Ellehetetlenül Budapesten a parkolás? Most kell garázst venni?

Ingatlan2020. júl 2.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

Bővülő parkolási zónák, dráguló parkolási díjak. Budapesten már 7-800 forintos óránkénti díjtervekről is lehet hallani. A szabályozás iránya egyértelműnek tűnik. A garázs továbbra is kiemelkedően jó befektetés lehet. Főleg, hogy Budapesten jelenleg csak 3-400 eladó garázs található. A belvárosban ráadásul szinte lehetetlen parkolóhelyet vásárolni. Az V. kerületben már 17-17,5 millió forintot is elkérnek egy-egy garázsért. A kilátásokról és jelenlegi helyzetről megkérdeztük Balogh Lászlót, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét is.

Dráguló parkolás

A fővárosi önkormányzat döntésének értelmében augusztus 1-től számos díjzónában megemelkednek a parkolási díjak. Ezenfelül bővülhetnek a parkolási zónák a XII. a XIII. kerületben és Zuglóban is. Az Index információi alapján négy kerületben, a II., a XII., a XIII. és a XIV. kerület egyes parkolási zónáiban eggyel drágábbra ugranak a díjtételek.

A drágulási lavinát még 2018-ban az V. kerület indította el, ahol szinte mindenhol a lehető legmagasabb, óránként 525 forintos díjtételt kezdtek alkalmazni.

A fővárosi parkolási rendszerben jelenleg ötféle díjtétel van (175, 265, 350, 440, 525 forint óránként) és attól függően alkalmazzák, hogy az adott parkolási zónában milyen sokan akarnak parkolni vagy mennyire akarják megóvni a térséget a parkoló autóktól. Az V. kerületben a legdrágább parkolás és ahogy haladunk kifelé, úgy lesznek egyre alacsonyabbak az óránkénti díjtételek.

Progresszív rendszer

Karácsony Gergely javaslata szerint sávosan határoznák meg a parkolási díjat Budapesten. Eszerint az első negyedóra ingyenes lenne, utána viszont egyre többet kellene fizetni a parkolásért. Ha életbe lép az új rendszer, abban az esetben jó eséllyel többet kell majd fizetniük a hosszabb ideig egyhelyben parkoló autósoknak. A végleges részletek még nem ismertek.

A hirado.hu értesülései alapján Niedermüller Péter, Erzsébetváros DK-s polgármestere akár azt is el tudná képzelni, hogy 7-800 forint legyen a maximális óradíj. Erről ugyan még nem született döntés, de a parkolási díjak emelkedésére meglehetősen nagy az esély.

Még mindig nagyon jó befektetés lehet a garázsvásárlás

A fenti fejlemények a garázsárak további jelentős emelkedését segíthetik elő, hiszen felértékelődhetnek az alternatív parkolási lehetőségek.

Az elmúlt években ugyan jelentős mértékben emelkedtek a garázsárak a fővárosban, ez azonban nem jelenti azt, hogy nem folytatódhat a drágulás.

A kínálat továbbra is rendkívül szűkös, a gazdaság újraindulásával pedig az elkövetkezendő években visszatérhet a gyors béremelkedési ütem, amely erősíti a fizetőképes keresletet.

A parkolási igények sem csökkennek a fővárosban, sőt, sokszor élet-halál harcot kell vívni egy-egy parkolóhelyért. Főleg a belvárosban.

A garázskiadáson elérhető hozam 30-50 százalékkal is meghaladhatja a lakáskiadáson elérhető hozamokat, amiben még nincs benne az garázsárak éves várható áremelkedési üteme. A befektetői kereslet is erős maradhat tehát a garázsok irányába. Egyszóval továbbra is hiánycikk lesz Budapesten a garázs.

Ingatlan.com

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének elmondása alapján meglehetősen szűkös a kínálat. Jelenleg Budapesten mindössze 3-400 eladó garázs van, miközben ennél sokkal többre lenne igény. A túlkeresletes állapot megágyazhat a budapesti garázsárak további emelkedésének.

A kirajzolódó szabályozás alapján a belváros autóforgalmának a csökkenését a parkolási díjak megemelésével oldanák meg.

Balogh szerint a belvárosban a legvalószínűbb az garázsárak emelkedésének folytatódása, illetve azokon a területeken, ahol fizetőssé válhat a parkolás.

Ha tovább emelkednek a parkolási díjak és esetlegesen meghosszabbodnak az esti parkolási idősávok, akkor az szintén növelné az igényt a garázsok iránt.

Másfelől a belvárosban például eddig is jellemző volt, hogy nem tudtak az autósok a házak előtt parkolni, sokszor több utcával arrébb lehetett csak parkolni vagy hosszú ideig kellett körözni. Az igény és a kereslet tehát továbbra is jelentős a garázsok iránt.

Mi történt az árakkal?

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kifejtette, hogy a járvány megjelenése után kismértékben ugyan, de gyorsan elkezdtek csökkenni a garázsok árai és bérleti díjai.  Ez részben összefügg azzal az intézkedéssel, miszerint átmenetileg ingyen lehetett parkolni Budapesten a tömegközlekedés tehermentesítése érdekében.

2020 februárjában az átlagos kínálati ár 4,8 millió forint körül alakult, majd májusra 4,5 millió forintra csökkent. A gazdaság újraindulásával pedig 4,7 millió forintra emelkedtek vissza a garázsárak június végére. Az árak Budapest valamennyi kerületében egy „U” alakú görbét írtak le.

Belváros

A belvárosban eddig sem volt túl sok eladó garázs – világított rá Balogh László. Az ingatlan.com-on  csupán néhány garázst hirdettek meg júniusban az V. kerületben, darabját 17-17,5 millió forintért. E kerületben gyakorlatilag ritkaságszámba mennek az eladó parkolóhelyek.

Néhány újépítésű projektnél, ha a lakóknak nem tudják eladni az összes garázst, akkor a maradékot piaci áron értékesítik a kivitelezők a nagyközönség számára. Ez ugyanakkor még mindig csak néhány parkolót jelent. Nagyobb parkolóház építéséről egyelőre nem hallani.

A VI. kerületben idén februárban 7,2 millió forintért árulták a garázsokat, de napjainkban már 8,8 millió forintot is elkérnek darabjukért. A VII. kerületben a februári 6,9 millió forintos ár 7 millió forintra emelkedett júniusra.

Bérleti díjak

Az ingyenes parkolás következtében a garázstulajdonosok gyakorlatilag heteken belül reagáltak az akkori helyzetre és csökkentették a bérleti díjakat – világított rá Balogh László.

Az év eleji 24 ezer forintról 22,9 ezer forintra süllyedtek a járvány ideje alatt az átlagos havi bérleti díjak. Július 1-től viszont újra fizetni kell a parkolásért, ami a bérleti díjak gyors emelkedését vonja maga után.

A járványhelyzet ellenére az V. kerületben 34 ezer forintról 55 ezer forintra nőttek a kiadó garázsok havi bérleti díjai. Ez leginkább azzal magyarázható, hogy fizikailag nincs meghirdetve kiadó garázs.

A 6. kerületben 30 ezer forintot, a 7. kerületben 28,5 ezer forintot kértek el júniusban átlagosan egy-egy garázsért havonta.

Hozamok

Az elmúlt időszakban átlagosan 5,87 százalékos hozamot lehetett elérni Budapesten egy garázs megvásárlásán és kiadásán. Tavaly júniusban még 6,44 százalék volt ez az érték. Ez arra vezethető vissza, hogy 2019 júniusában még 4,1 millió forint volt az átlagos garázsár Budapesten. Azóta nagyságrendileg jó 15 százalékot emelkedtek az árak. Az áremelkedés miatt pedig mérséklődtek az elérhető hozamok.

A költségek és egyéb kiadások levonása után nagyságrendileg közel másfélszer magasabb hozam érhető el a garázsok bérbeadásán, mint a lakáskiadás esetén. A költségek, valamint az amortizáció és az üresen állás kockázata a lakáskiadás esetében sokkal magasabb – tette hozzá Balogh.

Ezenfelül a lakáspiac jelenleg az érett fázisban van, ahonnan már nagyon kicsi rövidtávon a további áremelkedésnek a tere. A garázspiac ellenben további komoly áremelkedés előtt állhat, ami számottevően javíthatja az elérhető teljes hozamot.

Sokat számít az alku

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kifejtette, hogy egy lakás megvásárlásához és kiadásához képest sokkal kisebb értékről van szó, ezért néhány százezer forintos alku az irányárból vagy néhány ezer forinttal magasabb bérleti díj jelentős elmozdulást okozhat a garázsokon elérhető hozamokban.