Hibrid lakásokat, árcsökkenést hozhat az Airbnb korlátozása

• Szigorúbb szabályok vonatkozhatnak a jövőben a lakáshotelekre, azaz a rövid távú lakáskiadásra, az eddig nyilvánosságra került, egyelőre nem hivatalos tervek szerint 120 napos időlimit léphet életbe.
• A rövid távú lakáskiadás a járvány miatt visszaszorult, ez pedig jelentős kínálatbővülést eredményezett Budapesten. Július elején 4799 magánszemélyek által hirdetett fővárosi lakás várt bérlőre, a közvetítők kínálatával együtt pedig több mint 10 ezres volt az állomány. Ez jelentős, 39 és 25 százalékos növekedést jelent a járvány előtti helyzethez képest.
• Bár a konkrét szabályozásra még várni kell, a korábban rövid távú kiadással foglalkozó tulajdonosoknak jó eséllyel át kell térniuk egy új üzleti modellre. Elképzelhető, hogy az új előírások miatt megjelennek a “hibrid lakások”, amelyekben 8-9 hónapig egy bérlő lakik, a nyári turisztikai főszezonban pedig turistáknak adhat helyet. Ez az albérletpiaci szezont is átírhatja.

“Az egyelőre az sem tisztázott, hogy területileg mely településeket érintik majd az új szabályok, de a kormányzati tájékoztatás szerint az önkormányzatoknak dönthetnek majd a korlátozásokról. Az biztos, ha életbe lép az időlimites szabály, az teljesen új korszakot hozhat a fővárosi eladó és kiadó lakások piacán.” - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hirtelen óriási lett a kínálat

Az ingatlan.com elemzése szerint az albérletkínálat jelentősen megnőtt az elmúlt hónapokban, a koronavírus-járvány miatt alig érkezett turista külföldről, így a korábban lakáshotelként működő ingatlanok is szabaddá váltak. Július elején a magánszemélyek 4799 lakásba kerestek bérlőt. Ez a februári kínálatot 39 százalékkal, a tavaly júliusit pedig 62 százalékkal haladja meg. A közvetítők kínálatával együtt több mint 10 ezer lakás volt kiadó, ami a járvány előtti szinthez képest 30 százalékos növekedést jelent.

“Az elmúlt években a legtöbb lakáshotelnek helyet adó városrészekben, így az V., a VI. és a VII. kerületben egyaránt februárhoz képest 70 százalékkal nőtt a magánszemélyek által hirdetett lakások száma. Ez pedig nagyrészt a rövid távú lakáskiadás visszaszorulásával magyarázható”

- tette hozzá Balogh László.

Alacsonyabb jövedelemtermelő képesség, kevesebb befektető, olcsóbb lakások

A rövid távú lakáskiadás korlátozása miatt a befektetők inkább hosszabb távra keresnek majd bérlőt. Az ingatlan.com korábbi elemzéseiből az is kiderült, hogy a megnövekedett kínálat miatt már eddig is csökkentek az átlagos bérleti díjak Budapesten. Ráadásul a napokban megjelent kormányhatározat szerint a rozsdaövezetekben építendő bérlakásokat áfamentesen adhatják majd bérbe a vállalkozók, ami hosszabb távon is alacsonyabb szinten tarthatja a bérleti díjakat.

Az ingatlan.com szakértője szerint a lakások csökkenő jövedelemtermelő képessége miatt a befektetési céllal vásárolt ingatlanok is kevesebbet érnek majd. Ez pedig kevesebb befektetőt csábíthat az ingatlanpiacra, aminek következtében a budapesti lakásárak is csökkenésnek indulhatnak.

A fenti változások előszele már érezhető: az ingatlan.com adatai alapján a VI. és VII. kerületben másfél százalékkal lett alacsonyabb az eladó lakások átlagos kínálati négyzetméterára az elmúlt 4 hónapban, miközben a fővárosi kínálati átlagár egyáltalán nem csökkent.

Ráadásul erre a koronavírus-járvány gazdasági utóhatásai és jövő évtől a hitelmoratórium megszűnése miatti esetleges lakáseladási hullám is rátehet egy lapáttal. “Egyre több jel mutat abba az irányba, hogy új korszak jön, és az elmúlt öt évben megfigyelt lakásdrágulás után 2021 az árcsökkenés éve lehet a budapesti ingatlanpiacon. Ahogy 2015-ben a fővárosi lakásárrobbanás a belvárosból indult, úgy a lakásárcsökkenés is a belső kerületekből gyűrűzhet ki a többi városrészbe” - fűzte hozzá Balogh László.

Jöhetnek a hibrid lakások

Az ingatlan.com szakértője azt is elmondta:

“A rövid távú lakáskiadás korlátozása egy új modellt is hozhat: megjelenhetnek a hibrid lakások. Vagyis hosszabb és rövidebb időre is ki lesznek adva az ingatlanok. Például a tanév alatt diákok akár kedvezményesebb bérleti díjakon megkaphatják a lakásokat, annak fejében, hogy a nyári főszezonban a tulajdonos kiadja turistáknak ugyanazt a lakást. Azt, hogy ez a megoldás életképes-e, csak a részletszabályok megjelenése után lehet megmondani. Mindenesetre elképzelhetőnek tűnik ez a fajta hasznosítás a nyereség maximalizálása érdekében.”

Balogh László arra is rámutatott, hogy a hibrid lakások megjelenése miatt az albérletpiaci szezon is átalakulhat a jövőben: a szokásos július végi és augusztus eleji keresleti és kínálati csúcs helyett, nyáron és ősszel több hullámban kereshetik majd következő otthonukat a diákok.