Irodapiaci fordulat Budapesten - gazdaságpolitikai váltás, ESG és AI
Ingatlan
Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászának legújabb elemzése vizsgálja meg azt a hármas hatásmechanizmust (makrogazdaság, ESG-megfelelés, technológiai hatások), amely alapjaiban rajzolja újra a hazai prémium ingatlanpiac jövőjét. A piacnak nemcsak a jelenlegi szabályozói környezettel, hanem a hosszabb távú strukturális kockázatokkal is szembe kell néznie.
Az irodapiac elemzésekor az egyik legfontosabb szempont, hogy mennyire tudják kiadni a befektetők a rendelkezésükre álló irodáikat. Ez az alapja az irodabefektetések megtérülésének. A befektetések megtérülését emellett persze az is befolyásolja, hogy milyen áron, milyen hozamok mellett sikerült kiadni az irodákat. A kettő persze nem független egymástól: ha magasabb az irodák kihasználtsága, akkor jobb a bérbeadók pozíciója, könnyebb drágábban kiadni az üres területeket.
Ha viszont sok az üres terület, és vadászni kell a bérlőkre (verseny van értük), akkor a bérlők alkupozíciója erős, így a bérleti díjak is lejjebb mennek.
Érdemes tehát először is megnézni, hogy hogyan alakult mostanában a budapesti irodák kihasználatlansága, és hogy milyen fő tényezők hatottak rá.
Az MNB Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint 2025 utolsó negyedévében a budapesti irodapiac üresedési rátája 12,5 százalékot tett ki, ami 1,6 százalékpontos csökkenés az egy évvel korábbihoz képest. A BRF ennél is frissebb, első negyedéves adatai szerint az első negyedévben az üresedés tovább csökkent, 12,0 százalékra. Ez nem tér el jelentősebben a 13,3 százalékos historikus átlagtól, de amint a lenti ábrán is látható, az elmúlt években az üresedés tág határok (5 és 22 százalék) között mozgott.
Az üresedést mindenképpen befolyásolja a gazdaság állapota, az irodák iránti kereslet: ha a gazdaság jól megy, több irodára van szükség, csökken a kihasználatlanság. Ezt láthattuk a 2012 és 2020 közötti időszakban, amikor is a gazdaság növekvő pályára állt, így az üresedés is csökkent, több irodaterületet vettek igénybe a vállalkozások.
2020-ban fordulat következett be – ebben nem csak az azóta jellemző válságok sora játszott szerepet, de a koronavírus nyomán elterjedtebbé vált az otthoni munkavégzés is, így kevesebb irodaterületre volt szüksége a cégeknek, tudtak és tudnak ezen a költségtételen spórolni.
Tavaly ugyanakkor már csökkent a kihasználatlanság, aminek az egyik magyarázata az lehet, hogy a home office mindenhatósága csökkenni kezdett, több vállalkozás is elkezdte visszarendelni az irodába a munkavállalóit, ettől nagyobb hatékonyságot remélve a mindennapi működésben.
Ezek a folyamatok persze nemcsak Magyarországon jellemzőek: a 2020 óta tartó válságsorozat és a home office terjedése az összes régiós irodapiacot jellemezte, azaz a 2020-as években mindenhol nőtt a kihasználatlanság. Az is látható viszont, hogy a legtöbb régiós fővárosban (Pozsonyt kivéve) tavaly már csökkenni tudott az üresedés.
A Budapesten jellemző kihasználatlanság megegyezik a Bukarestben és Szófiában jellemzővel, míg a pozsonyi valamivel magasabb nála.
A régióban a legkisebb, mindössze 5,9 százalékos üresedés a prágai irodapiacot jellemzi, ennél valamivel magasabb, de a többi régiós versenytársnál alacsonyabb a varsói irodapiac kihasználatlansága.
A teljes elemzés itt érhető el: https://granitalapkezelo.hu/grandioblog/budapesti-irodapiac-gazdasagpolitika-ai/
