Licitálások kezdődhetnek a hazai termőföldek bekebelezéséért

Több ponton is módosította nemrég a kormány azt a rendeletet, amely az úgynevezett osztatlan közös tulajdonban lévő földek felszámolásának részletes szabályait tartalmazza. Az augusztus 14-én hatályba lépett változtatások az osztatlan földtulajdonok megszüntetéséről tavaly elfogadott törvényhez igazodnak, amelyet az év első felében szintén módosított a parlament.

Az osztatlan földtulajdonok legfontosabb jellemzője, hogy a tulajdoni arányok egy-egy mezőgazdasági táblán belül nincsenek önálló ingatlanként meghatározva/kimérve.

A rendszerváltozás utáni földprivatizációs folyamatok, illetve az öröklések mára ahhoz vezettek, hogy egy-egy ilyen érintett táblának több száz, de akár több ezer tulajdonosa is lehet. 

Előfordul, hogy ez osztatlan területeken belül egy-egy tulajdonos részaránya irreálisan kicsi, ráadásul azt sem lehet tudni, hogy az egyes tulajdonrészek a táblákban hol találhatók.

Az ilyen birtokszerkezet akadályozza a földek adásvételét és hasznosítását, és például az uniós agrártámogatások megszerzését is jelentősen nehezíti. A probléma súlyát érzékelteti, hogy az ország 7,2 millió hektárnyi termőterületéből több mint 2,4 millió hektár áll osztatlan tulajdonban, és ezek összesen 4,6 millió tulajdonoshoz kötődnek.

Hosszas viták és előkészületek után a parlament azért alkotta meg tavaly a felszámolásról szóló törvényt, hogy az eddigi bürokratikus akadályokat csökkentse, és ezzel az osztatlan földtulajdonok megszüntetését felgyorsítsa.

A nagyobb és kevesebb tulajdonost tartalmazó osztatlan táblákban a felszámolás legáltalánosabb módja az úgynevezett megosztás, amelynek során a tulajdonosok egyezséget köthetnek arról, hogy a részarányuknak megfelelő új földterületi ingatlanok a táblákon belül pontosan hol helyezkedjenek el.

Ezt az eljárást azonban nem lehet mindenhol alkalmazni, mert a szabályozás a további birtokaprózódás megakadályozása érdekében területi minimumokat határoz meg.

Ennek értelmében nem alakítható ki olyan földrészlet, amelynek nagysága zártkertnél nem éri el az 1500 négyzetmétert, szőlőnél, kertnél, gyümölcsösnél és nádasnál a 3000 négyzetmétert, míg szántónál, rétnél, legelőnél és erdőnél a 10 ezer négyzetmétert (egy hektárt).

Főleg a kisebb, illetve sok tulajdonost tartalmazó táblákban fordulhat elő, hogy nem hozhatók létre olyan ingatlanok, amelyek megfelelnének a területi minimumoknak.

Ebben az esetben a törvényi szabályozás úgy rendelkezik, hogy az osztatlan területeken megosztás helyett egyetlen tulajdonostárs vásárolhatja meg - kebelezheti be – a többiek földtulajdonát. 

Ez az előírás szintén azt a célt szolgálja, hogy az osztatlan tulajdonok megszűntetésekor ne jöjjenek létre életképtelen önálló ingatlanok.

A bekebelezést az érintett táblákon bármelyik tulajdonos kezdeményezheti, de az eddigi szabályozás szerint a vásárlásokkor azok élveztek előnyt, akik a kérdéses területeken a legnagyobb földhasználók voltak, illetve azokon a legtöbb földtulajdonnal rendelkeztek vagy – ugyanakkora tulajdoni hányad esetén – a legfiatalabb tulajdonostársnak számítottak.

A rendelkezések tehát mostanáig elsősorban a nagyobb földhasználóknak/földtulajdonosoknak kedveztek, míg a többi tulajdonostárs legfeljebb értékbecslési szakvélemény elkészítését kérhette, ha az árajánlat mértékével nem értett egyet.

A közelmúltbeli szabályozási módosítások ugyanakkor megszüntették a legnagyobb földhasználóknak minősülő tulajdonostársak privilégiumát, és az eddigi sorrend helyett licitálási lehetőséget vezettek be.

Ennek értelmében a bekebelezési szándékról értesített tulajdonostársak bármelyike érdemi ellenajánlatot tehet, ha az legalább 10 százalékkal meghaladja a bekebelezési kezdeményezésben szereplő összeget.

Amennyiben a bekebelezési folyamatot elindító tulajdonostárs fenntartja eredeti szándékát, újabb 10 százalékkal emelnie kell az áron, és a licitálást addig kell folytatni, amíg nem érkezik további érvényes ellenajánlat.

Az agrártárca érvelése szerint a változtatások alapvető célja, hogy mindegyik tulajdonostársnak érdemi esélye legyen a földek bekebelezésére.

Így igazságosabb helyzet állhat elő, a „kivásárolt” tulajdonosok pedig a licitálások révén földjeikért nagyobb ellenértéket kaphatnak.

A jogszabályi módosításokra az elmúlt időszakban volt idő, mert a koronavírus-járvány az osztatlan földtulajdonoknál is akadályozta, illetve ellehetetlenítette az eljárások lefolytatását.

Bár a tavaly elfogadott törvény már idén januártól hatályba lépett, valójában csak ezután derülhet ki, hogy a jogszabályi rendelkezések, illetve az időközben végrehajtott korrekciók milyen mértékben ösztönzik az osztatlan közös földterületek felszámolását.

A tulajdonosok eddig inkább csak tesztelték az új jogi környezetet, és minisztériumi információk szerint – főként a megosztások esetében – „száz-kétszázas nagyságrendben” adtak be kérelmeket.

A remélt megszüntetési kampány így még nem indult be, sőt egyelőre az első megkezdett megosztási/bekebelezési eljárások lezárására is várni kell.