Hatszoros a különbség az önkormányzati és a piaci lakbér között
ElemzésekEgy átlagos értékű lakás megvásárlásához már 7,1 évnyi átlagos nettó fizetésre volt szükség 2025 végén. Eközben a piaci albérletek drágák, önkormányzati bérlakáshoz pedig rendkívül nehéz hozzájutni. A Wekerle-program érdemi változást hozhat – de nem mindegy, hol és milyen lakások épülnek
Magyarországon a lakosság 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él, míg a piaci bérlők aránya mindössze 4%. Az önkormányzati bérlakások száma 2025 végére 99 ezerre csökkent, ebből 6,9 ezer lakhatatlan, további 5,5 ezerben pedig jogcím nélküli lakók élnek. Aki önkormányzati bérlakáshoz jut, jelentős árkülönbséggel találkozhat: Budapesten az átlagos önkormányzati lakbér négyzetméterenként 780 forint, míg a piaci bérleti díj mintegy 5200 forint.
A GKI elemzése azt vizsgálta meg, hogy hol vannak a hazai bérlakásszektor valódi szűk keresztmetszetei és milyen szempontokat érdemes figyelembe venni a Wekerle-program fejlesztéseinél.
Miért nem elég önmagában új bérlakásokat építeni?
A probléma nem pusztán a lakások számáról szól. Az önkormányzati bérlakások 43 százalékában határozatlan idejű szerződéssel laknak a bérlők, Budapesten ez az arány 59 százalék. Ez jelentősen korlátozza az önkormányzatok mozgásterét az új lakásigények kielégítésében. Évente országosan mindössze 5–7 ezer önkormányzati lakást utalnak ki az igénylőknek. Az új bérlakások ezért akkor tudnak valódi lakhatási alternatívát teremteni, ha ott épülnek, ahol tartós kereslet van rájuk, és hosszú távon, kiszámítható feltételekkel érhetők el.
Hol van valódi kereslet?
A hazai bérlakáspiac mintegy 85–90 százaléka Budapestre és néhány nagyobb egyetemi, illetve gazdasági központra koncentrálódik. Budapesten a lakosság 16–18 százaléka él magánbérletben, a belső kerületekben pedig a lakások több mint 30%-át bérlők lakják. Debrecenben, Szegeden és Pécsett a bérletek aránya eléri a 10–12 százalékot, miközben a bérleti díjak egyre inkább megközelítik a külső budapesti kerületek szintjét.
A kisebb városokban és falvakban ezzel szemben a klasszikus albérletpiac volumene minimális. A fejlesztéseket ezért oda érdemes koncentrálni, ahol tényleges és tartós kereslet mutatkozik: elsősorban Budapestre, az egyetemi városokra és a prosperáló ipari központokra.
Mi segíthet az új lakások építésén túl?
Budapesten becslések szerint 120–130 ezer lakás áll valóban üresen. Ezek egy részének bérleti célú hasznosítását jelenleg a bizalom és a jogbiztonság hiánya is akadályozza.
Több nyugat-európai országban működnek lakásügynökségi rendszerek, amelyekben a magántulajdonos garantált bérleti díjat és rezsifizetést kap,miközben a kiválasztott bérlők a piaci árnál mintegy 30 százalékkal olcsóbban juthatnak lakhatáshoz. A megfelelő jogi háttér és hasonló közvetítői rendszerek kialakítása ezért a már meglévő lakásállomány egy részét is bevonhatná a bérlakáspiacra – új építés nélkül.