Ingatlanpiaci fordulat - hol érdemes most jó befektetésekre vadászni?

Budapesten a változás azonnal megmutatkozott az árakon. A hitel egyik kulcseleme, a négyzetméterenkénti 1,5 millió forintos árplafon olyan erős keresleti hullámot váltott ki, hogy néhány hónap alatt felszívta a teljes középkategóriás kínálatot.

A korábban 1,1–1,3 millió forintért kínált, problémásabb ingatlanok – földszintiek, sötétek, rossz az elosztásuk – mára simán elkelnek 1,5 millió felett, csupán azért, mert beleférnek a hitelkonstrukció szabta keretbe.

A piac tehát reagált: a hitel által kínált előnyt lényegében „beárazták”. Az eredmény látszólag pozitív, ám a befektetői oldal már sokkal árnyaltabb képet mutat.

Az 1,5 millió forint/nm ár alatti lakások ára a hitel felhajtó erejének köszönhetően mostanra 1,5 millió forint fölé ugrott.

– állítja az RTL Ingatlanvadászok című műsorból is ismert Movik Gabriella, aki úgy látja, fontos megjegyezni, hogy a teljes vertikumot azért nem rendezte át a hitel, mivel a luxusingatlanok árazásába nem avatkozott be.

Ugyanakkor a drágulás miatt a szakértő nem javasolja Budapestet befektetési célra.

A tapasztalatai szerint a befektetői megtérülés itt alacsony: a túlárazott fővárosi ingatlanok esetében – ahol egy 1,1 millió/nm-ről 1,5 millió/nm-re emelt árú lakást vásárolnak meg befektetői céllal – a várható éves bérleti hozam mindössze 3-4% körül alakulhat. Ez a magas vételárhoz képest nem éri meg a beruházást.

A helyzetet tovább árnyalja, hogy a bérlők egy része eltűnt a piacról: akik korábban havi 250–350 ezer forintot fizettek bérleti díjra, azok most inkább saját lakásba költöztek a kedvezményes hitelnek köszönhetően.

Vagyis a budapesti bérleti piac szűkült, miközben a kiadó lakások száma nőtt – részben befektetési vásárlások, részben az Airbnb-piacról visszatérő ingatlanok miatt. A kereslet csökkent, a kínálat nőtt, a bérleti díjak pedig lefelé indultak.

Budapest tehát ma már nem a gyors megtérülés városa, sokkal inkább a túlárazott döntések kockázatos terepe.

A fordulat azonban nem mindenütt keltett negatív hullámokat.

Vidéken – különösen a nagyvárosokban – jóval kedvezőbb a kép. Ott még bőségesen találni olyan ingatlanokat, amelyek az 1,5 milliós négyzetméterár alatt maradnak, sőt: a bérbeadásra alkalmas lakások busásabb hozammal kecsegtetnek.

Éves szinten 4–6 százalékos megtérülés is reálisan elérhető, ami a fővárosi számokat messze maga mögött hagyja. A munkahelyek közelsége, a fiatalabb lakosság növekvő mobilitása és a vállalkozások térnyerése miatt a bérlők vidéken könnyebben megtalálhatók, mint Budapesten – különösen olyan városokban, mint Győr, Pécs, Debrecen, Szeged vagy Miskolc.

A lakáspiac élénküléséhez ráadásul nemcsak magánvásárlók járulnak hozzá: egyre aktívabbak a cégek is, amelyek a KAVOSZ 3%-os hitelkeretét használják telephelyek, irodák vagy bérbeadási célú lakások megvásárlására. Ezzel a vállalati tőke is belépett a piacra, és vidéken olyan lendületet okozott, amely már a statisztikákban is látszik.

A 3%-os hitel tehát nem egyformán hat az országra. Budapestet túlfűtötte, vidéken viszont lehetőséget teremtett.

Aki most akar befektetni, annak nem a fővárosban kell nézegetni a térképet.

A vidéki nagyvárosokban jelenleg több a racionalitás, több a hozam és kevesebb a kockázat. A hitel valóban történelmi lehetőség, de csak annak, aki megérti, hogy nem a kamat az első kérdés, hanem az: hol, milyen ingatlanba és milyen megtérülés reményében érdemes beszállni. Aki időben és józanul lép, az talál még aranybányát – csak nem ott, ahol eddig kereste.