiglenesnek tűnik, és ilyenkor sokan bérlakásban húzzák meg magukat.

Természetesen a forráshiány is sokszor meggátol lépéseket, hiszen évekig a lakáshitelektől is sokan ódzkodtak, mert nagyon megégette magát az ország a devizahitelekkel.

Vannak megoldások

Most azonban minden sokkal könnyebb, alacsonyak a kamatok, az állam erősen támogatja a lakásvásárlásokat (CSOK, lakástakarékok állami támogatása, egyéb adókedvezmények, MNB-s fogyasztóbarát hitel szabályozás).

Így lehetőségek vannak, de annak, aki 2018 áprilisában pénzügyi konstrukció segítségével vesz lakást, két hosszabb távú elemet mindenképpen érdemes figyelembe vennie.

Nem rövid táv

Az egyik csalóka csábítás, hogy most nagyon szexiek a változó kamatozású hitelek, de ezek veszélyeket is rejtenek magukban. A lakáshitel hossz távú elköteleződés.

Nagyon leegyszerűsítve a képletet, aki a mostani zérókamatok világából indul ki, annak attraktív lehet az alacsony aktuális kamatokkal eladósodnia, de később nagyot koppanhat. A másik lehetőség az, hogy hosszabb időtávra (kamatperiódusra) befixálja a kamatokat az adós. Ez rövid távon drágább, de cserében például egy 10 éves kamatperiódusú hitelnél a következő 10 évben nem fog változni a kamatszint.

Most lehet lépni

Figyelem, aki a hosszabb kamatperiódus mellett dönt, az nem azt jelenti ki, hogy rövid távon a kamatok emelkedésére számít. Nem, ez egy stratégiai döntés, mert a lakáshitelek teljes időtartalma alatt tényleg sok minden változhat.

Ha a mostani (például amerikai) kamatemelési hullámtól független is maradhat esetleg Magyarország egy ideig, nincs közgazdász, aki hitelesen meg tudná mondani, hogy 2025-ben milyen lesz a hazai kamatkörnyezet.

„Akkor majd lépek, amikor kell” – mondja erre az egyszeri hitelfelvevő, de ez illúzió.

Most, ilyen alacsony aktuális kamatok mellett lehet ekkora áron lehet hosszabb távra fixálni, de semmilyen garancia nincsen arra, hogy egy, kettő, vagy öt év múlva is ezen a szinten lehet rögzíteni a kamatfizetést.

Az LTP előnyei

A másik stratégia döntés a lakástakarékok igénybe vétele. Az a konstrukció, amelyben van egy fix kamatos felhalmozási (megtakarítási), majd egy fix kamatos hitelfelvételi időszak kétségkívül kedvező, hiszen méretes állami segítség is jár vele. Rendkívül kiszámítható, mert mind a megtakarítási, mind a hitelfelvételi időszak kamatai előre kalkulálhatóak.

Ma úgy tűnik, hogy nem olyan nagy truváj, hogy az LTP-konstrukció hitelkamatai alacsonyak, hiszen a piaci hitelkamatok is alacsonyak. A fanyalgók azt is mondhatják, hogy azok az összegek, amelyekkel optimálisan kihasználható az LTP konstrukció, az nem lakásvásárlásra elegendő, legfeljebb egy korszerűsítésre.

Igaz és igaz.

Mégis

Csakhogy az LTP nyújtotta pénzügyi előnyt akkor sem érdemes az államnál hagyni, ha esetleg csak részleges megoldást jelenthet az LTP egy teljes lakásvásárlási tranzakcióban. Az LTP nagy előnye, hogy kiszámítható és minden kamatkörnyezetben kedvező (hiszen, vagy a betéten, vagy a hitelen nyerhetünk, de az állami szubvención mindenképpen). Ezek az előnyök valóban egy esetleges kamatfelfutás idején érhetnek nagyon sokat, de ha minden így maradna 20 évig, akkor is jó üzlet az LTP.

Nem is kérdés, hogy a lakástakarékok előnyei magasabb kamatkörnyezetben jobban látszanak, de nagyon nagy hiba lenne, ha nem tudnánk most elképzelni azt, hogy más is lehet a környezet. Olyan ez, mint a ruhatárunk, örülhetünk annak, hogy itt a tavasz, jön a nyár, de azért nem szoktuk ilyenkor kidobni a kukába a sálat, a sapkát és a télikabátot.