MNB: a kiskereskedelemben 20 százalékos bérleti díj csökkenés látható

Nagy Tamás, az MNB igazgatója a jegybank kereskedelmi-ingatlanpiaci sajtóbemutatóján elmondta, a legkisebb mértékben az ipar-logisztika területet érintette a járvány, sőt e területen bővülés volt mérhető. Ezzel szemben a szállodapiacon, az irodapiacon és a kiskereskedelemben érdemi, 15-20 százalékos értékcsökkenés volt tapasztalható.

A kiskereskedelmi szektor estében tavaly kétszámjegyű volt a bérleti díj csökkenés, míg az iroda és ipar-logisztika esetében összességében szinten maradtak a bérleti díjak.

Az MNB igazgatója rámutatott, a hitelmoratórium érdemben segítette a szállodaipart és a kiskereskedelmi ágazatot.

Kilátások

Az idei évben 4-6 százalékkal bővülhet a magyar gazdaság az MNB márciusi előrejelzései szerint. Pozitív fejleményként a negyedik negyedéves erős gazdasági teljesítményt, az ipari termelés kedvező alakulását és a gyors oltási folyamatot lehet megemlíteni.

Kedvezőtlen hatást fejtenek ki ugyanakkor a korlátozó intézkedések és a vírus harmadik hullámának felfutása. Ez elsősorban az iroda, kiskereskedelem és szállodai területeket érinti negatívan.

Home working

Az otthoni munkavégzés elterjedése tartós hatással lesz az irodahasználati szokásokra.

A tavalyi harmadik negyedévben az információ, kommunikáció, a szakmai, műszaki és tudományos tevékenység, valamint a pénzügyi tevékenység területén volt legmagasabb az otthonról dolgozók aránya, amely közel egyharmadra tehető.

Irodapiac

Az irodapiacon 12 százalékos állománybővülés és 10 százalék feletti kihasználatlanság várható a következő két évben – mondta el Nagy Tamás. A kihasználatlanság 2019-ben érte el mélypontját, mely akkor 5-6 százalékot tett ki.

2020-ban a hosszú távú bérleti döntések elhalasztásával az irodák iránti kereslet 45 százalékkal visszaesett.

A járvány után emelkedő kereslet várható, de alacsonyabb „normál” szintre fog visszatérni a változó irodahasználati szokások miatt. Az épülő irodák átlagos előbérleti szintje 44 százalék.

Az MNB igazgatója rávilágított, ha a járvány után a vállalatok heti egy nap home office-t engedélyeznek a munkavállalóknak, az nagyjából 20 százalékos keresletcsökkenést jelent az irodapiacon.

Régiós kihasználatlansági ráta

Az MNB igazgatója elmondta, valamennyi régiós főváros irodapiacán nőtt a kihasználatlansági ráta 2020 végére.

Új átadások és kihasználatlansági ráta a régiós fővárosok irodapiacain

Forrás: MNB, Colliers, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield

Irodafejlesztések

A munkaerőben lévő potenciál miatt Budapesten azonban van még tér további irodafejlesztésekre. Az európai nagyvárosi régiók irodaállományát a legalább középfokú végzettséggel rendelkező népesség arányában vizsgálva megállapítható, hogy Budapest az irodaellátottsági rangsor végén szerepel, 2,52 négyzetméter egy főre eső területtel.

Kiskereskedelem

Több kiskereskedelmi üzlet és ingatlantípus jelentős forgalomkiesést szenvedett el tavaly.

A kiskereskedelmi üzlettípusok és vendéglátóhelyek forgalmának éves változása

Forrás: MNB

Az e-kereskedelem penetrációja Magyarországon az egyik legalacsonyabb a régióban, de gyorsan nőtt 2020-ban.

Ipar-logisztika

Az ipar-logisztikai piac kereslete az új igényeknek köszönhetően csúcsot döntött. Viszonylag jelentős volumen, azaz 128 ezer négyzetméter új átadás mellett is alacsony szinten maradt az ipar-logisztikai piac kihasználatlansági rátája. A mutató a tavalyi negyedik negyedévben 2, az idei első negyedévben 2,6 százalékon állt.

A Budapest környéki ipari-logisztikai ingatlanok piacán növekvő fejlesztési aktivitás látható.

Bevásárlóközpontok

A bevásárlóközpontok forgalma és látogatószáma 40 százalékkal zsugorodott éves alapon. Ennek a folyamatnak meg is voltak a hatásai a bérleti piacon. A kiskereskedelemben 20 százalékos bérleti díj csökkenést regisztráltak.

A turizmusra épülő bevásárló-utcai üzletek, azon belül is a luxustermékek forgalma csökkent leginkább. Az újranyitás a nyitott terű bevásárlóközpontoknak ezzel szemben jobban sikerült.

Turizmus

Azonnal és a legmélyebben a turizmus szenvedte meg a járványt. A globális turizmus kilátásai ráadásul továbbra is borúsak. A repülőjáratok száma kedvezőtlenül alakulnak.

A globális turizmusforgalom 2023-ra állhat helyre nemzetközi ágazati szakértők várakozásai alapján.

A külföldi vendégek kiesése Budapestet sújtja leginkább. Pozitívum viszont, hogy a fővárosunk esetében a pihenés dominál, mint turisztikai cél és nem a vásárlás. Budapest emiatt kedvezőbb helyzetben lesz több régiós fővárosnál az újranyitást követően.

Hotelfejlesztések

2019 végén, azaz a koronavírus előtt még évi több mint 7 ezer tervezett szobaszámot láthattunk. 2020 végére ez 4 ezer alá csökkent a járvány hatására. A kivitelezők láthatóan óvatosabbá váltak.

LITT

A LITT kereskedelmiingatlan-piaci szekció 2021 márciusában az alábbi fontosabb megállapításokat tette.

Forrás: MNB

Befektetések

A befektetési forgalom 41 százalékkal esett vissza, illetve sok adásvétel csúszott a korlátozások miatt.

A hozamprémium továbbra is fenntartja a befektetők érdeklődését. Összességében tehát mérsékelt befektetési forgalom és emelkedő hozamok jellemezték a régió irodapiacait is.

Ingatlanalapok

A tavaly tavaszi tőkekiáramlást követően gyorsan stabilizálódott a nyilvános ingatlanalapok helyzete.

A nyilvános ingatlanalapok befektetési aktivitása a MÁP Plusz megjelenése óta mérséklődött. Részesedésük a 2020-as befektetési forgalomból 8 százalék volt.

Régiós irodapiac

A régió irodapiacait is mérsékelt befektetési forgalom és emelkedő hozamok jellemezték.

Befektetési forgalom és prime irodapiaci hozamok a régióban

Forrás: MNB, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL

Finanszírozás

2020-ban a kereskedelmi-ingatlannal fedezett projekthitel-állomány stagnált.

A 2020-as új folyósítások devizaaránya csökkent, amiben az NHP Hajrának volt nagy szerepe.

Hitelmoratórium

A legnagyobb arányban a szálloda szegmensben léptek moratóriumba az ingatlan projekthitelesek. A szállodák vásárlására nyújtott projekthitel-állomány 78 százaléka volt moratóriumban.

A kereskedelmiingatlan-projekthitelek moratórium státusza 2020. december végén

Forrás: MNB

Hitelezés

Az ingatlanhitelezési feltételekben folyamatos szigorítás tapasztalható a járvány megjelenése óta. A 2020-as szigorítások indokai az iparág-specifikus problémák és a bankok kockázati toleranciájának megváltozása voltak. A felmérés a járvány 3. hulláma előtt történt.

Ez a szigorítás előretekintve már nem mondható el, sőt, egy-egy bank már a hitelezési feltételek enyhítését tervezi.