Gyenge adatok érkeztek az építőiparból: Mi áll a háttérben?

Elemzések2019. okt 16.Harsányi Péter

Augusztusban az ipari termelés mellett az építőipar is hatalmasat fékezett: az előző hónaphoz képest 10 százalékos a visszaesés. Mekkora veszélyt jelent a munkaerőhiány vagy éppen a külső lassulás? Ezzel kapcsolatban kérdeztük az ING Bank, a Századvég, és az Ingatlan.com vezető elemzőit is.

Több mint tíz százalékkal esett vissza az építőipar teljesítménye augusztusban az előző hónaphoz képest a szezonális és naptárhatással megtisztított adatok szerint. Ez ugyan éves szinten még mindig 5,9 százalékos növekedés, de sokkal lassabb a korábban látott 20-30 százalékos adazokkal szemben - derül ki a Központi Statisztikai HIvatal friss adataiból.

Ettől függetlenül az idei év egészében nagyságrendileg akár 30 százalékkal növekedhet az építőipar. Ez a dinamika azonban nem fenntartható a jelenlegi magas bázisról, ezért jövőre egyfajta természetes lassulásnak kell következnie.

Az építőipar lassulásához ráadásul egy sor tényező is hozzájárulhat, bár kedvező esetben 2020-ban is kétszámjegyű lehet a növekedés.

Lakóingatlanok

Az áfakulcs emelés és a 2021-től életbe lépő szigorúbb energetikai követelmények fokozatosan elkezdik fékezni a lakások, házak építését. Ezt a helyzetet tetézi az egyre nagyobb méreteket öltő munkaerőhiány, valamint az építőipari bérek és anyagköltségek megugrása is.

Ezen tényezők hatására már olyan magas áron kellene sok fejlesztőnek kínálnia a felépített ingatlanokat, amire már nem biztos, hogy lenne fizetőképes kereslet. A másik lehetőség, hogy szűkebb profit marzzsal kezdik el a munkálatokat a kivitelezők.

Alapvetően mindkét verzió az újépítésű lakások számának visszaesését mutatja, ami már egyébként látszik az alacsonyabb szerződésállományokból.

A lakóingatlanok tekintetében még az is hátráltató tényező, hogy a kivitelezők jellemzően szívesebben vállalnak el állami vagy vállalati nagyberuházásokat, mintsem kisebb volumenű és sok esetben problémásabb lakás vagy házépítéseket. Ennek tükrében a munkaerőhiány a legintenzívebben a lakóingatlan piacon jelentkezik.

Mérséklődnek az állami beruházások

Az állami építőipari nagyberuházások 2021-től mérséklődhetnek a hivatalos kommunikációnak megfelelően. Ennek hátterében az EU-s források kifutása áll. Az alábbi ábra az EU-s források effektív felhasználását szemlélteti.

Kereskedelmi ingatlanok

A kereskedelmi ingatlanok tekintetében a hazai gazdasági növekedés meghatározó. Az MNB aktuális előrejelzései szerint idén, jövőre és 2021-ben 4,5, 3,3 és 3,3 százalékkal bővülhet a hazai GDP. Ennek alapján a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos beruházási dinamika mérsékeltebb ütemben ugyan, de fennmaradhat. A munkaerőhiány viszont ebben a szegmensben is komoly csúszásokat eredményez.

Nagy kockázatot jelent ugyanakkor, hogy mennyire lassul le az eurózóna, illetve recesszióba kerül-e Németország. A külső környezet lassulása leginkább a hazai feldolgozóiparba – különös tekintettel az autóiparra - gyűrűzhetne be, bár a nemzetközi gazdasági visszaesés mértékétől függően más hazai szektorok is érintettek lehetnek. A mögöttes szektorok esetleges gyengébb teljesítménye negatívan érintené a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletet is.

ING Bank

Virovácz Péter szerint már régóta várják az elemzők az építőipar tartós lassulását, de ez még mindig nem következett be. Az idei év első hét hónapjában 35 százalékos növekedés volt megfigyelhető, ami a magyar történelemben és nemzetközi szinten is kimagasló.

Alapvetően a fő hajtóerőt az egyéb építmények kategória képviseli, ami gyakorlatilag tipikus infrastrukturális fejlesztéseket takar (út, vasút, közmű fejlesztések).  Ezek a fejlesztések jellemzően EU-s forrásokból valósulnak meg.

Összességében elmondható, hogy az idei év egészében megközelítőleg 30 százalékkal bővülhet az építőipar, ami sokkal magasabb érték, mint amit év elején bárki várt. Ez az ütem hosszabb távon azonban fenntarthatatlan.

Az idei év hátralevő részében a szezonalitás még támogató lehet, hiszen a tél előtt be kell fejezni az út- és vasútépítéseket – tette hozzá Virovácz.

Az épületek kategória is jelentősen növekedett az év döntő többségében, mind a lakó- mind a kereskedelmi ingatlanok szépen bővültek.

A lakóépületek tekintetében az áfa 27 százalékra történő emelése előreláthatóan nem fogja drasztikusan visszafogni az ingatlanok építését, de jó eséllyel lesz egy érzékelhető lassulás.

Az ipari épületek kivitelezését változatlanul korlátozza a munkaerőhiány. Ennek hatására a kivitelezők digitális megoldásokat kereshetnek, fejleszthetnek, tovább képezhetik a munkaerőt, ami a későbbiekben segíthet optimalizálni a folyamatokat.

Másrészről problémát jelent a globális növekedés folyamatos lassulása. Nagy kérdés, hogy a lassuló külső környezet mennyire fogja vissza az új ipari építmények építését. A Mercedes például már több beruházást is elhalasztott. A lassuló külső környezet hatása tehát az építőiparban is érezhető lesz jövőre és 2021-ben.

Ha a német multinacionális vállalatok elhalasztanák a már csőben lévő beruházásokat, akkor az igen jelentősen vissza tudná fogni a hazai növekedést, a fogyasztást, de a munkaerőpiaci helyzetnek sem tenne jót. Nem véletlen, hogy az MNB is számol egy ilyen fajta alternatív forgatókönyvvel.

Ezzel párhuzamosan az EU-s források is fogynak, azaz az állami nagyberuházások is mérséklődhetnek minden érintett szegmensben. Az állam is úgy kalkulál, hogy 2021-ben visszafogja a nagyobb beruházásokat, ami már látszik a szerződésállományon.

A szerződésállományok alakulása is alátámasztja egyébként az építőipar lassulását. Az egy évvel korábbihoz képest 10 százalékkal csökkent a szerződések állománya. Az iparhoz képest az építőiparban mindazonáltal elnyújtottabban jelentkezik ez a hatás. Előreláthatóan 2020-ban és 2021-ben érezhetjük jobban a csökkenő szerződésállomány hatását.

Virovácz Péter várakozásai alapján jövőre és 2021-ben 5 és 10 százalék közötti értékkel növekedhet az építőipar, ami már fenntarthatónak tűnik. Sok múlik a külső környezeten, de jelenleg valószínűbbnek tűnik egy 5 százalékhoz közelebbi növekedés. Nagyon magas ugyanis már a bázis, és nem látni pillanatnyilag pozitív kockázatokat a rendszerben. A kérdés most inkább az, hogy mekkora mértékű lassulás vagy korrekció jön.

Századvég Gazdaságkutató Intézet

Dr. Regős Gábor, a Századvég vezető elemzője rávilágított, hogy nem számítanak sem idén, sem jövőre jelentős visszaesésre az építőipari ágazatokban. Az év eddigi részét dinamikus növekedés jellemezte, ez várhatóan az év második felében a magas bázis miatt lassul, de erőteljes marad.

Az ágazat teljesítménye várakozásaik szerint jövőre is bővül: az uniós források felhasználása jóval lassabb, mint az odaítélése, illetve a vállalkozások beruházásai is felfelé húzzák a keresletet. A jövő évi bővülés azonban a Századvég becslései szerint már csak egyszámjegyű lesz.

Regős szerint a lakóingatlanok esetében az áfakulcs emelkedése beépül az árakba, így mérsékli a keresletet. Ez a családok szempontjából nehézséget jelent majd, így még érdemes lesz a megoldáson gondolkodni. Tekintettel a tavaly hozott átmeneti szabályokra (miszerint akinek tavaly október végéig volt építési engedélye, az még a kedvezményes áfakulcs mellett építhet), a csökkenés inkább folyamatos lesz, mint egyszeri és drasztikus.

Becsléseik  alapján, ha nem hozták volna ezt az átmeneti szabályt, akkor a lakásépítések száma egyharmadával esett volna vissza. Az új energetikai előírások életbe lépése esetében is számolnak visszaeséssel, de ennél jóval kisebbel. Ezt magyarázza az, hogy a vállalkozások készülnek az új előírásokra, sok ház már most is úgy épül.

A munkaerőhiány továbbra is korlátozó tényező, de túlzott leegyszerűsítés lenne erre szűkíteni a kérdést. Ezen kívül fontos kérdés az alapanyagok rendelkezésre állása és a technológia is. Az utóbbi fejlődése nagyban hozzá tud járulni a munkaerőhiány mérséklődéséhez, de az ágazatban dolgozók jobb képzettsége is mérsékelheti a problémát. A munkerőhiány hatásait szeretné enyhíteni az ITM programja is, amely a technológiai fejlesztésekhez ad támogatást az építőipar cégek számára.

Ingatlan.com

Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője rámutatott, hogy az építőipar jelenleg erőteljes növekedési pályán van, ami miatt egy esetleges gazdasági visszaesés miatti lassulás vagy fékeződés is időt vesz igénybe.

Ez alapján kevés esélyt látnak rá, hogy az építőipari ágazat jelentős visszaesést produkáljon idén vagy jövőre. Az építőipar teljesítményén belül a legtöbb ember a lakóingatlanok építését követi szorosabb figyelemmel, és ebben a szegmensben úgy látjuk, hogy a szektor már elérte a kibocsájtási kapacitásának felső határát.

Ez jelenleg nagyságrendileg és évente 20-22 ezer lakóingatlan megépítését jelenti. Ennél számottevően több lakás vagy akkor épülne, ha több szakember tudna munkát vállalni az ágazatban vagy ha a technológia intenzívebbek, hatékonyabbak és termelékenyebbek lennének a vállalatok.

Akkor is több szakember jelenhetne meg a lakások építkezésein, ha kevesebb kereskedelmi/ipari vagy kormányzati/EU-s forrásból finanszírozott projekt lenne folyamatban. De pont ennek a három szegmensnek az együttes fellendülése okozta az építőipari kapacitások szűkösségét.Érdekes módon az építőipar 2019 második negyedévében több mint 10 százalékkal több embert foglalkoztatott, mint 10 évvel ezelőtt (340 ezer szemben 293 ezerrel), viszont tíz éve 32 ezer lakás épült.

Ez pedig 30 százalékkal magasabb érték annál, mint amennyi várhatóan idén megépül. Jól látszik, hogy 10 éve "a kevesebb több" volt a munkaerő hatékonysága szempontjából, aminek oka az lehet, hogy jelenleg sokkal kevesebb a szakképzett munkavállaló az ágazatban.

Az idei utolsó negyedév különleges időszak lesz a lakásépítések esetében, mivel december végéig még az összes projekt esetében lehetőség van 5 százalékos áfa tartalommal kifizetni a vételár egy részét vagy egészét.

Balogh rámutatott, hogy jövőre már vegyesen szerepelnek a kínálatban az 5 és 27 százalékos áfatartalommal rendelkező projektek, ami még tovább emelheti az amúgy sem olcsó új lakások árait. Budapesten például már 6 olyan kerület is van, ahol az átlagos négyzetméterárak meghaladják az egymillió forintot.

A lakásépítésbe vágó beruházók és a lakásvásárlók számára is az lenne a legelőnyösebb megoldás, hogyha a lakásépítések stabilizálódni tudnának a jelenlegi vagy annál még magasabb szinten, hiszen ez több éven át tartó kiszámítható piaci környezetet biztosítana a keresleti és kínálati oldalnak egyaránt. Ha viszont nem változtatunk a jelenlegi helyzeten és szabályokon, akkor 2019-hez képest 2020-as évek elején csökkenhet a megépült és átadott új lakások száma.