Emelkedőben a lakáspiac, de a korábbi szárnyalás visszatérésére nem számítunk

Az országos lakásárszint 2023-ban, valószínűleg a 2014 utáni legkisebb ütemű drágulását produkálva, nagyjából 8,3%-kal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján. A magas inflációs környezetben ugyanakkor ez közel kétszámjegyű reálár-csökkenést jelent.

A községek kivételével minden településtípusban drágulást látunk, noha annak üteme a megelőző évinek negyede-fele. Budapest összesített nominális értéknövekedése 5%-os, a megyei jogú városokban 7%-os, míg a kisebb városokban 9%-os volt. A községi jogállásban ugyanakkor 12%-kal csökkent az átlagár. 

Budapesten csökkent legkisebb mértékben a forgalom

Az előzetes adatok alapján, 2023-ban közel 30%-kal esett az ingatlanforgalom, így a tranzakciószám 100 ezer között alakulhatott. Az adásvételek számának csökkenése az év során folyamatosan mérséklődött, a negyedik negyedévben pedig már forgalomélénkülést mutatnak a statisztikák 2022 utolsó három hónapjához képest. Ennek okai nagyrészt a fokozatosan javuló gazdasági kilátások, a csökkenő kamatszint, illetve a 2024-től változó, s az azt megelőző hónapokban így előre hozott keresletet generáló lakástámogatási rendszer voltak. Budapesten 26%-os, a megyei jogú városokban 29%-os, a kisebb városokban 27%-os, a községekben pedig 36%-os csökkenést mutatnak a számok.

– fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly a pesti, közel egyharmados gyarapodáson kívül minden vármegyében csökkent az adásvételek száma.

A Pest vármegyei látványos bővülés azonban minden bizonnyal technikai okokkal, konkrétan a korábbi években elmaradó tranzakciók későbbi, mostani feldolgozásával magyarázható.

Ezt követően Baranya áll 6%-os csökkenéssel, miközben a másik végletként Zalában felével, Bács-Kiskun és Győr-Moson-Sopron vármegyében 40% körül zuhant a forgalom. Vármegyeszékhelyek közül mindegyikben esett a tranzakciószám 2023-ban. Messze a legnagyobb mértékben, 51%-kal Zalaegerszegen, s még Szekszárdon és Szolnokon haladja meg a csökkenés a 40%-ot. Pécsett ugyanakkor 5% alatt marad a forgalomcsökkenés mértéke. 

Budapest egészében 26%-kal, a végleges, valós számokban várhatóan 25 ezer közelébe csökkent tavaly a tranzakciók száma.

A visszaesés a legnagyobb arányt (40%) a VIII. kerületben érte el, s még az V., VII. és II. kerületben haladta meg a 30%-ot. Míg a lista utolsó három helyén belvárosi kerületek szerepelnek, a legkisebb mértékű forgalomvesztés külvárosi területeken ment végbe.

A hagyományosan legkisebb forgalmú budapesti városrész, Soroksár pedig úgy érhetett el 40%-os tranzakciószám-növekményt, hogy az elmúlt években több nagy projekt indult itt, s tavaly rég nem látott nagyságrendben adtak át új lakásokat, melyekhez kapcsolódó végszerződések a 2023-as forgalmi adatokat szaporítják. 

A vármegyék közül Csongrád-Csanád, a nagyvárosok között Szekszárd drágult legjobban

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján tavaly az összes vármegyében nominális drágulást mutattak a számok. Az élen Csongrád-Csanád áll közel 14%-os árnövekedéssel, és még Bács-Kiskun, Vas és Nógrád értéke haladta meg a 11%-ot. A másik véglet Fejér, mindössze 1,4%-os áremelkedéssel. Nagyvárosaink közül Szekszárd drágult legjobban (15,5%), s még Békéscsaba és Szombathely fértek fel a dobogóra 14-15% közötti arányszámokkal.

Kilenc év után már nem az V. kerület a legdrágább

A budapesti árváltozás rangsor élén 25%-kal a – 2022-ben még utolsó helyen szereplő – XXIII. kerület áll, melyet jócskán lemaradva, 10-15% közötti drágulással az I., XVII., XXII. és XVIII. kerületek követnek.

Soroksár esetében egyértelmű a korábbinál drágábban eladott új lakások áremelő hatása, ami a forgalomnövekedéssel is egyértelműen korrelál. Utolsó helyen az – egyik fő befektetési célpontot jelentő, ugyanakkor tavaly a második legjelentősebb forgalomcsökkenéssel sújtott – V. kerületet találjuk, mindössze 0,4%-os drágulással. A 161 irányítószám-körzetből 21-ben csökkent az átlagár.

A fővárosi kerületek közötti árrangsorban kilenc év után trónfosztás történt tavaly. Azzal, hogy az V. kerületben rekordalacsony árnövekedést láttunk, miközben a 2022-es ezüstérmes I. kerület 15%-kal drágult, ez utóbbi vezeti jelenleg a budapesti árrangsort 1,294 millió Ft/m2-rel. Az egymilliós szintet e kettő mellett még a II., XII., XI., XIII. és VI. kerület lépik át.

A másik végletet, két év után ismét, 628 ezer forinttal a XXI. kerület adja. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt meghaladta az 1,8 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 929 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly. 

Vármegyei és nagyvárosi ranglista

A vármegyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly 743 ezer Ft/m2 átlaggal. Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron hármasa szűk árintervallummal, 606-635 ezer Ft/m2-rel következnek ez után. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, tavaly 187 ezer Ft/m2 átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt. 

„A vármegyeszékhelyek ársorrendjének hagyományos négyes élbolya 2023-ban így alakult: Debrecen (686 ezer Ft/m2), Veszprém (656 ezer Ft/m2), Győr (653 ezer Ft/m2) és Székesfehérvár (621 ezer Ft/m2). Ezek mellé Szeged is felzárkózott tavaly, 618 ezer Ft/m2-rel. A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 198 ezer Ft/m2 átlagértékkel” – sorolja az adatokat Valkó Dávid. Az országos átlagár tavaly 687 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag 468 ezer Ft/m2. 

Optimista várakozások, de a korábbi szárnyalás visszatérésére nem számítunk 

2023 minden valószínűség szerint egy rövid ideig tartó visszaeső lakáspiaci ciklus mélypontjaként vonul be a szakmai köztudatba. A forgalom látványosan fékezett, a reálárak pedig jelentős mértékben csökkentek, miközben a nominális árak év/év alapon még pozitív tartományban maradtak.

A lakásépítések és még inkább a kiadott építési engedélyek zuhanásában ugyanakkor évtizedek óta nem látott negatív eredmények születtek, azaz a piac elsősorban az új kínálaton keresztül alkalmazkodott a megváltozott környezethez. Az idei év eddigi tapasztalatai viszont pozitívak, egyértelműen látszanak a kilábalás jelei. 2024-ben a lakáspiac jó működéséhez szükséges tényezőkben, mint stabil gazdasági növekedés, reálbérek alakulása, alacsony hitelkamatok a tavalyi mélyponthoz képest már fellendülés prognosztizálható. És bár az állami támogatásoknál idén összességében szigorúbb feltételekkel, szűkebb kör számára elérhetők, a nagyobb támogatási összegek érezhetően élénkítik a keresletet.

Újra nőhet a befektetési céllal vásárlók aránya is, azonban mindezek mellett sem számíthatunk a korábbi összpiaci szárnyalás visszatérésére.

A lakáspiac fő mutatóinak alakulása a ciklikus működés során logikailag egymásra épül. Elsőként a tranzakciószám növekedése indul el, amire már több forrásból is megerősítést kaptunk az idei első hónapokban, s így idén ideális esetben 20-25%-os bővülést (120-125 ezer teljes tulajdont érintő, értékesítési céllal épített lakások nélkül számított tranzakciót) várhatunk.

Nominális árakban, országos összesítésben enyhe növekedésre számítunk, míg ezzel párhuzamosan reálárszintben év végéig megszűnhet a csökkenés. Az ezeknél nagyobb tehetetlenséggel bíró lakásépítésekben ugyanakkor idén még 10-15%-os visszaesést prognosztizálunk, míg az építési engedélyek száma az 5%-os áfa érvényességének két évvel való meghosszabbítása ellenére – reagálva a növekvő keresletre – már emelkedésnek indulhat. Erőteljesebb és általános piaci élénkülést majd – a lakástámogatások volumene szempontjából nem mellesleg a választásokat megelőző – 2025-ös év hozhat.

Az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése itt érhető el.