Elkerülte az összeomlást a szállodapiac, de mi várható ezután?

A szállodapiac jelenlegi helyzetéről és a járvány utáni jövőjéről beszélt Dallos András a Colliers International magyarországi értékelési és tanácsadási igazgatója a Magyar Közgazdasági Társaság előadásán.

Az elmúlt év sajnos katasztrofális hatással volt a szállodaiparra. Ősz óta sokan csak a túlélésre játszanak, azonban most, hogy úgy tűnik elérhető közelségbe került a nyitás újra elkezdtek reménykedni a piaci szereplők.

Az elmúlt 20-30 év piaci kilengései összehasonlíthatatlanok a mostani helyzettel

Megtudtuk, hogy Budapesten 98,3 százalékkal csökkent a külföldi vendégéjszakák száma 2020 decemberében, de ha az egész tavalyi évet vesszük, akkor is 80,7 százalékos csökkenést mérhetünk a fővárosban. Az egész országra vetítve se sokkal jobb a helyzet. 77,6 százalékkal kevesebb külföldi szállt meg tavaly az országban, mint egy évvel korábban.

Ha a hazai szállodák teljes múltévi bruttó forgalmát nézzük, akkor is 61,4 százalékos esést láthatunk. Ez az egész EU-ban a harmadik legrosszabb adat. Kizárólag a cseh és a máltai szállodaipar szenvedett el nagyobb csökkenést. Ennek oka, hogy a hazai turizmus nagyon kitett a külföldi vendégeknek.

A belföldi kereslet nyáron ugyan valamennyire ellensúlyozta a külföldiek kiesését, de az egész évet véve itt is hatalmas visszaesésről beszélhetünk, ráadásul a belföldi turizmusban eltöltött vendég éjszakák nagyrészt vidékre összpontosulnak, így a budapesti szállodák tavaly nyáron se lélegezhettek fel igazán.

A szobaárak jövőbeni alakulását most még nem lehet megbecsülni

Kiemelte, hogy azt, hogy hosszabb távon ennek a helyzetnek milyen hatása lesz a szobaárakra, nem lehet most megbecsülni. Tavaly egy átlag 15-20 százalékos esést tapasztalhattunk, de akkorát változott a vendégek összetétele, hogy érdemi következtetések ez alapján nem levonhatók.

Elkerültük a 2008-as összeomlást

Teljes összeomlás azonban nem jellemezte a piacot. Tulajdonképpen minden bezárt, ami a turisztikai keresletet generálja, de nagyon szerencsés lépés volt a hiteltörlesztési moratóriumot bevezetni, hiszen könnyű belátni, hogy nulla árbevételből lehetetlen törlesztőrészletet fizetni, hívta fel rá a figyelmet. A moratórium segítségével elkerültük, hogy a bankszektor lefoglalásokra, kényszerintézkedésekre legyen kárhoztatva, így nem láthattunk egy olyan komplett összeomlást a szállodapiacon mint a 2008-as válság után.

A hitelek mellett persze több esetben a bérleti díjak fizetése is problémát jelentett. Ahol bérleti szerződéses konstrukcióban működtetik a szállodát, a tulajdonos hozama maga bérleti díj. Ez esetben nagyon heterogén volt a szállodaüzemeltetők és a tulajdonosok hozzáállása is. Volt, aki még tudott bérleti díjat törleszteni, de nagyon sok esetben történt átütemezés valamilyen formában, ez persze a bérlői tőkeerőtől is függött.

Nem álltak le, a már kivitelezés alatt álló beruházások

Beszélt a beruházások sorsáról is. Elmondta, hogy egy olyan piacról beszélünk amelyik hosszú-hosszú évek után talált magára a fejlesztési oldalról. A szállodafejlesztések 2016-tók kezdtek felgyorsulni, 2019-ben már 1000 új szállodai szoba került a piacra. A kínálati oldal, nagyon optimista hangulatot teremtett a szállodapiacon és egy hatalmasra duzzadt fejlesztési lánc keletkezett. Rengeteg négycsillagos szoba és egy igen nagy 5 csillagos kínálat érkezése volt várható a szektorba 2024-ig, de rengeteg olyan fejlesztési terv van - egy nagyjából 2000 szobás állomány-, ami tervezés alatt állt, bekerült volna a rendszerbe, ám most tolódik.

Azokat a projektek, amik már építés alatt álltak viszont nem állították le. Ez nagyjából 1200 új szállodai szobát fog jelenteni a 2021-es évre. Minden más, ahol nem indult még meg az építkezés, az leállt, vagy tovább csúsztatták. A kínálat bővülés nagyrésze, valószínűleg a következő 2-3 évben nem fog megvalósulni, hanem csúszni fog.

Nem árazták újra a szálloda-ingatlanok piacát

A 2020-ban lezárt és bejelentett szállodatranzakciók többségét a járvány előtt indították el, tudtuk meg. De rengeteg előkészítés alatt álló adás-vétel meghiúsult. A vevők úgy érezték, hogy elérkezett az idő az alkudozásra, de ez szerencsére nem sikerült, a tulajdonosok többnyire ki tudtak tartani a szállodáik mellett, és így nem történt egy a teljes piacot érintő újra árazás a szállodák adás vétele terén. Nem tér el jelentősen a Budapesti trend a nemzetközitől, mindenhol nagyot esett a szállodapiaci tranzakciók volumene

Azt is megtudtuk mi várható a szállodapiacon idén

Elmondta, a szállodák mostmár nem passzívan szemlélik a helyzetet, hanem proaktívan készülnek arra az időszakra, amikor végre nyitni lehet és egy nagyon visszafogott költségkontroll mellett tervezik elindítani a szállodáikat.

A vidéki szállodák jobb helyzetben vannak, ők reálisan jelentős belföldi keresletre számíthatnak, Budapestre sajnos nem ez vár, mert a fővárosi szállodák jobban ki vannak téve a külföldi turistáknak, és a küldő országokban, az Egyesült Államok és az Egyesült Királyság kivételével, nem állnak jól az átoltottság tekintetében. Két fontos helyről, Cseh- és Németországból, nem lehet idén még jelentős vendégszámra számítani.

A legtöbb szálloda túl fogja élni ezt a korszakot

Sokan gondolkoznak rajta, mikor lesz vége a törlesztési moratóriumnak. Ehhez kapcsolódva kihangsúlyozta, hogy egy 20-30%-os kihasználtság mellett működő szálloda nem képes hitelt törleszteni. Vagy a tulajdonosnak kell a zsebébe nyúlnia, vagy közös megegyezés útján kell a finanszírozóval kitolni a törlesztési időszakot, átütemezni a finanszírozási konstrukciókat, vagy akár egy harmadik törlesztési moratórium bevezetését is elképzelhetőnek tartja.

A legtöbb szálloda szerinte túl fogja élni ezt a korszakot. Azoktól a szállodáktól fél egy kicsit, akik az előző válság óta görgetnek komolyabb hitelállományt (pl. CHF hitelük volt). Ezeknél a szállodáknál elképzelhető, hogy a tulajdonos elköszön az ingatlanától.

A globális populáció 60-70 százalékos átoltottsága után robbanás várható a keresletben

Ha elérünk egy 60-70 százalékos átoltottságot világszinten, akkor körülbelül hat hónapon belül várható egy nagyon jelentős robbanás a keresletben, húzza alá. Az STR Global elemző cég felmérése alapján a megkérdezettek túlnyomó többsége már 2022-ben is bevállalna egy transzkontinentális utazást. Ez nekünk jó hír, mert hozzánk sokan érkeznek az USA-ból és Ázsiából.

Az Airbnb jelenség

Megtudtuk, hogy közel 1,84 millió vendégéjszaka származott az Airbnb-ből 2018-ban. Ha ezt a teljes budapesti szállodapiacra vetítjük, akkor ez kb. 15-20 százaléka a teljes turisztikai keresletnek.

Sokan szerették volna, hogy korlátozzák, de összességében rengeteg olyan vendég van, aki kifejezetten az Airbnb jelenléte miatt utazik egy bizonyos városba, ezek nem biztos, hogy jönnének nélküle is, épp ezért szerinte jelentős károkat is okozhatna, a hazai turizmusban, ha betiltanánk teljesen az Airbnb-t.

Kiemelte azonban, hogy a hagyományos szállodákban várhatóan hamarabb fog rendeződni a kereslet, a megbízhatóbb higiéniás viszonyok miatt.

Mi várható a szállodai fejlesztések terén a következő néhány évben?

2021-2022-ben egy nagyon torlódott szálloda beruházási volumen fog a piacon megjelenni, mert a 2020-ban fizikailag elkészült szállodák nem tudtak megnyitni, plusz a 2021-re tervezett szálloda kínálat is meg fog jelenni, illetve ami csúszik, 2022-ben az is piacra fog kerülni, húzta alá. Rövidtávon ez jelentős új kínálatot fog a piacnak hozni.

A beruházók és a finanszírozók nem szeretnének a múlt hibáiba esni

Érezték a beruházók és a finanszírozók is, hogy a járvány egy átmeneti hatás és nem lenne célszerű egy elindult beruházást emiatt bedönteni. Maguk az üzemeltetők is másképp gondolkoznak, mint a 2008-as válságot követően, mert azoknak az éveknek a tanulsága az volt, hogy egy rendkívül kedvezőtlen szentiment uralkodott a szállodapiacon, ami miatt ez nem igazán volt egy vonzó beruházás, viszont ahogy telt-múlt az idő, egyre jobbak lettek a megtérülések, emelkedtek a szobaárak, drasztikusan növekedett a kihasználtság és nagyon későn kaptak észbe a beruházók és a finanszírozók.

Szerinte, most ezt a hibát nem szeretnék újra elkövetni és úgy látja, ezúttal szeretnének a startvonalról indulni, amikor fellendül újra a szállodapiac. Hiába csúsznak projektek, eltűnni nem fognak, csak késleltetve kerülnek a piacra.

Az elkövetkező években várható trendeket is megismerhettük

A fenti táblázatból látható, hogy nagyjából 2024-re áll helyre a járvány előtti szint, de a 3-4 csillagos szállodák hamarabb jönnek majd rendbe. Az üzleti utazások piaca rendeződik várhatóan a legkésőbb. Azonban ez már nem ugyanaz a piac lesz, mint ami 2019-ben volt, sokkal intenzívebb verseny várja majd a piaci szereplőket.

Elmondta, hogy a tőkeerős beruházók üzemeltetők előre menekültek, sokat fejlesztettek. Sok tulajdonos megragadta a lehetőséget a felújításokra. Akiknek nem volt erre forrása azok most versenyhátrányból indulnak. Például a Sofitel teljes felújítása most zajlik, de van olyan ötcsillagos szálloda, amelyhez 20-30 éve nem nyúltak érdemben, ha ehhez hozzávesszük, hogy a kínálat tovább növekszik, akkor komoly piacvesztés várható azokra az ingatlanokra, amikhez nem nyúltak most hozzá. Vidéken hasonló helyzetet látunk.