Az ingatlanpiac kilátásai rég voltak ennyire borúsak

Van egy olyan európai trend, amit itthon sem szabad figyelmen kívül hagyni. Az európai sajtó attól zeng, hogy a legnagyobb ingatlanpiacokon, így Németországban, illetve Nagy-Britanniában esnek, sőt, szinte zuhannak az ingatlanárak.

Az okok között van, hogy a magas infláció miatt nőnek a családok megélhetési költségei, így nehezebben határozzák el magukat egy nagy értékű beruházásra. Ráadásul a gyorsan emelkedő kamatlábak is arra kényszerítették az európaiakat, hogy feladják a saját otthonról szőtt álmaikat, és ehelyett bérelt lakásokban maradjanak, vagy elhalasszák azt, hogy nagyobbra cseréljék meglevő ingatlanjaikat. Hiszen magasabb kamat mellett vészjóslónak tűnik az, hogy hosszú éveken át milyen sok havi törlesztőt kell kitermelni a lakáshitelekre.

Igen ám, de felmerül az emberben a kérdés, hogy amennyiben ezek az okok Magyarországon is adottak (sőt, az infláció és a hitelkamatlábak még magasabbak is, mint az említett országokban), akkor mi a helyzet a magyar ingatlanpiacon?

A válasz röviden az, hogy minden létező negatív jelenség (kevesebb hitelfelvétel megtorpanó árak, alacsonyabb tranzakciószám) felbukkant már, de a piaci szereplők mégis azt gondolják, hogy optimizmusra is van okuk.

A magyar ingatlanpiac számokban

Mindenekelőtt kezdjük azzal, hogy mit látnak azok, akik értenek is hozzá és feltehetően még megfelelő adataik is vannak!

A nagy ingatlanos cégek rendszeresen jelentkeznek riportokkal, elemzésekkel. Az elmúlt években azt szokhattuk meg, hogy ezek az írások áremelkedésről, nagy keresletről, esetleg regionális különbségekről, arány-eltolódásokról szóltak. Ám az elmúlt egy hónapban más lett a tónus.

Az Otthon Centrum áprilisban például arról írt, hoga kereslet visszaesése miatt a négyzetméterárak emelkedése lelassult, az építési projektek száma csökkent.

Az áremelkedés üteme ez alapján már mindenképpen az infláció alatt lehetett, de érdekes jelenség volt az is, hogy az egyes fővárosi kerületek között nagyon szétnyílt az ollóSoha nem volt ilyen mértékű az árkülönbség, az V. a II. és a XII. kerületekben 2-3 millió forint/négyzetméter áron kínálnak lakásokat, míg a XV. kerületben 1 millió forintos ár alatt van az átlag.

A Duna House cégcsoport is arról írt, hogy visszaesést hozott a tavasz a hazai ingatlanpiacon, áprilisban harmadával kevesebb lakóingatlan cserélt tulajdonost, mint egy évvel korábban, és sokkal kevesebb lakáscélú jelzáloghitel felvétele zárult, gyakorlatilag itt a volumen a harmadára zuhant.

Végül az Ingatlan.com nemrégiben arról tudósított, hogjelentősen csökkent a hitelből lakást vásárlók aránya.

Miközben a kamatemelkedés előtti időszakban évről, évre nőtt a hitelből lakást vásárlók aránya.

 2022 elejétől hitelfelvételi kedv nagyon megcsappant, az év közepétől pedig már drasztikussá vált a visszaesés.A cég szerint az újbóli élénküléshez 6-7 százalékos hitelkamatokra lenne szükség, ami azért messze van a jelenlegi 9-10 százalékos szinttől.

Állampapír VS. ingatlan

Természetesen a már fent említett két tényező, vagyis a nehezebb gazdasági időszakra jellemző vevői óvatosság és a hitelkamatok magas szintje a legmeghatározóbb tényező, de hozzunk be egy újabbat, az alternatív megtakarítások magas hozamlehetőségét!

Ha ugyanis a lakásárak drágulása lelassult, akár meg is állt, de közben például egy inflációkövető lakossági állampapírral 16 százalékos éves kamatot is el lehet érni, az a racionális vásárlót, befektetőt elgondolkodtatja.

A dilemma ugyanis úgy is felmerülhet, hogy hurrá összegyűlt a 100 millió forintom a hőn áhított lakásra, de mivel járok jobban? Vegyem meg most? Vagy tegyem be az állampapírba, és bízzak abban, hogy egy év múlva nekem 116 millió forintom lesz, de a stagnáló piacon az ingatlan még mindig elérhető lesz 100, vagy 105, legrosszabb esetben 110 millió forinton?

Azaz, ha az ingatlanpiacon – a fent említett okok miatt – nem várunk éves szinten 16 százalékos drágulást, akkor racionális döntés lehet a vevői várakozás. Ráadásul ez egy öngerjesztő folyamat.

Minél többen gondolkodnak így, annál kevesebben vesznek majd ingatlant, annál kevésbé nő a piaci ár, azaz annál jobban megéri a várakozás.

Kiszáradó piacon újra megjelenhetnek a lakásvásárlók

Ez a gondolkodás a következő években lehet igazán izgalmas.

Hiszen ki az aki azt gondolja, hogy ebben a nehéz időszakban előbb 16, majd 18-20 százalékkal drágulnak az ingatlanok? Vélhetően kevesen.

Viszont az említett inflációkövető papíroktól ilyen kamatfizetésre lehet számítani 2024 és 2025 elején. Ennek pontos mértékét még az idei átlagos inflációs szint is meghatározza, de a 16,5-18,5 százalékos várható inflációs értékből 18-20 százalékos kamatok adódnak.

Ez mindenképpen egy izgalmas dilemma. Ám a piac attól piac, hogy hullámozzon, kiegyenlítsen, megoldja a speciális helyzeteket. És abban is biztosak lehetünk, hogy az ingatlanos cégek, amelyeknek nem érdeke a piac kiszáradása, találnak majd pozitív hatásokat is.

Nem is alaptalanul. Ha túl sok befektető gondolja ugyanis úgy, hogy az ingatlanpiac helyett állampapírt vesz, akkor egy idő után olyan árakon lehet majd ingatlanokhoz jutni a kiszáradt piacon, ami ismét megérheti. Vagyis lesznek belépők, és megint indulhatnak felfelé az árak.

Csak egy kiragadott példával, ha a vevők most a magas energiaárak miatt elfordultak a nagyobb rezsiköltségű lakások és családi házak felől, akkor ott alacsonyabbak az árak.

Ám, ha tartósan alacsonyabbak lesznek újra a globális energiaárak, lehet, hogy visszatalálnak majd a vevők erre a piaci szegmensre is, és gyors lehet a felfelé mutató korrekció.

Az infláció segít is

Végül azt se felejtsük el, hogy az infláció – bármennyire furcsa is -, de segíti is a piacot. Fontos tudni, hogy az ingatlanárak nem a fogyasztói árindexekben, hanem a lakásárindexekben jelennek meg, de a potenciális vevők gondolkodását így is befolyásolja az infláció.

Nem is feltétlenül arra gondolunk, hogy egy tudatos vevő kiszámolja, hogy eddig 100 tévé árából vehettem meg álmaim lakását, de a tévé olyan gyorsan drágult, hogy most már csak 80 tévé ára is elég a lakás vásárlásához, vagyis akkor érdemes lakást venni. Nem, senki nem így gondolkodik.

Ugyanakkor az, hogy az áremelkedésekkel együtt járó béremelkedések idején mennyire változik meg a vevők gondolkodása és kereslete, az tényleg számít.

Szélsőséges példával, ha a családfő kinézett egy 70 milliós lakást, és az illető 500 ezer forintot keres havonta, az riasztóan nagy vállalás, de ha már egymillió forintot keres, az feleakkora félelem.

És ez a gondolkodás a lakáshitelek felvételére is igaz lehet.

Hiába emelkedtek jelentősen a hitelkamatok és így a havi törlesztők, de ha a családban a szülők azt látják, hogy a keresetük, a nettó jövedelmük még nagyobb mértékben nőtt, mégiscsak nekidurálhatják magukat a nagy projektnek.

Mert azért soha ne felejtsük el, hogy egy ingatlanpicon sohasem csak azok a befektetők jelennek meg, akik rideg fejjel átgondolhatják, hogy mi hoz többet, az állampapír, vagy az ingatlan. Hanem ott vannak azok is, akiknél elemi igény, olykor kényszer a vásárlás.

Aki elköltözik, mert egy másik városban kap hosszú távú feladatot, akinél egyetlen kis szobában öli egymást a három gyerek, vagy aki mindenáron önállósodna már, leszakadna a többgenerációs együttélésből. vevők tehát lesznek, és így bár az ingatlanpiac most kevésbé perspektivikus befektetői szempontból, de annak is igaza lehet, aki szerint van egy alsó limitációja is az árszintnek. Ennek lehet a jele egyéként az alacsony tranzakciószám. Vagyis a kereslet kisebb, de a kínálat nem hajlandó árat engedni, inkább, ameddig teheti, kivár az értékesítéssel.