Jön a Wekerle+: megvan, mi drágulhat tovább, és hol lassulhat a lakásárak emelkedése

A kormány által a héten bejelentett Wekerle+ program új irányt szab a hazai lakáspolitikának. Az Otthon Start helyét átvevő konstrukció három pillérre épül: kedvezményes lakásvásárlási hitelre, államilag támogatott lakástakarékpénztárra és energetikai felújítási programra. A program nem az általános lakáspiaci kereslet élénkítésére, sokkal inkább a fiatalok első lakásszerzésének támogatására és az új lakások építésének ösztönzésére helyezi a hangsúlyt. Mindez nemcsak a keresleti viszonyokat, hanem a vevői összetételt is érdemben átalakíthatja - írja friss elemzésében az MBH Elemzési Központ.

Így alakíthatja át a Wekerle+ a lakáspiacot?

A Wekerle+ támogatási rendszere célzottabb, mint az Otthon Starté. A szűkebb jogosultsági feltételek és a bentlakási kötelezettség miatt a támogatás elsősorban a fiatal, saját célra lakást vásárlókat érheti el, a befektetési célú kereslet ’rovására’. Részben ennek is köszönhetően nem számítunk arra, hogy a korábbi programokkal ellentétben jelentősen emeli az árnövekedési kockázatokat. Legalábbis a használt lakások esetében.

Minden bizonnyal jelentős változást hoz, hogy differenciált kamattal vehető fel a hitel az új és a használt lakások esetén - írják az MBH elemzői. Az előbbiekre elérhető – a jelenleg futó programmal megegyező - 3 százalékos hitel lényegesen kedvezőbb finanszírozási feltételeket kínál, mint az utóbbiakra vonatkozó 5 százalékos hitelkamat. Emiatt a kereslet korábbiaknál markánsabb része mozdulhat el az új építésű ingatlanok irányába, ami támogathatja a lakásépítéseket és javíthatja a fejlesztők beruházási hajlandóságát, különösen úgy, hogy az 5 százalékos kedvezményes áfa is határozatlan ideig fennmarad.

Ugyanakkor az új lakások kínálatának növekedése rövid távon korlátozott, ezért a kereslet gyors élénkülése átmenetileg kínálati szűkösséget okozhat. Azt mindenképpen figyelembe kell venni, hogy a fejlesztések előkészítése és kivitelezése több évig is eltarthat, és azt is meg kell említeni, hogy a korábban megkezdett beruházások egy részének  kormány általi felülvizsgálata is folyamatban van, ami szintén gátja lehet az új lakások gyors, tömeges piacra kerülésének.

Megélénkül az új lakások piaca

Amiatt, hogy az új lakások piacán a kereslet élénkülése gyorsabb lesz, mint a kínálat bővülése, az árak további emelkedését okozhatja ebben a szegmensben, amit négyzetméterár-korlát alkalmazásával mitigálni tud, és a bejelentések alapján fog is a kormányzat. A használtlakás-piacon ezzel szemben mérsékeltebb kereslet-bővülés várható. Az 5 százalékos támogatott hitelkamat továbbra is kedvezőbb a jelenleg jellemző, 6-7% körüli piaci lakáshitel-kamatoknál, azonban a korábbi 3 százalékos kamatszinthez képest lényegesen kisebb előnyt jelent. Mindez hozzájárulhat a használt lakások már amúgy is megkezdődött árnövekedési ütemének lassulásához.

Átalakulhat a vásárlói kör

A program nemcsak az árakra, hanem a vásárlói kör összetételére is hatással lehet. Az elmúlt időszak tapasztalatai alapján az Otthon Start érdemben megváltoztatta a vevői motivációkat, így érdemes megvizsgálni, hogy a Wekerle+milyen irányban alakíthatja tovább a kereslet szerkezetét és a lakást vásárlók összetételét - írja az elemzés. Míg 2023-ban és 2024-ben elsősorban a befektetési célú vásárlások domináltak, addig 2025 második felétől jelentősen megnőtt az első lakást vásárlók aránya. A Duna House adatai alapján Budapesten az első lakás vásárlása, mint motiváció a 2025 elején jellemző 20-26%-os sávból 2025 őszére 40% fölé emelkedett, miközben a befektetési célú vásárlások aránya 30% körüli szintre mérséklődött.

Hasonló tendencia volt megfigyelhető vidéken is, ahol az első lakást vásárlók aránya a korábbi 20-30% közötti értékekről tartósan 35-40% fölé emelkedett. Az adatok alapján az Otthon Start sikeresen terelte a keresletet az első lakásukat megszerzők felé, miközben a befektetői kereslet súlya csökkent. A vevői kör összetétele ebben a tekintetben teljesítette a program eredeti célját, vagyis a saját célú lakhatást kereső fiatalok támogatását.

A Wekerle+ nemcsak a vásárlási motivációkat, hanem a támogatott vevői kör korösszetételére is hatással lehet, igaz csak mérsékelten. Míg az Otthon Start életkori korlátozás nélkül volt elérhető, addig az új konstrukció már kifejezetten a 18-41 év közötti korosztályt célozza. Első ránézésre ez a vevők számottevő fiatalodását vetíthetné előre, a gyakorlatban azonban a változás várhatóan csekélyebb lesz, mivel az Otthon Start időszakában az igénylők átlagéletkora már eleve 34-35 év körül alakult.

\\
Összességében a Wekerle+ várhatóan kisebb keresletélénkítő hatással jár majd, mint az Otthon Start, ugyanakkor célzottabban támogathatja az első lakáshoz jutást, az új lakásépítéseket és a lakásállomány energetikai megújulását. A program legfontosabb hatása nem a kereslet volumenének növelése, hanem annak szerkezeti átalakítása lesz.