Elemző: A magas négyzetméterárak nem megfizethetőek a lakosság jelentős részének
HírekA lakásépítések száma a tavalyi negyedik negyedévben nagyon gyengén alakult, éves alapon 41,5 százalékkal csökkent az épített lakások száma. Ezzel az év egészén a visszaesés 29 százalék volt – mindössze 13300 új lakás épült hazánkban. Ennél kevesebb lakás utoljára 2016-ban épült.
A lakásépítések számának visszaesése nem egyetlen okra vezethető vissza, így nem is várható rövid távon az, hogy felépüljön évente az a nagyjából 30 ezer lakás, amire szükség lenne - írja kommentárjában Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető elemzője.
Ez egyben azt is jelenti, hogy a kínálat szűkös marad, azaz a lakásárak tovább növekedhetnek. És itt el is érünk az első okhoz, ami az építések visszaesését okozza: a magas négyzetméterárak nem megfizethetőek a lakosság jelentős része számára, így inkább használt lakásokkal – vagy vidékről történő ingázással – kénytelenek beérni. A második ok a bizonytalan gazdasági helyzet, illetve a más területeken kialakult magas árszínvonal: az elmúlt évek stagnáló gazdasági teljesítménye nyomán a háztartások félnek belevágni egy ekkora projektbe, hitellel elköteleződni vagy megtakarításaikat felélni.
Ebben azonban az idei év már hozhat változást – gondolhatunk itt például a prémium állampapírok kamatfizetésére: sok olyan befektető lehet, aki még a magas kamatozású időszak végét kivárta és ezt követően kezd bele lakáscéljainak megvalósításába. A beruházók projektjeit a magas kamatkörnyezet és a bizonytalan kereslet is visszafogta: bár a mostani kamatkörnyezet a korábbinál jóval alacsonyabb, de azért a lakások elkészülésének időigénye van. A kormányzati támogatási rendszer vélhetően szintén nem eléggé bőkezű a megfelelő számú új lakás felépüléséhez – a CSOK Pluszt viszonylag szűk kör tudja igénybe venni.
Az alacsony lakásépítési számnak több kedvezőtlen hatása van: az elkészült lakások magas árai mellett a nehezebb lakáshoz jutás visszafogja a gyermekvállalási kedvet, illetve a munkavállalás szempontjából is nehézséget jelent: rontja a mobilitási esélyeket, kevésbé tudnak a munkavállalók munkahelyeikhez közelebb költözni, így jobb munkahelyek keresni – ez hatványozottan igaz például a főváros vonatkozásában. Makrogazdasági szinten az építőipar teljesítményét szintén gyengíti az alacsony lakásépítési aktivitás, bár az ágazat teljesítményén belül a lakásépítések aránya kicsi.
2024-ben az új lakások építésének változása a a településtípustól független volt, mindenhol jelentős volt a visszaesés, a legnagyobb a vidéki városokban, 37 százalék, a legkisebb a községekben, 23 százalék. A fővárosi lakásépítéseket a nagyobb projektek dominálták, ezt támasztja alá, hogy az átadott új lakások fele két kerületre összpontosult.
A lakásépítések visszaesése földrajzilag is széleskörű volt, egyedül a dél-alföldi régióban történt növekedés – ezt vélhetően a Szegeden készülő nagyberuházás okozta kereslet eredményezte.
2025-ben az alacsony 2024-es bázisról nem lesz nehéz növekedést elérni – kérdés, hogy ez sikerül-e: a makrogazdaság támogatás és a demográfiai folyamatok javítása érdekében ez egyaránt fontos lenne, így nem véletlen, hogy a lakáskérdés a 21 pontos kormányzati akcióterv elemei közé is bekerült – reméljük sikerül is növelni a lakásépítések számát.
A növekedés a kiadott lakásépítési engedélyek 4,7 százalékos csökkenéséből nem következik, de látható, hogy így is jóval több engedélyt (2024-ben 20500-at) adnak ki, mint ahány lakás elkészül, így ez elvileg nem kellene, hogy effektív korlátot jelentsen. A 21 pontos akcióterv intézkedései mellett a lakossági megtakarítások (prémium állampapírok magas kamatozásának vége, nyugdíjpénztári megtakarítások) felhasználása segíthetik a lakásépítések számának növekedését, ugyanakkor emellett meghatározó lesz, hogy a gazdasági környezet hogyan alakul, a háztartások és a vállalkozások mennyire mernek belevágni egy nagyobb beruházásba. Szintén kérdéses az árak alakulása, hiszen a kialakult magas éptőipari árak egyértelműen visszafogják a keresletet.
