Fél év múlva vegyen lakást, előbb ne!

A megnövekedett inflációra válaszul az MNB lendületes kamatemelési ciklust folytat. Emiatt lassan a kétszámjegyű tartományba lépnek a jelzáloghitelek kamatai. A kamatkörnyezet ráadásul tovább emelkedhet és tartósan magasan maradhat.

Ez érdemben visszaveti a jelzáloghitelek iránti keresletet, ami meggyengíti az ingatlanok iránti keresletet is.

Ez azért jelent gondot, mert a vásárlók többsége jellemzően hitel segítségével tudja megvenni új otthonát.

Befektetők

Egy lakás vagy ház kiadásán egy év alatt nagyságrendileg bruttó 3,5 százalékos kiadás arányos hozamot lehet elérni, ha kalkulálunk az üresen állással, amortizációs és egyéb járulékos költségekkel.

Ezzel szemben a kötvénypiacon már 10 százalék feletti hozamok repkednek, ami ráadásul kockázatmentes. Az ingatlanok ára azonban a gazdasági válság irányától függően akár lendületesebben is csökkenhet.

Infláció

Az idén és jövőre együttesen 25 százalék körüli infláció várható. A kockázatok ráadásul erősen felfelé mutatnak. Az élelmiszerinfláció augusztusban 30 százalék felé emelkedett.

A fogyasztói árak drasztikus emelkedése és a fogyasztói bizalom gyengülése érdemben visszaveti az ingatlanpiacon a fizetőképes keresletet.

Az infláció ráadásul az MNB előrejelzései alapján ősszel tovább emelkedik, amit az ársapkák várható kivezetése is elősegít.

Rezsi

A rezsicsökkentési politika szigorítása, valamint a nemzetközi földgáz- és áramárak megugrása az elkövetkezendő negyedévekben komoly terhet jelenthet a lakosság számára. Ez szintén érezhetően csökkenti a mozgásterét a lakásvásárlóknak.

Gazdaság

A nemzetközi energiaválság alakulásától függően a gazdasági teljesítmény is várhatóan visszaesik az Európai Unióban, illetve különösképp a nagy energiaigénnyel rendelkező Németországban. A negatív gazdasági környezet Magyarországra is begyűrűzik.

Idehaza is magasabb kamatkörnyezet, mérsékeltebb beruházási aktivitás és magasabb munkanélküliség várható. Ez szintén nem az ingatlanárak emelkedését segíti.

Előjelek

Magyarország vezető ingatlanközvetítő vállalatainak adatai alapján az ingatlanpiaci tranzakciószám durván 15 százalékkal alacsonyabb napjainkban, mint egy éve. Az eladáshoz szükséges idő is egyre jobban hosszabbodhat.

Ez első körben az átlagos 4-5 százalék körüli alku kiszélesedéséhez, második körben általános ingatlanpiaci áreséshez vezethet.

Túl sokat ment

Az ingatlanárak 10 éves masszív emelkedő trendben mozogtak. Ennél hosszabb ingatlanpiaci felívelő ciklus jellemzően nincs.

Az MNB által publikált átlagos ingatlanár / átlagos jövedelem mutató egy évtized alatt közel megduplázódott. Egyértelműen nehezebbé vált tehát az otthonteremtés.

Egyre időszerűbb egy negatív korrekció az árakban, amihez a jelenlegi negatív környezet alapot teremt.

Igazi vesztesek

A legnagyobb vesztesek a felújítandó, nagy méretű ingatlanok lesznek. A vevők 80-90 százaléka ugyanis jelenleg felújított vagy olyan jó állapotú ingatlant keres, melyben legfeljebb festeni és burkolni kell.

A magas rezsijű, nagy méretű és nagy belmagasságú lakások a magas energiaárak miatt nagyobb áresést szenvedhetnek el.

A kereslet egyértelműen eltolódhat a kisebb méretű, jó állapotú ingatlanok irányába, amelyek beleférnek a rezsitámogatott keretbe.

Ennek fényében a kisebb méretű lakások értékállóbbak lehetnek.

Nagyobb, régi lakást azonban várhatóan igencsak nyomott árakon lehet majd fél év – egy év múlva venni.

Az ingatlanpiac ugyanis lomha. Ennyi időre lehet szükség, hogy a negatív folyamatok begyűrűzzenek az árakba.