Budapesten 50 millió, vidéken 39 millió a mediánár: A garzonkínálat több mint fele megfelel a Wekerle Plusz feltételeinek
ElemzésekA fővárosi és a vidéki ingatlanárak közötti jelentős eltérések miatt a fiatalok lehetőségei régiónként eltérően alakulnak az első otthon megszerzésekor. A piac finomhangolását a kifutó és az újonnan induló otthonteremtési támogatások együttesen ösztönözhetik, ami az elmúlt hónapok csendesebb időszaka után ismét növelheti az adásvételek számát.
Több ezer, az új Wekerle Plusz feltételeinek megfelelő 30-45 négyzetméteres garzonlakás közül választhatnak azok, akik az első lakásuk megvásárlását tervezik – derül ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből, amely az első lakásvásárlók „kedvenceinek” árszintjeit is bemutatja.
„A garzonlakások a legkeresettebb ingatlanok közé tartoznak a piacon, mivel kisebb alapterületük miatt a teljes vételáruk általában alacsonyabb, mint a nagyobb lakásoké. Ez különösen az elsőlakás-vásárlóknál fontos szempont, hiszen a vásárláshoz szükséges önerő is kisebb lehet. Ugyanakkor a garzonok négyzetméterára általában magasabb, mint a nagyobb ingatlanoké. A Wekerle Plusz Program ezért elsősorban használt, kis alapterületű, azaz főként garzonlakások piacán nyithat szélesebb lehetőségeket a fiataloknak” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
55 százalékos a Wekerle Plusz garzonok aránya
Október utolsó hetében a fővárosban és a megyeszékhelyek kínálatában összesen 5563 olyan, 30–45 négyzetméteres társasházi lakás szerepelt, amely megfelelt a legfeljebb 100 millió forintos vételárra és 1,5 millió forintos négyzetméterárra vonatkozó korlátnak. Ez az összes meghirdetett garzonlakás több mint felét, 55 százalékát jelenti. A választék túlnyomó részét, 5052 lakást a használt ingatlanok adják, míg az új építésűekből 511 található a kínálatban.
Budapesten több mint 2400, a megyeszékhelyeken majdnem 3 ezer olyan garzonlakást kínálnak, amelyek megfelelnek a program kritériumainak. A fővárosban a használt garzonok 41 százaléka felel meg azoknak, a megyeszékhelyeken ez az arány jóval magasabb, 96 százalékos. Ugyanakkor az új lakásoknál jóval szűkebb a választék, különösen Budapesten, ahol a meghirdetett új garzonoknak mindössze 15 százaléka felel meg az előírt árplafonoknak .
Budapesten közel 50 millió, vidéken ennél jóval kevesebb is elég lehet
A programkompatibilis használt garzonlakások árának mediánja Budapesten 49,5 millió forint. A fővároson azonban belül is jelentősek az eltérések: a XXIII. kerületben 39,9 millió, a XXI. kerületben 42,9 millió, a XX. kerületben 44,9 millió, a X. kerületben pedig 45,5 millió forint a középérték. A drágább városrészek közül a XIII. kerületben 56,4 millió, a XI. kerületben 56 millió forint jellemzi a programba illő használt garzonokat.
A legnagyobb kínálatot a VIII. kerület biztosítja 319 ilyen lakással, amelyet a XIII., a XIV. és a X. kerület követ 204-218 lakásos kínálattal.A megyeszékhelyeken összességében 39 millió forint a használt garzonlakások középértéke. A legdrágább Debrecen, ahol 48,5 millió forintért kínálják az érintett lakásokat, Szegeden 45 millió, Győrben 44,3 millió, Veszprémben pedig 44 millió forint a medián árszint.
Pécsen ugyanez 39,1 millió, Nyíregyházán 36,7 millió, Kecskeméten pedig 36,3 millió forint jellemzi ezt a lakáskategóriát. Miskolcon viszont 25 millió, Salgótarjánban pedig mindössze 14,9 millió forint a mediánár.
Havi szinten olcsóbb lesz az újépítésű, de nagyobb önrész kell hozzá
A Wekerle Plusz Program egyik fontos újdonsága, hogy az új építésű lakások megvásárlásához legfeljebb 3, a használtakéhoz pedig 5 százalékos, a teljes futamidőre fix kamatozású államilag támogatott hitel igényelhető. Az akár 50 millió forintos, legfeljebb 25 éves futamidejű kölcsönnél ez jelentős különbséget eredményezhet a havi törlesztőrészletekben.
A money.hu számításai szerint egy 38 négyzetméteres átlagos budapesti használt garzonlakás havi törlesztőrészlete 5 százalékos kamatozású hitel esetén 264 ezer forint lenne, míg egy azonos méretű új építésű lakásnál a 3 százalékos kamattal 235 ezer forint. Ez havi 29 ezer forintos megtakarítást jelenthet. Debrecenben az új lakás törlesztője 44 ezer, Veszprémben 38 ezer, Győrben 24 ezer forinttal lehet alacsonyabb az azonos méretű használt lakásénál.
Az összehasonlítás az adott városokra jellemző medián négyzetméterárakkal, 25 éves futamidővel és legalább 10 százalékos önerővel számol. A mérleg másik serpenyőjében azonban az új lakások magasabb vételára és önerőigénye áll. Budapesten a programba illő új építésű garzonok középértéke az ingatlan.com adatai alapján 65,2 millió forint, szemben a használtak 49,5 millió forintos átlagos árával.
Míg egy átlagos fővárosi használt garzonhoz az elvárt minimum alapján közel 5 millió forintos önerő is elegendő lehet, az új építésűhöz a hitel 50 millió forintos felső korlátja miatt már 15,2 millió forint szükséges. A havi törlesztő ugyanakkor még ebben az esetben is alacsonyabb lehet: az új lakásnál 237 ezer, a használtnál 260 ezer forint.
Balogh László szerint ezért az elsőlakás-vásárlóknak nemcsak a vételárat és a kamatot, hanem az induláshoz szükséges saját megtakarítást is mérlegelniük kell. Az új lakások kedvezőbb finanszírozása hosszabb távon jelentős előnyt jelenthet, de a magasabb önerő miatt sok fiatal számára továbbra is a használt garzonok lehetnek könnyebben elérhetők.
A szakember azt is elmondta, hogy a következő pár napban az Otthon Start Program kifutása is élénkítheti a piacot. Azok, akik október 31-ig megkötik az adásvételi szerződésüket, november 15-ig még benyújthatják hitelkérelmüket a korábbi, 3 százalékos konstrukcióra. Ezzel párhuzamosan a Wekerle Plusz indulása újabb vásárlókat ösztönözhet döntésre. „A két program közötti átmenet így némi fellendülést hozhat a lakáspiacon az elmúlt hónapokban tapasztalt lecsengő keresletet követően” – fogalmazott az ingatlan.com szakértője.