Rengeteg a kihasználatlan iroda Budapesten, még várni kell a befektetési fordulatra
Ingatlan
2024. második negyedévben a kereskedelmiingatlan-piac valamennyi szegmensében megállt az elsődleges hozamok emelkedése. Az RICS felmérése alapján, a piaci ciklus elérhette mélypontját. A KKE régió több országával ellentétben Magyarországon éves összevetésben csökkent a 2024. első félévi befektetési forgalom, és annak többsége hazai befektetőkhöz kötődött.
A hitelintézetek 2024. első félévben, az alacsony bázisadatot jelentő előző évhez képest 37 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak - írja az MNB.
A kereskedelmiingatlan-piacon 2024 első félévében a hozamemelkedés megállt, de a várakozásoktól elmaradó GDP-növekedés még nem tudta érdemben támogatni a hazai kereskedelmiingatlan-piaci aktivitást.
A piac ciklikus megítélése is ezt tükrözi. A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) júliusi felmérésében a megkérdezett piaci szakemberek közel kétharmada a mélypontra, míg további 19 százalék már fellendülési szakaszba tette a piac ciklikus pozícióját.
Előretekintve a GDP gyorsabb ütemű, szélesebb bázisú növekedése enyhítheti a ciklikus kockázatokat, de egyes szegmenseknek strukturális változásokból eredő kihívásokkal kell megküzdeniük.
A kereskedelmiingatlan-szegmensek közül a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak, főként a külföldi vendégforgalomnak köszönhetően, de a reálbérek emelkedése mentén, éves összevetésben már a belföldi vendégéjszakák száma is emelkedett 2024. első félévben. A fogyasztói bizalom javuló trendjével összhangban a kiskereskedelmi forgalom emelkedett, és a szegmens kihasználatlansági mutatói is javultak mind vidéken, mind pedig a fővárosi bevásárlóközpontokban.
A kihasználatlansági ráta a budapesti irodapiacon 2024. első félévben 0,6 százalékponttal 13,9 százalékra emelkedett, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,1 százalékponttal 8,5 százalékra csökkent.
Az elmúlt negyedévekben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett mindkét szegmensben a mutató emelkedése várható, és továbbra is fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata.
2024. első félévben a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma mintegy 180 millió eurót tett ki, ami 21 százalékkal elmarad a 2023. első félévi – már akkor is alacsony szinten tartózkodó – forgalomtól, és döntően hazai szereplőkhöz kötődik. A megemelkedett hozamok, az euróban továbbra is magas finanszírozási költségek és mérsékelt bérleti kereslet további kivárásra ösztönzik a befektetőket, ami 2024 egészére is alacsony befektetési forgalmat vetít előre. A hazai folyamatoktól eltérően a KKE régió átlagában már 35 százalékkal emelkedett a befektetési forgalom.
2024. első félévben a bankok az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest 37 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak. A szállodák és az egyéb ingatlanok kategória kivételével, valamennyi ingatlantípus esetében tetten érhető volt az új kibocsátási volumen emelkedése. A piac megítélését azonban továbbra is a kockázatkerülés jellemzi, az MNB Hitelezési felmérése alapján 2024 második negyedévében a bankok leginkább az irodaházak esetén szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 második félévére is további szigorítást helyeztek kilátásba.
A potenciálisan emelkedő kereskedelmiingatlan-piaci kockázatok miatt, 2023 októberében az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa a rendszerkockázati tőkepuffert (SyRB) 2024 júliusától preventív céllal és felülvizsgált formában újraaktiválta.
