Csődeljárás a Bayer Constructnál: hogyan jutott idáig az építőipar egyik legjelentősebb cége?

Összefoglaló pontok:

• A Bayer Construct és a ZVK Development egymást követő napon csődvédelmet kért.
• A kormány stratégiailag kiemelt eljárássá minősítette az ügyet, miközben Zugló pert indít a projektcég ellen.
• Több száz alvállalkozót és beszállítót érint az ügy, a munkavállalók jövője is kérdéses.

Az elmúlt hetekben egymást érték a fejlemények a Bayer Construct körül. Az ügy középpontjában a Bosnyák tér mögötti, hét irodaházból álló budapesti komplexum áll, amelyet a cégcsoport épített.

Zugló a telket 2006-ban adta el egy lengyel befektetőnek, aki irodákat, lakóházakat és plázát tervezett oda. A fejlesztés hosszú évekig nem indult el, majd 2018-ban vette meg a területet a Bayer Construct. A vállalat tervpályázatot hirdetett, amelyen 2021-ben a Zaha Hadid Architects és a Land Italia konzorciuma nyert, a kivitelezés 2022 elején kezdődött meg.

2023 tavaszán a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) a Bayer-csoporthoz tartozó ZVK Development Kft.-vel adásvételi előszerződést kötött a komplexum megvételére. Az eredeti kormányhatározat legfeljebb 244 milliárd forintos vételárral számolt, a végleges ár aztán 254 milliárd forint lett, ami áfával több mint 320 milliárd forint. A kormány honlapján közzétett tájékoztatás alapján az előző kabinet ebből mintegy 315 milliárd forintot fizetett ki a projektre.

Az épületek elkészültek, a Zenit Corso üzletközpont tavaly megnyitott, az irodaházak viszont üresen állnak. Az ide tervezett állami szervek, köztük a NAV, a Magyar Államkincstár és a Posta vezérigazgatósága csak a végleges adásvétel után költöztek volna be, ám erre nem került sor.

Az új kormánynak nem kellenek az épületek

Augusztus elején Magyar Péter miniszterelnök bejelentette, hogy az állam eláll a szerződéstől, és visszaköveteli a már kifizetett összeget. A kabinet szerint az MNV jogi átvilágítása számos szerződésszegést tárt fel, a zárási feltételek közel fele nem teljesült. A legnagyobb probléma, hogy az ingatlanokat az elállás pillanatában is terhelte a zuglói önkormányzat elővásárlási joga, amelyet a zárás előtt töröltetni kellett volna. Az állam a kifizetett vételár visszafizetését, a foglaló kétszeresét és kötbért is követel a vállalattól.

A Bayer Construct máshogy látja az eseményeket. A cégcsoport szerint az irodakomplexum határidőre elkészült, valamennyi épület megkapta a végleges használatbavételi engedélyt, így az átadásnak nincsen műszaki akadálya. Az MNV egyoldalú elállását sem ténybelileg, sem jogilag nem tartják megalapozottnak, ezért a vállalat bírósági úton kényszerítené ki a végleges szerződés aláírását.

Csődeljárást indít az egyik legnagyobb építőipari vállalat

Augusztus 26-án a Bayer Construct Zrt., majd egy nappal később a zuglói beruházásra létrehozott projektcég, a ZVK Development Kft. is csővédelmet kért. A lépést cégcsoport tulajdonosa, Balázs Attila a munkavállalóknak írt levélben jelentette be.

Fontos tisztázni, hogy a csődeljárás esetén a vállalat tovább működhet, fizetési haladékot kap, 180 napon át – ez az időtartam meghosszabbítható – nem lehet a cég ellen végrehajtást vagy felszámolási eljárást kezdeményezni és kísérletet tehet rá, hogy megállapodjon a hitelezőivel. A menedzsment a helyén marad, de mellé a bíróság egy vagyonfelügyelőt rendel ki, akinek hozzájárulása kell minden újabb pénzügyi kötelezettség vállalásához. Ha az egyezség egy éven belül nem születik meg, a bíróság kötelezően elrendeli a felszámolást.

Papíron minden rendben működött

A 2025-ös üzleti évben a cégcsoport árbevétele meghaladta a 237 milliárd forintot, adózott eredménye 16,3 milliárd forintot ért el, saját tőkéje 93 milliárd forintra rúgott. Ugyanakkor a rövid lejáratú kötelezettségei több mint 161 milliárd forintot értek el, miközben a rövid távon pénzzé tehető eszközök, a forgóeszközök értéke 94,3 milliárd forint volt.

A Bayer nyereségesen működött, de a mérleg likviditási feszültséget mutatott. Az egyszerű likviditási ráta 0,58-ra csökkent a korábbi 0,92-ről, vagyis már 2025 végén látszódott, hogy a vállalatnak szűkös a mozgástere. Ezt tetézte a zuglói projekt állami elállása és a már kifizetett több mint 300 milliárd forint visszakövetelése.

Az állam ráadásul nem csupán a visszakövetelt vételár miatt érintett az eljárásban. A Magyar Fejlesztési Bankon (MFB) keresztül hiteleket és garanciákat is nyújtott a Bayer-csoportnak: a miniszterelnök szerint az MFB közvetlen és közvetett kitettsége (hitelek, kötvények és állami garanciák) a cégcsoporttal szemben eléri a 207 milliárd forintot.

Hamar megérkezett a kormány válasza

A csődeljárások megindítása után a kormány szeptember 4-én, egy Magyar Közlönyben megjelent rendelettel stratégiailag kiemelt jelentőségűvé nyilvánította mindkét eljárást. Ennek értelmében mindkét csődeljárásban a kizárólag állami tulajdonban lévő Nemzeti Reorganizációs Nonprofit Kft. látja el a vagyonfelügyelői feladatokat.

A vagyonfelügyelő szélesjogkörrel rendelkezik: megvizsgálhatja a cégek szerződéseit, iratait és bankszámláit, ellenőrizheti az új kötelezettségvállalásokat, megtámadhatja az engedélye nélkül kötött ügyleteket. Magyar Péter közlése szerint a cél az, hogy megakadályozzák, hogy a tulajdonosok vagy az általuk háttérből befolyásolt személyek vagyont menekítsenek ki a cégekből.

Zugló is pert indít

A helyzetet tovább bonyolítja, hogy Zugló pert indít a ZVK Development Kft. ellen. Az önkormányzat álláspontja szerint a fejlesztő megsértette a kerülettel 2006-ban megkötött, majd többször módosított megállapodást, és ezért az ebből eredő károkat a beruházónak kell állnia.

A per nemcsak elvi kérdés: ha a keresetlevél bejegyzésre kerül az ingatlanok tulajdoni lapjaira, az lényegesen megnehezíti az irodaházak értékesíthetőségét. Egy perrel terhelt ingatlant nehezebb a befektetőknek eladni, főleg ha az állam valóban nem veszi át az épületeket, így a Bayer kénytelen lesz az ingatlanpiacon értékesíteni azokat.

A vége még messze van

Az állam és a Bayer vitája a szerződéstől való elállás jogszerűségéről polgári bíróság előtt dőlhet el, ez önmagában is elhúzódó folyamat. Közben a csődeljárásnak megvan a maga menetrendje, és ha az meghiúsul, felszámolás következik. Ebben az esetben az állam több száz milliárd forintos követelésének behajtása sem egyszerű, miközben a zuglói per szintén évekig tarthat.

Az ügy alakulása nemcsak a Bayer Constructnak, hanem a magyar ingatlanpiac szempontjából is fontos: a cégcsoport kivitelezőként és fejlesztőként is meghatározó szerepet játszik a szektorban, így a sorsa átrendezheti a piaci erőviszonyokat. Ráadásul több száz alvállalkozó és beszállító várhat kifizetésre, míg a lakásvásárlóknak a legfontosabb kérdés, hogy a projektek befejeződjenek a jövőben, és előlegük ne vesszen el. A cégcsoport közel 1500 munkavállalójának is bizonytalan a helyzete.