Most érdemes lakást venni? A magyar lakosság láthatóan nem halogatja a vételt

A lakáspiac jelenlegi helyzete

Az elmúlt években a magyar lakáspiac jelentős hullámvölgyeket élt meg. A 2022-es évben 14 százalékos csökkenést figyelhettünk meg a lakáseladások számában, amit 2023-ban további 23 százalékos visszaesés követett. Azonban 2023 negyedik negyedévében pozitív fordulat történt, amikor az eladások száma 16 százalékkal nőtt az előző év azonos időszakához képest.

A KSH első negyedéves ingatlanpiaci adatainak elemzése után egyértelműen látszik, hogy az idei évben elindult a lakáspiac élénkülése.

Ez megfigyelhető a lakásárak, a lakáshitelezés és a tranzakciószámok alakulásában is. A piac alakulása alapján feltehetően egy pesszimistább forgatókönyv lép életbe: méghozzá a mérsékelt, de folyamatos áremelkedés.

A KSH friss statisztikái szerint 2023 első negyedéve és 2024 első negyedéve között országosan átlagosan 9,1 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. Az első negyedéves adatok magas szintű feldolgozottsága alapján 2023 októbere és 2024 márciusa között az átlagos áremelkedés mértéke 5,2 százalék volt hazánkban.

A magyarok nem halogatják a lakásvásárlást

Az MNB legfrissebb Lakáspiaci jelentése szerint idén jelentősen megnőtt a lakáshitel-kihelyezés, több mint kétszeresére a tavalyihoz képest, amikor is a kihelyezett hitelösszeg feleződött. A jegybank elemzése alapján a tavalyi 600 milliárd forint után 2024-ben várhatóan több mint 1000 milliárd forintnyi lakáshitelt vesz fel a magyar lakosság. A hitelfelvételi kedv mind a piaci, mind a támogatott hitelek esetében erőteljesen érezhető.

A hitelkereslet élénkülésében jelentős szerepet játszottak a dezinflációs folyamatok által javuló gazdasági kilátások, a csökkenő hitelkamatok, valamint a megújult otthonteremtési támogatások.

Az államilag támogatott hitelek hozzájárultak az átlagos hitelösszegek megugrásához is, ugyanis az első negyedévben megkötött CSOK Plusz hitelek átlagos szerződéses összege 25,4 millió forint volt. Ez lényegesen magasabb, mint a 2024 februárjában mért CSOK Plusz nélkül, a használt lakásokra felvett hitelek 15 millió forintos átlagos hitelösszege.

Habár a gyermekvállalás előtt álló lakásvásárlók számára kedvező feltételek érhetőek el a piacon, addig a kétgyermekes, gyermekvállalást nem tervező családok számára egyre rosszabbak a kilátások.

Egy dolog miatt mégis sokba kerül a hitel

Hónapok óta halljuk, hogy a jegybanki alapkamat csökken, ami vásárlói oldalról a lakáshitelek kamatainak csökkenését feltételezi. Azonban sokan nem tudják, de a kereskedelmi bankok által nyújtott fix kamatozású lakáshitelek kamatainak meghatározásában nem az alapkamat a meghatározó. Az úgynevezett BIRS, azaz a Budapest Interest RateSwap az irányadó.

Ez a referenciaérték azt mutatja meg, hogy a bankok egy évnél hosszabb futamidővel milyen kamat mellett adnának hitelt egymásnak, és lényegében jelzi, hogy mennyibe kerül a bankoknak a lakáshitelként folyósított pénz.

A bankok a lakáshitelek ügyleti kamatának kiszámításakor a BIRS értéket veszik alapul, és hozzáadják a saját kamatfelárukat, amely fedezi költségeiket és biztosítja nyereségüket.

Így már érthető, hogy a jegybanki alapkamat csökkenésének hatása jelenleg kevésbé érzékelhető a lakáshitelek piacán. Mivel a lakáshitelek valódi költségét a BIRS mutató határozza meg, akad egy rossz hírünk: az MNB statisztikái szerint a mutató értéke május közepe óta folyamatosan emelkedik, a bankok inkább az önkéntes kamatplafonhoz közelítik a lakossági hitelek esetén a teljes hiteldíj mutatót. Ezek alapján ideig még nem várható a lakáshitel kamatok-csökkenése.