Hamarosan drasztikusan visszaeshet a lakáshitelek iránti kereslet

A Magyar Nemzeti Bank a Lakáspiaci jelentésről online sajtótájékoztatót tartott. Winkler Sándor, az MNB osztályvezetője elmondta, a tavaly év végi kedvező gazdasági folyamatok 2022 elején is folytatódtak. A GDP 8,2 százalékkal bővült az első negyedévben. Az MNB adatai szerint a kedvező folyamatok áprilisban is fennmaradtak.

A lakáspiac szempontjából még fontosabb, hogy a foglalkoztatottság továbbra is történelmi csúcsokon van.  Emellett a lakosság jövedelmi kilátásai is kedvezők.

Tranzakciószám

2021-ben 15 százalékkal bővült az eladott lakóingatlanok száma 2020-hoz képest. A tavalyi év a 2019-ben mért kifejezetten magas tranzakciószámokat közelítette – mutatott rá Winkler Sándor.

Az idén év elején további, 9 százalékos bővülést látható a tranzakciószámban. Elsősorban Budapesten figyelhető meg nagyon jelentős, 32 százalékos növekedés.

Külföldiek és befektetők

A külföldi vásárlók részesedése elsősorban Budapesten csökkent. A pesti belső kerületek esetében 2019-ben még 22,1 százalékos volt a külföldi vásárlók aránya. Ez 2021-re 10,4 százalékra zuhant.

A befektetési célú vásárlások aránya ugyanakkor emelkedett. A fővárosban 2021 utolsó és 2022 első negyedévében ismét meghaladta 40 százalékot. Ez a szám a járvány kitörése után csupán 30 százalék közelében alakult.

Lakásárak

Az immár 8 éve tartó ciklusban 2022-ben ismét rekordot döntött a lakásárak drágulása. Emellett előrehozott kereslet is megjelent.

2021-ben 21 százalékos lakásáremelkedés bontakozott ki országos szinten. Budapesten 11,3 százalékkal drágultak a lakások. A községekben 22, a városokban 25 százalékos volt az ingatlanáremelkedés.

Az MNB osztályvezetője rámutatott, a közép-magyarországi régió városaiban a legerőteljesebb a lakáspiaci drágulás.

A közvetítők tranzakciói alapján 2022 márciusig ráadásul tovább gyorsult az árdinamika.

Nominális és reál MNB lakásárindex településtípusonként

Forrás: MNB

Lakásár és jövedelem

A lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya minden régióközpontban emelkedett 2021 során. A keresetekhez képest tehát drágábban lehet lakáshoz jutni.

Lakásár/jövedelem mutató Magyarország régióközpontjaiban

Forrás: MNB

Túlértékeltség

Országos átlagban történelmi magas szintekre emelkedett a lakásárak gazdasági fundamentumokhoz képesti felülértékeltsége, mintegy 18 százalékra.

Budapesten a 2018-2019-es szintekhez képest enyhült a túlértékeltség, bár továbbra is számottevő.

Albérletpiac

Az albérletárak gyorsuló éves növekedési ütem mellett új csúcsra emelkedtek országosan. 2022 márciusára országos szinten és a budapesti kerületcsoportok többségében elérte az albérletárak szintje a koronavírus előtti csúcsokat.

Márciusban országosan 18 százalékkal emelkedtek az albérletárak.

Hitelezés

2021-ben bővült a kihelyezett lakáshitelek volumene. Nőtt a támogatott hitelek szerepe, mely tendencia 2022 első negyedévben is folytatódott. Az otthonteremtési támogatások nélkül a hitelből történő lakásvásárlás elérhetősége már kedvezőtlen.

2021-ben 21 százalékkal nőtt a kihelyezett háztartási hitelek volumene. Ezen belül a lakáshitelek növekedési üteme elérte a 40 százalékot. A támogatott lakáshitelek aránya 2022 első negyedévére 40 százalékra emelkedett.

A hitelkereslet jellemzően az új-lakás építési cél irányába tolódott el. Erre az MNB által elindított Zöld Otthon Program is jelentős hatást gyakorolt – mutatott rá Winkler Sándor.

Márciusra a Zöld Otthon Program részaránya az új lakások vásárlására és építésére nyújtott hiteleken belül 90 százalékra nőtt.

Kockázatok

A lakásárak Csehország után hazánkban nőttek a második leggyorsabban. Emiatt az ESRB a lakáspiac túlértékeltségére és a növekvő eladósodottság kockázataira figyelmeztet.

Az elégséges kínálathoz szükséges környezet és a megfelelő jogi szabályozással támogatott bérleti piac megteremtése enyhítené a nyomást a lakásárakon és a hitelpiaci keresleten.

Az MNB értékelése alapján a hitelezés jelenlegi élénkülése és a lakáspiaci drágulás között nem figyelhető meg szoros kapcsolat.

Kilátások

Mind a lakáshitelek, mind a kereskedelmi ingatlanhitelek iránt csökkenő keresletre számítanak a bankok.

A lakáshitelek iránti kereslet az első negyedévben még 60 százalékkal nőtt. A kereslet ugyanakkor 55 százalékkal zsugorodhat a második és a harmadik negyedévben. A lakóingatlan projekthitelek esetében 72 százalékos lehet a visszaesés ugyanezen időszak alatt.

A bankok jellemzően inkább a lakóingatlan projekthitelek esetében eszközölnek szigorításokat a hitelezési feltételekben.

Kamatok

A támogatott hitelek magas aránya miatt az ügyfelek 2022 elején is átlagosan alacsony kamatok mellett juthattak lakáshitelhez.

Új kibocsátású lakáshitelek ügyleti és ügyfélkamata és a kedvezményes kamatozású hitelek volumene

Forrás: MNB

Az MNB szimulációja alapján, a magasabb kamatpálya hatására elsősorban a befektetési célú kereslet esik vissza – mintegy negyedével - a lakáspiacon.

Új-lakás kínálat

Tavaly harmadával lecsökkent az átadott új építésű lakások száma. Ebben a 2020-ra előrehozott építkezések is szerepet játszhattak.

A lakásállomány megújulása alacsony. Magyarországon az újlakás-kínálat tartósan elmarad a kereslettől. A 10 éves csúcsot jelentő 2020-as évben is alacsony, 0,63 százalékos volt a megújulási arány. A nyugati országokban a megújulási arány nagyságrendileg kétszer magasabb.

A kedvezményes lakásáfának köszönhetően ugyanakkor bővült a kiadott lakásépítési engedélyek száma 2021 során. Országosan 32 százalékos volt a növekedés. Budapesten ellenben 13,6 százalékkal csökkent a kiadott lakásépítési engedélyek száma.

A lakásépítési költségek jelentősen emelkedtek, ami a kivitelezéseknél egyre nehezebben kezelhető probléma és a projektek elhalasztását eredményezi. A lakásépítési költségek emelkedését elsősorban az alapanyagok drágulása vezérli. A munkaerő 10 százalékkal, míg az alapanyagok 21 százalékkal drágultak.

A tavalyi kiugró áremelkedés után az idén további jelentős drágulás várható. Ehhez a felhasznált építőanyagok magas, közel 50 százalékos importaránya is hozzájárul. Ráadásul sok esetben nem csak áremelkedés, hanem alapanyaghiány is tapasztalható.

Emiatt kereslet-vezérelt árazás helyett nagyon sok cég költség-vezérelt árazásra állt át.

Tavaly Magyarországon volt a legmagasabb a lakásépítési költségek emelkedése az egész unióban.

A lakáspiaci költségek éves változása 2021-ben az EU országaiban és az építőipari termelés importtartalma 2018-ban.

Forrás MNB

Kereslet-kínálat

A kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel az új-lakások piacán. A szabad lakások száma jelentősen csökkent: 28,9 százalékkal kevesebb az eladó új lakás fél év alatt.