Fiatalok lakáshoz jutása: Fontos javaslatok érkeztek az ingatlan-drágulás tompítására

A fiatalok lakáshoz jutási lehetőségeit egyfelől pozitív irányba mozdította az állami támogatási rendszer kibővítése, másrészt az ingatlanára emelkedése miatt egy 50 millió forintos lakás megvásárlásához a nettó átlagkeresetet 15,5 évig kellene összespórolni. (A KSH adatai szerint a bruttó átlagkeresetet 414 ezer forint körül alakul, ami a kedvezmények nélkül nettó 275 ezer forint.)

Az egyik legnagyobb gond, hogy a fiatalok egyre hosszabb ideig laknak szüleikkel, egyre később vállalnak házasságot és gyermeket, amiben a lakhatási kérdés dominál. 2019-ben Magyarországon a 18–34 évesek 62 százaléka még nem hagyta el a szülői házat, szemben a 2005. évi 50 százalékkal. Tavaly átlagosan 27 évesen költöztek külön a szülőktől a fiatalok. A régióban csak Csehországban alacsonyabb ez a szám, a lengyeleknél és a szlovákoknál 3-4 évvel későbbre tolódik.

A lakáshoz jutási lehetőségeket javító új javaslatokat vitattak meg a Magyar Közgazdasági Társaság szakmai fórumán, ezeket szedtük pontokba.

1. Emelni az épülő új lakások számát

A jelenlegi otthonteremtési program eredményei egyelőre messze vannak az ideálistól, 2020-ben például mindössze 15 ezer lakás épült, szemben az ideálisnak tartott negyvenezerrel. Hibaként róható fel a jelenlegi rendszernek, hogy a koncepció nincs a családok életciklusához igazítva, a döntések ötletszerűnek tűnnek, mintha az építőipar felfuttatása lenne az elsődleges cél, és csak ezt követné a pozitív demográfiai folyamatok beindítása: mindössze az élveszületések szintentartását sikerült elérni.

2. A programok kedvezményezettjeinek életkorát megemelni

Gondot jelent, hogy az állami támogatást gyorsan felemésztette a spekuláció, az áremelkedés, illetve hogy nem voltak olcsó telkek, ingatlanok.

Megoldásként javasolta a kedvezmények kiterjesztését a 40 év feletti korosztályra, amely még az utolsó szülőképes korban lévő nőket jelenti, illetve a hivatásos anyaság bevezetését, amelynek előfutárarként értékelte a négygyermekes asszonyok adómentességét. A szakértők szerint a 20-30 év közötti korosztály mentális, anyagi problémáinak megoldásával lehetne őket ösztönözni a korai házasságkötésre, gyermekvállalásra és ezzel párhuzamosan önálló lakásba költözésre. 

3. Életpályához igazított bérlakásprogram

Az önálló lakásba költözést egyrészt az életpályamodellhez igazított bérlakásprogrammal lehetne segíteni, amelyben az első lakást kifejezetten olcsón bérelhetnék a fiatalok, ahonnan aztán tovább költöznének, amint azt anyagi lehetőségei megengednék. A lakásépítéshez már a házasság előtt álló fiataloknak is segítséget kellene nyújtani olcsó hitellel és egyéb támogatásokkal, adókedvezményekkel. 

Csomós József közgazdász a gyermekvállalás és a lakásszerzés kapcsolatát elemezve arról beszélt, hogy minél később költözik önálló lakásba egy fiatal, annál rövidebb idő áll rendelkezésre a gyermekek születésére. Ideális az lenne, ha a lakást legfeljebb a család négy és fél évnyi jövedelméből meg lehetne vásárolni.

Javaslata szerint az lenne optimális, hogy

• a lakás ára ne legyen több mint egy házaspár 4 és fél év jövedelme.
• A 20 év futamidejű, állandó kamatozású lakáshitel kamata (THM) ne haladja meg a 6%- ot.
• 4-5 év előtakarékossággal, a jövedelem 25% - ának megtakarításával, - kiegészítve az állami támogatással - a lakásár 33%-a sajáterőként rendelkezésre álljon.

2020-ban az új lakáshitelek THM értéke a fix kamatozású hitelek esetében 5 százalék körüli szintre csökkent: a Minősített Fogyasztóbarát Hitelek aránya 75 százalék körüli. A lakáshitelek átlagos futamideje 19-20 év, átlagos értéke pedig 14-16 millió forint az MNB adatai szerint.

4. Lakáshitelek feltételeinek testre szabása

A lakáshitelt pedig legfeljebb hat százalékos kamattal szabadna felvenni legkevesebb 20 éves futamidővel. A hitelhez elvárt 33 százalékos önerőt úgy lehessen előteremteni, hogy a család jövedelmének negyedét félrerakja 4-5 éven keresztül, és az ahhoz kapott állami hozzájárulással már előteremthető az elvárt önerő.Az elmúlt időszakban ezeknek a feltételeknek nagyrészt megfelelnek a lakáshitelek, örömteli, hogy négyötödük már hosszabb távra fixált kamatozású kölcsön. Kifejezetten jók a feltételek a hitelek fizetéséhez, jelentősen csökkent a munkanélküliség, emelkedtek a jövedelmek, és minden korábbinál szerteágazóbbak az otthonteremtési támogatásokl.

5. Ellensúlyozni a gyors áremelkedést

Jellemző, hogy az új lakások vásárlási ügyletek felében igénybe veszik valamelyik otthonteremtési támogatást. Mindezt a hasznot azonban ellensúlyozza a 2010 óta bekövetkezett brutális lakásáremelkedés: tíz év alatt 100-150 százalékkal emelkedtek a lakásárak. 

Összefoglalva azt látni, hogy bár az állami támogatás jelentősen csökkentette a lakást vásárlók terheit, ezt azonban nagyon gyorsan felemésztette a lakás és építőanyagárak ugrásszerű növekedése. A szakértő szerint ez felveti annak szükségességét, hogy az állam tekintse át az építő és építőanyagiparban lévő oligopol helyzetet.

Mádi László közgazdász, főiskolai tanár, arra hívta fel a figyelmet, hogy magas a magántulajdonú lakások aránya, ritkán költözünk, s ezzel együtt több mint félmillió lakás áll üresen. Ugyanakkor magas a lakások energiafogyasztása, miközben az építőipar jellemzően alultőkésített, és import alapanyagokkal dolgozik, ami növeli a rendszer kitettségét. 

Magyarországon a lakásoknál 90-92 százalék a magántulajdonosok aránya, 3,5-4,5 százalék pedig piaci vagy önkormányzati bérlakás.

6. Felújításokkal csökkenteni az üres lakások számát

Egyrészt adott a kormány elkötelezettsége az aktív lakáspolitika mellett, illetve hogy a költségvetésben erre még van mozgástér. Középpontba kell helyezni a felújításokat, amellyel jelentősen csökkenteni lehet az üres lakások számát, erre rendelkezésre állnak a hazai és uniós források. 

Ezekkel a folyamatokkal szemben hat a negatív demográfiai helyzet, amit megfejel, hogy sok külföldön élő magyar nem akar hazatérni, valalmint a drasztikus lakásár emelkedés. Veszélyt jelent a családok felbomlása, amelyek felerősítik a családtámogatásokkal  kapcsolatos visszaélések veszélyét. 

Összefoglalva elmondható, hogy nem a lakások számával, hanem azok lokációjával és minőségével van gond. Ezért a lakásállomány felújítására, a lemaradó területek felzárkóztatására lenne szükség. Legfontosabbként pedig olyan rendszer kialakítására, amely a lakáshoz jutást az ország demográfiai helyzetének szolgálatába állítja.Árva László nyugalmazott professzor uniós példákon mutatta be, milyen megoldásokkal segítik e másutt is létező probléma megoldását. A jelenlegi tendencia a lakhatás megoldására az agglomerációba költözés, aminek viszont jelentős negatív hatásai vannak, például a dugók, az idegeskedés, amely jelentősen is csökkentheti a munka hatékonyságát.

7. Új lakóközpontok kialakítása az agglomerációban

Megoldás lehet, ha a városközpontoktól nem túl távol olyan lakóközpontokat létesítenek, ahol helyben vannak szórakoztató és sport lehetőségek is, azaz jól élhető lakhatást biztosítanak.

8. Bérlakások építése

Ez egyben jó lehetőséget teremtene a nálunk sajnálatosan alacsony számú bérlakás állomány emelésére, ami egyben a mobilitást is erősítené. Árva László szerint a jelenlegi magyar rendszerben az a legnagyobb gond, hogy az állami támogatást az építő vállalkozók kapják, a lakásvásárlókon keresztül, hiszen az áremelkedéssel azt szinte teljes egészében lenyelik. 

Gondot jelent az is, hogy a megfizethető árú bérlakásokkal szemben fenntartásokkal élünk, illetve gondot jelent, hogy nálunk kifejezetten drága – uniós szinten a harmadik legdrágább – a lakhatás. Az uniós példák azt mutatják, a földhözjutást, illetve az ingatlanfejlesztőket kell támogatni, illetve szükség van finanszírozási segítségre, a bérleti jogviszony részletes szabályozására, illetve arra, hogy magukat a bérlőket támogassa az állam.A teljes konferencia megtekinthető az alábbi videóban: