Ingatlanárak: két év alatt kétszámjegyű reálcsökkenés is lehet

Jelentősen emelkedtek az ingatlanárak Magyarországon a Duna House júliusi adatai alapján. Az országos lakásárindex gyorsuló ütemben emelkedett, egy év alatt közel 30 százalékkal.

Az emelkedés a vidéki területeken volt kimagasló mind a tégla mind a panel kategóriában.

Budapesten a panellakások ára közel 30 százalékkal emelkedett átlagosan 2022 közepe és 2021 közepe között. A fővárosi tégla lakásárindex pedig közel 10 százalékkal állt magasabban, mint egy éve.

Mi támogatta az áremelkedést?

Az áremelkedést támogatta a csúcson lévő foglalkoztatottság és a kétszámjegyű átlagbéremelkedés.

Emellett a minimálbér és a garantált bérminimum 20 százalékos megemelése, a 13. havi nyugdíj, a 25 év alattiak szja mentessége, a gyermeket nevelők szja visszatérítése, és számos otthonteremtést támogató intézkedés erősítette a keresletet. Ez lecsapódott az árakban is.

Szembeszél

A széljárás nagyot fordult az orosz-ukrán háború kitörésével és a nemzetközi energiaválság megjelenésével.

Az ingatlanok iránti kereslet érezhetően gyengülhet az elkövetkezendő időszakban, amely akár az ingatlanárak csökkenését is kiválthatja.

Az infláció a rezsicsökkentési politika módosítása miatt 3 százalékponttal magasabban alakulhat, amely az idén megközelítheti a 15 százalékot éves átlagban.

Az infláció emelkedése felemészti a gyors átlagbéremelkedést, amely akár a reálbérek átmeneti csökkenéséhez is vezethet. A meggyengült lakossági kereslet miatt ráadásul a fogyasztói és üzleti bizalmi indexek is esnek, ami óvatosabbá teheti a lakásvásárlókat.

Másfelől a lakosság egynegyede számára várhatóan magasabbak lesznek a rezsiárak, ami szintén a kereslet gyengülésének irányába hat.

A KATA szabályok szigorítása több mint 400 ezer embert érint, ami szintén fékezi a lendületet az ingatlanpiacon.

A felújítási és anyagköltségek elszállása pedig leszűkíti azok körét, akik a jelenlegi környezetben képesek a megemelkedett árakon ingatlant venni és felújítani.

Hitelkamatok

Az MNB 12 százalék környezetébe felemelheti az alapkamatot a mostani 10,75 százalékos szintről. Emiatt a hitelkamatok meredeken emelkednek, amely a hitelek iránti keresletet és végeredményben az ingatlanpiaci keresletet mérsékli.

Alternatív befektetések

A befektetők számára megjelentek a közel 10 százalékot hozó kötvénypiaci alternatívák.

Az inflációkövető Prémium Magyar Állampapír például idén és jövőre közel 25 százalékos kamatot fizet.

Külső környezet

Az eurózónában az előremutató szolgáltatói, feldolgozóipari és építőipari beszerzési menedzserindexek is ezen szektorok zsugorodását vetítik előre.

Az energiaválság és a magasabb élelmiszerárak érdemben meggyengítették a külső keresletet, ami az exporton keresztül begyűrűzik. A kivitelünket fékezi továbbá az ellátási láncok akadozása és az esetleges nemzetközi gázhiány is.

Kockázatok

Az energiaválság és a háború alakulása jelenleg a legnagyobb kockázat a gazdaság és egyúttal az ingatlanpiac számára.

A magyar gazdaság az első negyedéves 8 százalék feletti növekedés után a második negyedévben 6 százalékponttal bővülhetett. Ezután azonban érdemi lassulás következett be az MNB adatai alapján.

A gazdasági teljesítményben a mélypont az idei negyedik negyedévében és a jövő év első negyedévében várható.

Ez némi átfutással kihat az ingatlanpiacra is, amely az energiaválság alakulásától függően hosszú idő után akár negatív árkorrekciót is mutathat.

Minden esetre reálértelemben kétéves távon jelentős áresés bontakozhat ki az ingatlanpiacon figyelembe véve, hogy idén és jövőre az infláció meghaladhatja a 20 százalékot.