Komoly szembeszelet kapott a lakáspiac – jöhet az áresés?

Az nemzetközi gázárak és a kőolajárak drasztikus megemelkedése miatt közel kétszámjegyű infláció lehet Magyarországon. A kockázatok ráadásul erősen felfelé mutatnak. Az árdinamika hűtése és az inflációs várakozások leszorítása érdekében a Magyar Nemzeti Bank lendületes kamatemelési ciklust folytat. Az orosz-ukrán háború miatt az irányadó ráta lényegesen magasabbra emelkedhet a korábban gondoltnál.

Ez megdrágítja a hitelfelvételt. A kamatstop intézkedés kifutását követően pedig a második félévben a változó kamatozású jelzáloghitelek törlesztőrészlete jelentősen megemelkedhet. Ugyanez igaz azokra a fix kamatozású hitelekre, melyek kamatfordulója az elkövetkezendő negyedévekben várható.

Emiatt a hitelállomány bővülésének üteme jelentősen lelassulhat, ami érezhetően visszahúzhatja az ingatlanpiaci keresletet.

Infláció

A magasabb árdinamika miatt a lakosságnak kevesebb pénze marad másfelől megtakarítási és végeredményben lakásvásárlási célokra. Ez szintén a lakáspiaci kereslet gyengülését eredményezi.

A megnövekedett élelmiszerinfláció és a háborús helyzet miatti bizonytalanság megemeli az inflációs érzetet és egyúttal erősíti az óvatossági megfontolásokat. Emiatt kevesebben vághatnak bele az életük egyik legnagyobb értékű tranzakciójába, vagyis a lakásvásárlásba.

Befektetések

A magasabb kamat- és inflációs környezet következtében megnőtt a kötvényjellegű befektetéseken elérhető hozam. Ez jelentős megtakarítást terelhet át az ingatlanpiac irányából a lakossági állampapírpiac és a nagybani kötvénypiac irányába.

Az ingatlanpiaci befektetések hosszútávú befektetések. Emiatt összehasonlíthatók az 5 éves futamidejű inflációkövető Prémium Magyar Állampapírral (PMÁP), mely két év alatt megközelítőleg 15 százalékos hozamot nyújthat.

Az 5 éves PMÁP ugyanis az előző évi inflációt plusz 1,5 százalékos kamatprémiumot fizet évente. 2021-ben 5,1 százalék volt az infláció, míg az idén elérheti a 7 százalékot is. Ennek fényében az idén 6,6, jövőre pedig hozzávetőlegesen 8,5 százalékos hozamot nyújthat a PMÁP konstrukció. Ekkora hozamot az ingatlanpiaci befektetésekkel feltehetően nem el lehet elérni a következő két évben.

Emellett a megugró inflációs várakozások miatt a nagybani piacon az 5 és 10 éves fix államkötvényhozamok már megközelítik a 6 százalékot. Ráadásul hosszabb távon, az infláció és a hozamok mérséklődésével a korábban megvásárolt államkötvényeken árfolyamnyereség is elérhető. Minden egy százalékpontos jövőbeli hozamsüllyedés közel 9 százalékos árfolyamnyereséget jelent egy 10 éves futamidejű államkötvény esetében.

Mindeközben a magyar részvénypiac, különösképpen az OTP is drasztikus esésen van túl. Következésképpen a részvények olcsóbbá váltak, így kedvezőbb hosszú távú beszállási lehetőségeket kínálnak.

A fentiek tükrében az ingatlanpiaci befektetéseknek egyre több alternatívája lesz, ami ki fog hatni az ingatlanpiaci keresletre.

Budapest belvárosában ezenfelül a rövidtávú lakáskiadást érintő bizonytalanság és a külföldi turizmus távolléte is beárnyékolja az albérleti piac kilátásait.

Munkaerőpiac

A munkaerőpiaci folyamatok ellenben kedvezőek. A foglalkoztatottság csúcson van. A ledolgozott heti átlagóraszám is visszaemelkedett 45 óra felé, avagy a koronavírus előtti szintekre. Ez az állapot alapvetően támaszt nyújt az ingatlanpiaci keresletnek.

A bérezési folyamatok is kedvezőek. A várhatóan kétszámjegyű áremelkedés jelentős részét azonban felemésztheti a magasabb infláció. Így erről az oldalról jelentős addicionális kereslet nem várható.

Kínálat

Az új-lakáskínálat továbbra is szűkös. Az építőiparban hiány van a képzett szakemberekből, ami a bérköltségek kétszámjegyű emelkedését vonja maga után. Emellett jelentős alapanyagáremelkedés figyelhető meg. Mindez az újépítésű lakások árának lendületes emelkedését eredményezi.

Az összes ingatlanpiaci adásvételi ügyletnek ugyanakkor csupán közel egytizedét fedik le az újépítésű ingatlanok értékesítései. A kínálat felfutását az is korlátozza, hogy a kereslet egyre kevésbé lesz képes lépést tartani az áremelkedéssel.

Budapesten például az újépítésű ingatlanok átlagos négyzetméterárai már meghaladják az egymillió forintot.

Jó eséllyel tehát nem jelenik meg annyi megfizethető, újépítésű ingatlan a piacon, ami érdemi keresletet vonna el a használtlakás szegmenstől, mérsékelve ezáltal a használt lakások árát. Nagyon messze vagyunk a túlkínálatos állapottól az új-lakás piacon. Eleve más réteg vásárolja az újépítésű és a használt lakásokat.

Ingatlanpiaci kilátások

A fenti folyamatok tükrében az ingatlanpiaci kereslet meggyengülhet. Korábban közel 10 százalékos áremelkedést vártak a használtlakáspiacon az iparági szakértők. Ekkora növekedési ütemre nagy valószínűséggel nem kerül sor.

Sőt, reális az esélye, hogy a következő két évben jóval infláció alatti áremelkedést lássunk csak a piacon, és akkor még az optimistább gazdasági forgatókönyvekkel számoltunk.

Emiatt, ha nominális értelemben még nem feltétlenül, de reálértéken - azaz inflációval korrigálva – áresés várható az ingatlanpiacon. Az eddig átlagosan 5 százalékos alku mértéke is érezhetően megnőhet.

Az ingatlanpiac ugyan lomha, ugyanakkor a geopolitikai kockázatok érdemi erősödése esetén tényleges ingatlanpiaci áresésre is sor kerülhet.