Az év második fele fordulópont lehet az ingatlanbefektetésekben

Növekedésnek indulhat az építőipar az év második felében

A tavalyi évben az építőipar számára az egész Európai Unióban kedvezőtlenek voltak a körülmények; az ágazat termelése stagnált, a növekedés mindössze 0,1 százalékkal haladta meg a 2022-es év eredményét. Magyarországon az építőipar tavalyi teljesítménye az uniós átlaghoz illeszkedve, 5,0 százalékos visszaesést mutatott. Noha a magyar gazdaság a tavalyi negyedik negyedévben már a recessziót maga mögött hagyva inkább stagnált, ez termelési oldalon elsősorban a mezőgazdaság és a szolgáltatások pozitív eredményének köszönhető, míg az építőipar még az év végén is 1,6 százalékkal szűkült. Mivel ez az ágazat a magyar gazdaság teljesítményének nagyjából 5,5 százalékát teszi ki, rövid távon az építőipar nehezéke lehet a GDP növekedésének, ám az idei év vége felé már az erősödést segítő trendek is érvényesíthetik hatásukat.

Az ágazat Magyarországon a 2022 elején tapasztalt, koronavírus-válság utáni csúcs óta lefelé tart, melyben szerepet játszik a belső kereslet csökkenése és a reálkeresetek zsugorodása, valamint negatív hatást gyakorolt a tavalyi évben jellemző, magas kamatszint is. A kilátásokat ugyanakkor kedvezően befolyásolja, hogy a kamatok az idei évre trendszerűen csökkenni kezdtek, így a külső finanszírozásra nagymértékben rászoruló építőipar termelése idén már stabilizálódhat, majd az év vége felé, a lakásépítési kedv fellendülésével érdemben növekedésnek is indulhat

– hangsúlyozta Szabó Melinda, az MBH Bank ágazati elemzési vezetője.

Az állami beruházások bővülése és a támogatások körének kiszélesítése segítheti az építőipar növekedését

Az MBH Bank a sajtóbeszélgetés keretében betekintést engedett az építőipari vállalatok finanszírozása során szerzett üzleti tapasztalataiba is. Balogh Péter, az MBH Bank nagyvállalati és speciális hitelezési ügyvezető igazgatója kiemelte: a nagy állami projektek leállása és az uniós forrásokkal kapcsolatos bizonytalanság valamelyest beárnyékolja az ágazat kilátásait, ugyanakkor már kirajzolódnak pozitív irányú trendek is.

Az építőipari vállalatok ugyan jelenleg még kihívásokkal néznek szembe, de az állami beruházások bővülése és a támogatások kiszélesítése jelentős enyhülést hozhat számukra. A fordulópont az uniós források felhasználásának megindulásával és a hitelezési aktivitás növekedésével jöhet el. A CSOK Plusz és az Otthonteremtési Program 2.0 jelentős lökést adhat a lakásépítéseknek, a vállalati fejlesztések terén pedig jelenleg is nagy lendülettel zajlanak a különböző csarnokok, logisztikai központok, valamint a nagy autó- és akkumulátorgyárak beruházásai. Hitelezőként már világosan érzékeljük, hogy az az építőipari kapacitás, amit korábban az állami beruházások kötöttek le, az intenzív FDI-projekteknek köszönhetően most ezekbe a nemzetközi fejlesztésekbe áramlanak

– hangsúlyozta Balogh Péter.

Idén újra eljöhet az ingatlanbefektetések kora

Az európai ingatlanpiacon 2015 óta tartó folyamatos áremelkedést 2022-ben a háborús helyzet és az energiaválság törte meg, melyet a tavalyi év első feléig a nominális árak mérséklődése követett. Bár uniós szinten az ideiglenes visszaesést 2023 harmadik negyedévétől ismét felváltotta az árak emelkedése, Magyarországon ekkor még minden településtípuson folytatódott az enyhe mérséklődés. A nominális árak ugyan inkább stagnálást mutattak, a reálérték viszont 2023-ban nagyjából annyit csökkent, mint a 2008-as válságot követő három év alatt.

Az MBH Bank ágazati elemzői szerint az ingatlanpiac már az év végén is a kereslet jelentős élénkülésének jeleit mutatta: decemberben a tavalyi évi szinthez képest 21 százalékkal erősödött a forgalom – ami nagyon ritka jelenség, hiszen az év vége hagyományosan a leggyengébb időszakok közé tartozik. A decemberi hajrának köszönhetően így éves tekintetben a tranzakciók száma elérte a várt 90-110 ezres sávot, és a lendület 2024 elejére is megmaradt: a piac a tavalyi szintnél 43 százalékkal erősebb forgalommal kezdte az évet. A januárra becsült 8 354 tranzakció a tavalyi év utolsó hónapjához képest is 6 százalékos, 2023 januárjához mérten pedig óriási, 43 százalékos bővülést jelez. 

Az aktív évkezdetet a tavalyról elhalasztott, valamint a tudatosan januárra előkészített tranzakciók, az új, bővülő otthonteremtési kedvezmények által generált forgalom és a csökkenő kamatpálya nyújtotta bizalmi erősödés magyarázza. A CSOK Plusz által egy újra aktív vásárlóréteg 2023-hoz képest akár 10-20 ezerrel több lakástranzakciót eredményezhet 2024-ben a piacon. Mivel mindezzel párhuzamosan a kockázatmentes állampapír-befektetések hozama folyamatosan csökken, valószínű, hogy az év második felében már ismét érdemes lesz a befektetőknek visszatérni az ingatlanpiacra

– emelte ki Horti Flóra, az MBH Bank szenior ágazati elemzője.

Kihívások és lehetőségek az ingatlanfejlesztések finanszírozásában

Az MBH Bank IPRE (income producing real estate) finanszírozási üzletágának tapasztalatai szerint az elmúlt időszakban – például az iroda és logisztikai célú ingatlanok területén – jelentős fejlesztések valósultak meg, ezzel párhuzamosan növekedett az üresedési ráta, ami egy-két éven belül túlkínálathoz vezethet. A szálloda szegmensben szintén bővülés volt tapasztalható, de a költség emelkedés, a lassuló gazdasági aktivitás és a reálbérek mérséklődése kockázatot jelentenek a turizmus további növekedésére és a fejlesztések finanszírozására nézve. A gazdasági környezetből fakadó kitettségek kezelése érdekében az MBH Bank stratégiai tervet dolgozott ki, melyben alszegmensenként meghatározott szabályok vonatkoznak a különböző besorolású ingatlanfejlesztések hitelezésére.

Az idei évben az infláció és a kamatkörnyezet mérséklődése, illetve ezekkel párhuzamosan a belső kereslet és fogyasztás élénkülése az ingatlanfinanszírozói üzletágban is a növekedés óvatos beindulásához vezethet. Az irodapiacon nem számítunk jelentős új projektek elindulására, viszont a logisztikai területen lezárulhat idén néhány nagyobb fejlesztés, a lakóépületeknél pedig kifejezetten fellendülést várunk az év második felében – részben a kereslet lassú növekedése, részben a kedvező hozamkörnyezet miatt. A kereskedelmi szegmensben a plázastop és a kiskereskedelmi forgalom lassú helyreállása miatt nem mutatkozik jelentős tér a bővülésre, a szállodapiacon ugyanakkor a sikeres tavalyi év után már némileg lassuló ütemű, de mégis növekvő pályára számítunk idén

– összegezte a különböző ingatlanfejlesztői területeken kirajzolódó tendenciákat Morvai Zsolt, az MBH Bank vállalati üzletági igazgatója.