Jelentős emelkedés előtt az albérleti díjak – mutatjuk mi várható

Ahhoz, hogy megértsük az idei évi tendenciákat, vissza kell kanyarodni a tavalyi évhez – mutatott rá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

2021 januárjában három-négy éves mélypontra estek a bérleti díjak, ami nagyrészt a 2020 során a koronavírus miatt megnövekedett kínálatnak volt köszönhető.

Ezt követően havi 1-1,5 százalékos ütemben elkezdtek emelkedni a bérleti díjak. Ezek a tendenciák a KSH-ingatlan.com lakbérindex alapján rajzolódnak ki országos viszonylatban.

Az egyes részpiacok viselkedése azonban jelentősen eltér az országos átlagtól.

A 2021-es mélypont mindenekelőtt a budapesti albérletárak csökkenésének köszönhető.

A többi nagy egyetemi városban, úgymint Debrecenben, Veszprémben és Székesfehérváron nem volt visszaesés, sőt enyhe drágulás volt megfigyelhető.

Albérleti díjak alakulása

Budapesten 2021 januárjában 135 ezer forintra estek az átlagos havi bérleti díjak a tulajdonosok kínálati árai alapján. Ez az év végére 150 ezer forintra kúszott vissza, ugyanakkor még mindig elmaradt a 2019. év végi 165 ezer forintos történelmi csúcstól - fejtette ki Balogh László.

Ezzel szemben a többi nagyvárosban 2021 egészében mérsékelten emelkedtek az árak.

Székesfehérváron 115 ezerről 124 ezer forintra, Veszprémben 120 ezerről 123 ezer forintra, míg Debrecenben 110 ezerről 120 ezer forintra nőttek a bérleti díjak.

Budapesti árak vidéken is

A nagy kép alapján az rajzolódik ki, hogy a legfelkapottabb nagyvárosokban már olyan szintű bérleti díjakkal kell kalkulálniuk a bérlőknek, mint Budapest legolcsóbb kerületeiben. A 120 ezer forintos bérleti díjat például megfigyelhetjük a 10., 20., 21. és a 23. kerületekben.

Bizonyos szempontból tehát kiegyenlítődtek a bérleti díjak. Eközben az eladó ingatlanok árai között továbbra is 20-30 százalékos különbségek mutatkoznak. A fővárosi lakások ennyivel drágábbak.

A bérbeadásból származó magasabb hozamok miatt a befektetők számára vonzóbb lehet néhány nagyvárosban lakást vásárolni.

A legnagyobb árnövekedési potenciál sem feltétlenül Budapesten van. Hiszen az eladó használt lakások négyzetméterára meghaladja a 800 ezer forintot a kínálati piacon. Ebből lehet alkudni, de összességében érdemi árnövekedést nehéz rövidtávon belelátni a fővárosi lakáspiaci árakba – világított rá Balogh.

Ellenben a fővárosihoz képest 20-30 százalékos diszkonttal forgó nagyvárosi lakások árában még van nagyobb növekedési tartalék.

Turizmus

A képet az is árnyalja, hogy a bérleti díjakat nem kizárólag az eladói lakások árai vagy a korábban indult tendenciák határozzák meg, hanem számos más tényező is befolyásolja.

A fővárosi bérleti díjakra a turizmus aktivitása vagy inaktivitása hatással van a rövidtávú bérbeadáson keresztül.

E téren bizonytalanság van jelenleg, bár az 5. kerületben már újra történelmi csúcsot döntöttek az albérleti díjak: a 2019 végi 230 ezer forintról 240 ezer forintra emelkedtek átlagosan.

A többi kerületben viszont még a 2019-es szint alatt maradtak a bérleti díjak.

Kilátások

A bérleti díjak megfizethetőségére szintén hatással lehet a minimálbér és a garantált bérminimum januári 20 százalékos megemelése, illetve az átlagbérek gyors emelkedése. A gazdasági aktivitás növekedése és a csúcson lévő foglalkoztatottság szintén erősíti a keresletet.

Ennek fényében arra lehet számítani, hogy tovább folytatódik a bérleti díjak emelkedése az idén.

2021-ben alig kínáltak kevesebb ingatlant bérbeadásra, mint a 2020-as rekord évben. Így a szélesebb kínálat az albérletek drágulását fékezheti.

A fentiekkel összhangban az albérleti díjak országosan és Budapesten 10-15 százalékkal emelkedhetnek 2022 egészében az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint.

Ezzel viszont még mindig csak a koronavírus járvány előtti bérleti díjakhoz fogunk felzárkózni. A nagyobb vidéki városokban ellenben történelmi rekordokat dönthet a bérleti díjak szintje.

A kiadásra felkínált ingatlanállomány összetétele is hozzájárulhatott a dráguláshoz. Hiszen már sorra adják át azokat az újépítésű lakóingatlanokat, amelyeket két-három évvel ezelőtt befektetők előszeretettel vásároltak. Ezen újépítésű ingatlanok jobb minőségűek, így az albérleti díjuk is magasabb.