Új korszak előtt a hazai ingatlanpiac? – Trendek és kihívások 2025-ben
Ingatlan
A magyarországi lakáspiac az elmúlt években jelentős változásokon ment keresztül. A koronavírus-járvány visszavetette a tranzakciók számát, majd az infláció, a magas kamatkörnyezet és a háborús bizonytalanság alakította tovább a folyamatokat. Az elmúlt időszakban ugyanakkor az állami ösztönzők, az új hitelprogramok és a befektetői tőke ismét élénkíteni kezdték az ingatlanpiacot. A Magyar Közgazdasági Társaság Ingatlanpiaci Szakosztályának előadásán a szakértők bemutatták, milyen gazdasági tényezők mozgatják jelenleg a lakások adásvételét, hogyan alakultak a tranzakciószámok és az árak, valamint milyen trendek figyelhetők meg a befektetési és bérleti piacon.
Az ingatlanpiac működését számos makrogazdasági mutató befolyásolja. Az egyik legfontosabb tényező az infláció, amely az áprilisi adatok szerint 2,1 százalékon állt. Ez az elmúlt időszak magas inflációs környezetéhez képest kedvező fejleménynek számít. A kamatkörnyezet továbbra is meghatározó, a jegybanki alapkamat februárban 6,25 százalék volt, azóta nem történt módosítás.
Az elmúlt években a magyar lakóingatlanpiac alapvetően keresletvezérelt módon működött. A gazdaságpolitika elsősorban keresletélénkítő támogatásokkal és hitelkonstrukciókkal próbálta ösztönözni a piacot, miközben a kínálati oldal megerősítése háttérbe szorult. Emiatt tartós kínálati problémák alakultak ki, amelyek hozzájárultak az árak emelkedéséhez is
- világított rá az ingatlanpiaci árak növekedésének fő okaira Pápai Dorottya, a REMAX GO Commercial alapító ügyvezetője.
A piaci várakozások szintén fontos szerepet játszanak az ingatlanpiac alakulásában. Az ingatlan továbbra is népszerű befektetési forma Magyarországon, különösen azok számára, akik a hosszú távú, stabilabb megtérülést keresik az alternatív befektetési lehetőségekkel szemben.
A tranzakciószámok jól mutatják a piac ciklikusságát. 2018-ban országosan 163 695 adásvétel történt, majd a koronavírus-járvány hatására 2020-ra ez a szám 133 987-re csökkent. A következő években fokozatos élénkülés következett, azonban 2023-ban az infláció és a háborús gazdasági bizonytalanság ismét visszafogta a piacot. 2025-re ugyanakkor újra megközelítette a 140 ezret az éves tranzakciószám.
A tavalyi élénkülés egyik fontos mozgatórugója a prémium magyar állampapírokból felszabaduló megtakarítások ingatlanpiacra áramlása volt. Emellett kiemelkedő szerepet kapott az Otthon Start program, amely ugyan csak szeptemberben indult el, de már a nyári hónapokban erős piaci várakozásokat generált.
Budapesten továbbra is rendkívül magas árszintek jellemzik a piacot. 2025-ben Pesten az átlagos négyzetméterár megközelítette a 990 ezer forintot, míg Budán már elérte az 1,5 millió forintot. Az újépítésű lakások esetében az átlagár 1,8 millió forint négyzetméterenként.
A vidéki nagyvárosok közül Debrecenben voltak a legmagasabb használtlakás-árak 2025 negyedik negyedévében, átlagosan 970,7 ezer forintot kellett fizetni négyzetméterenként. Ezt Győr követte 906,7 ezer forintos, majd Veszprém 905 ezer forintos átlagárral.
Magyarországon a lakástulajdon aránya továbbra is 90 százalék felett van, miközben nincs jelentős államilag támogatott bérlakásprogram. A piacot elsősorban magánszemély befektetők működtetik, intézményi szereplők és nagyobb üzemeltetők alig vannak jelen
- jellemezte a magyar bérlakáspiac sajátosságait Pápai Dorottya.
A befektetési célú vásárlások aránya Budapesten a tranzakciók mintegy 30 százalékát teszi ki, vidéken pedig körülbelül 25 százalékot. A befektetők számára továbbra is vonzó a lakóingatlan, különösen a könnyen kiadható kisebb belvárosi lakások és a panellakások. Emellett egyre fontosabb szemponttá válik az energetikai korszerűség és a felújított állapot.
A piaci várakozások alapján ugyanakkor az elmúlt évek intenzív áremelkedése megtorpanhat és egyre inkább egy stagnáló piac rajzolódik ki. Az Airbnb-szabályozások miatt a rövid távú kiadásra használt lakások értékesítése nehezebbé vált, miközben az albérletpiacon egyre inkább túlkínálat figyelhető meg.
A magyarországi lakáspiac alakulásáról szóló teljes előadást az alábbi linken tekintheti meg.
