Elmarad a lakáspiaci recesszió?

2020-ban országosan 19%-os forgalmi visszaesést mértünk a lakóingatlanok piacán. Bár árakban is csökkenést várhattunk a pandémia hatására, a teljes tavalyi évet tekintve éves alapon még drágulást mutatnak a statisztikák - olvasható az OTP Jelzálogbank legfrissebb, a NAV 2020-as tranzakciós adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.

Az idén bevezetett Otthonteremtési Program támogatási elemei látványos pezsgést hoztak, jelentősen tompítva a járvány negatív gazdasági hatásait – több egyéb tényezővel együtt – hozzájárulnak ahhoz, hogy a még egy éve is várt recessziót vélhetően elkerüljük.

A vírushelyzet általános és a különféle megváltozott otthonválasztási preferenciáink együttes hatására az eddigi városfejlődési dinamika viszont éppen változni látszik.

Az országos lakásárszint 2020-ban, az előző évihez képest fele olyan mértékben, nagyjából 9,1%-kal nőtt az egyelőre még nem teljes körű NAV ingatlanforgalmi adatai alapján. Az összesített éves drágulás azonban egyedévről negyedévre váltakozóan pozitív és negatív irányú árváltozások eredőjeként adódott.

Minden településtípusban drágulást látható, de ennek üteme mindenhol mérséklődött, legszembetűnőbben Budapesten, ahol a korábbi évek töredéke, 3% volt tavaly az áremelkedés mértéke.

Országos átlag

Az előzetes adatok alapján mintegy 19%-kal esett vissza 2020-ban az ingatlanforgalom. „Többé-kevésbé egyenletesen csökkent az adásvételek száma a különböző jogállásokat vizsgálva. A legnagyobb mértékű, 23%-os a kisebb városokban volt a visszaesés, 20%-ot ért el a megyei jogú városokban, 16%-os volt Budapesten, míg a községekben – minden bizonnyal a falusi CSOK-nak köszönhetően – a legkevésbé, 15%-kal csökkent a tranzakciószám.

A pandémia negatív hatását összességében tompították a 2020-ban tovább bővülő különféle állami lakásvásárlási támogatási elemek

– fejtette ki az adatok kapcsán Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly minden megyében csökkent az adásvételek száma. A legkedvezőbb helyzetben, mindössze 5%-os visszaeséssel Somogy megye áll. Ennek nyilvánvaló magyarázata a Balaton déli parti településeinek pandémiás helyzetben a korábbiakhoz képest is megugró keresettsége.

Megyeszékhelyek

A megyeszékhelyek közül is mindegyikben visszaesett a forgalom tavaly. A legnagyobb mértékben, 40%-ot meghaladóan Pécsett. A másik véglet pedig Szekszárd, ahol mindössze 5%-os csökkenést mutatnak a számok.

Főváros

Budapest egészében 16%-kal, az előzetes adatok alapján, várhatóan 26-28 ezer közé csökkent tavaly a tranzakciók száma. A visszaesés a XI. kerület kivételével – ahol két nagy újlakás-projekt végszerződés szerint 2020-ban, százas nagyságrendben eladott lakásai miatt látunk forgalomnövekedést – mindenhol érvényes.

A legkisebb mértékű, alig 1%-os a XV. kerületi forgalmi visszaesésvolt, még a XIX. és XIV. kerületben látszik 5% alatti csökkenés.

Feltűnő – ám a globális koronavírus-járvány hatására tavaly szinte lenullázódó Airbnb-forgalom miatti kereslet-átrendeződés fényében nem meglepő –, hogy a lista másik végén a belvárosi V., VI. és VII. kerületek állnak 35-45% közötti tranzakciószám-csökkenéssel.

A befektetési célú vásárlók elmaradása egyelőre nem tudni, milyen tartós lesz, hiszen a vonzóbbá váló árak hamar visszacsalogathatják őket a korábban élénken pörgő belvárosi lakáspiacra.

Budapesten tavaly is több olcsóbb, illetve peremi kerület drágult a legnagyobb ütemben (17%-kal a XXIII. kerület, 10% felett még a XX., IV. és X. kerület, illetve valamivel ez alatt a XVII. kerület).

Továbbra is a lista hátsó harmadában, 2% alatti árnövekedési mutatóval állnak ugyanakkor a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (V., VI., VII. és VIII.). Az V. kerület – mindössze 1,2%-kal – ismét sereghajtó lett a XV. és a XIX. kerületek mögött. Az elemzéshez megfelelő számú tranzakciót felmutatni tudó, és nagy volumenű lakásépítések statisztikákat „megzavaró” hatásától mentes irányítószám-körzetek közül a 1125-ösben (Kútvölgy / Virányos / Istenhegy) nőtt legjobban, 25%-kal az átlagár.

Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 991 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább XII. kerület átlagára 16%-kal alacsonyabb, 829 ezer Ft/m2. A 800 ezres szint fölé még az I. és a II. kerületek jutottak.

A másik végletet, 500 ezres átlag alatt a XXIII., XXI., XX., XVIII. és XVII. kerületek adják. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,4 milliós szintet az átlagos négyzetméterár.

A budapesti átlagár pedig 657 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

Egy év alatt egyharmados drágulás a Balatonnál

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján Somogyban tavaly egyharmados átlagos drágulás ment végbe, ami egyrészt annak köszönhető, hogy a koronavírus-járvány hatására a Balaton déli partja az eddig megszokotthoz képest is nagyobb érdeklődést vonzott. Emellett a nagy volumenű, és az átlagárnál jóval drágább lakásokat kínáló lakópark- és társasház építések is folyamatosan generálják a plusz forgalmat a tóparti településeken.

Várakozások: Úgy tűnik, elmarad a lakáspiaci recesszió

Rövid távú várakozásainkat úgy összegezhetjük, hogy a lakáspiacon vélhetően elmarad a recesszió, noha még szűk egy éve is látszólag minden adott volt az egyértelmű lejtmenethez. 

Visszaesésre az erős évkezdet után sem számítunk, hiszen a lakhatási minőség felértékelődött a járvány, és a tavaly egy csapásra tömegek által megismert home office következtében.

Az így újra gondolt lakásigények kielégítésében egyrészt az Otthonteremtési Program elemeinek igénybevétele adhat erős támogatást, másrészt a munkaerőpiaci helyzet prognosztizált javulása is tovább szélesítheti a lakásvásárlásban reálisan gondolkodók bázisát.

Az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése itt érhető el.