Hosszú ideje lázban tartja a közvéleményt, hogy meghosszabbítja-e a kormány az új lakásokra jövő év végéig adott áfa kedvezményt, és most úgy tűnik, nem fogja. Ennek meg is van az indoka, kérdés, hogy mi várható ezek után az ingatlanpiacon?
Az igazi építési boom
A hazai ingatlanpiacon 2008 előtt már volt egy kisebb felfutás, amikor az árak is emelkedtek, sok új lakás épült, és persze ez volt a végül annyi gondot okozó svájcifrank-hitelezés időszaka is. Akkor sok lakást építettek, szinte azt lehet mondani, hogy boldog-boldogtalan belevágott egy-egy projektbe, így aztán a válság kitörése után sok is lett a félkész építkezés, míg a tőkeerős szereplők befejezték, sőt, ha kisebb volumenben is, de folytatták az építkezéseket.
A nagy építési felfutásnak nemcsak keresleti oldalról volt meg az alapja, hanem az iparági kapacitás oldaláról is: volt bőven munkaerő, hisz akkor lényegében még csak Nagy-Britanniában lehetett munkát vállalni az EU-n belül, a románoknak még ott sem, így nagy számban jöttek hozzánk, az építkezéseken sokszor román nyelvet lehetett hallani. A bérek alacsonyak voltak, így az új lakások árai sem voltak még magasak.
Lassan indult újra
Jött a válság, maga alá temette az ingatlanhitelezést és az egész piacot, az árak csökkentek, a lakásépítés visszaesett. Ez egész sokáig így is maradt, változás nagyjából csak 2014-ben következett be, ekkor indult a nagy kamatcsökkenés, aminek első hatása az volt, hogy a lakosság megtakarításai céllal az ingatlanpiac felé kezdett fordulni. A következő évben a kamatok sosem látott alacsony szintre csökkenése mellett a folyamat robbanásszerűvé vált: szinte pánikszerű méreteket öltött az ingatlanvásárlás.
Az új lakások építése ugyanakkor nem futott fel ilyen gyorsan, a kapacitásokat nehéz hirtelen kiépíteni és üzembe állítani, ez időigényes folyamat. Ezért a kormány úgy döntött, hogy 2016 elejétől 2019 végéig, vagyis átmeneti időszakra, az újonnan épített lakások és családi házak esetében az áfa 27-ről 5 százalékra csökken. Egyúttal bevezették, majd módosították a Családi Otthonteremtési Kedvezményt, ami a legnagyobb összeget új lakás vásárlása esetén biztosítja az igénybe vevőnek.
Az indoklás
A lakásépítés tehát jól meg lett támogatva, ugyanakkor nem sikerült a maximumra vinni az iparágat, mivel az azóta már az egész munkaerőpiacot sújtó munkaerőhiány az építőiparban olyan súlyos, hogy emiatt nem tudnak új projekteket indítani, noha kereslet lenne még. Ez az egyik ok, ami miatt a kormány most úgy gondolja, hogy nem kellene meghosszabbítani az ÁFA kedvezményt, a másik indok pedig az, hogy nemcsak ifjú párok veszik meg az új lakásokat, hanem befektetők, sőt külföldiek is.
Befektetési piac is
Nos, ez valóban így van, és ez az ingatlanpiac sajátossága. Ha csak azok vennének lakást, akiknek szükségük van rá, akkor az árak a mélyben tanyáznának, hisz a csökkenő népességhez képest meglehetősen nagyszámú az ingatlanállomány. Tulajdonképpen, amikor a piac pang, ahogy 2014 előtt is, akkor lényegében ez történik, persze jelentős szerepe van a lakáshitelek elérhetőségének is, ami az utolsó 2-3 évben nőtt meg ugrásszerűen.
Az ingatlanpiac tehát nemcsak eredeti célját, a lakhatást szolgálja, hanem a befektetési piac egyik fontos szegmense. Ebből fakadóan ciklikus, kicsit még olyan is, mint a tőzsde: egyszer mánia van, amikor veszik a lakásokat, mint a cukrot, máskor bessz következik, amikor hallani sem akar senki ingatlanvásárlásról befektetési céllal. Tulajdonképpen az otthont létesítő ifjúság ilyenkor van igazán jó helyzetben, hiszen ha az ár eleve alacsony, akkor a hitel mellett kifizetendő önrész is kisebb, nem is beszélve a kisebb hitelről, melynek kisebb a törlesztőrészlete.
A kamatmentesség áldása és átka
Az ingatlanpiaci őrületet a soha nem látott alacsony kamatok, vagyis az ultra laza monetáris politika szította, hisz az elérhető 1-2 százalékos lakossági kamatok világában érthető, hogy az érdeklődés az ingatlanpiac felé fordult. A lakások kiadással eleve ennél nagyobb hozamot lehet elérni, nem is beszélve a mostanában divatossá vált Airbnb-n keresztüli kiadással, de ilyenkor a közönség amúgy is azt képzeli, ahogy a tőzsdén is, hogy a nagy ütemű áremelkedés örökké tart.
Pedig nem, a nagy felfutásokat esetenként hosszan elnyúló pangás követi az ingatlanpiacon, és ez nálunk is óhatatlanul be fog következni, ahogy a kamatok érdemben emelkedni kezdenek, és azok, akik időben vásárolták, zsebre akarják majd vágni az ingatlanon elért, akár 100 százalékos nyereséget. Ennek az időpontja természetesen nehezen jósolható, ráadásul amúgy is lassabb folyamatról van szó, mint amit az értékpapírpiacokon, de nem kizárt, hogy ez akár egybe is eshet az ÁFA kedvezmény kifutásával.
Se kereslet, se kínálat
Ebben az esetben a hirtelen nagyot dráguló újépítésű lakások iránt hirtelen megszűnne a kereslet, pontosabban tényleg csak a CSOK igénybevételével vásárló célközönség jelentkezne vevőként. Ha azonban az ingatlanpiac akkor még erős marad, feltehetően a 20 százalékos emelést már akkor sem fogadja el a piac, a kereslet a használt, vagy újszerű lakások pezsgő piacára terelődik. Pont emiatt valószínűsíthető, hogy a beruházók már bele se fognak olyan projektbe, ami már 2020-ban készülne el.
Az új lakások piaca ezek alapján leginkább el fog apadni, viszont az ott kieső kínálat már kevés lesz ahhoz, hogy tovább hajtsa az ingatlanpiac egészét. A fák nem nőnek az égig, az ingatlanárak sem mehetnek akármeddig, legalábbis nálunk, ahol növekvő lakásszámra csökkenő vagy stagnáló lakosság jut. Ezen persze változtathatna, mondjuk az erős külföldi kereslet, de a mánia végét pont az szokta jelezni, hogy egyszer csak elmaradnak a külföldi vevők.
A lakni vágyóknak jó hír lehet
A forint és az állampapírok piacán épp most láttuk, milyen, ha elmaradnak, sőt távoznak. Ez így lesz az ingatlanpiacon is, és akkor már nem az lesz a gond, hogy ők veszik meg az új lakások egy részét, hanem, hogy nem vesznek semmit, ezért összecsuklik a piac. A hazai lakhatási célú vásárlók számára azonban ez jó hír lesz: végre újra hozzáférnek a piachoz akkor is, ha nem tudják maximálisan kihasználni a kedvezményeket, az önerőt pedig nem tudják most előteremteni az egekbe szökött árak mellett.