Láncreakciót indíthat el az airbnb-s népszavazás - tizedével nőhet a budapesti albérletkínálat

Néhány héten belül viszont kormányzati szabályozás is várható, amely szintén átalakíthatja az ingatlanpiacot.  Jelenleg az eladó terézvárosi lakások átlagos négyzetméterára 1,26 millió forint, szemben az 1,03 millió budapesti átlaggal.

A kerületben kiadó lakások esetében az átlagos lakbér 275 ezer forint, ami 10 százalékkal meghaladja a 250 ezer forintos budapesti átlagszintet.

Az airbnb-zés esetleges betiltása kínálatnövekedést okozhat a fővárosban, ami középtávon megfizethetőbb irányba terelheti a lakásárakat és a bérleti díjakat.

Bár csak egy kerületre vonatkozik, de a budapesti és az országos albérletárakra, valamint az eladó lakások piacára is hatással lehet a VI. kerületben szeptember elején kezdődő és a hónap közepén záruló népszavazás, amely a rövid távú lakáskiadás, azaz az airbnb-zés esetleges betiltásáról szól.

A voksolás eredménye mellett újraírhatja az eddigi forgatókönyveket, az airbnb-s lakásokra vonatkozó kormányzati szabályozás, amely néhány héten belül várható. 

Drága lakásokról döntenek a polgárok

A VI. kerületi városrész mind az albérletpiacot, mind az eladó lakásokat tekintve drágább a fővárosi átlagnál.

A Terézvárosban eladásra szánt lakások átlagos négyzetméterára ugyanis 1,26 millió forint volt szeptember elején, ami 22 százalékkal haladja meg az 1,03 milliós fővárosi átlagot. Emellett 275 ezer forintos átlagos lakbér jellemzi a kerületet, ami 10 százalékkal több a 250 ezer forintos a budapesti átlagnál. 

A legutóbbi népszámlálás adatai alapján a VI. kerületben 32 százalékot tesznek ki a nem lakott lakások, ami azt jelenti, hogy a 29 ezer terézvárosi ingatlanból csak 20 ezerben laknak életvitelszerűen. 

A maradék 9 ezer nem feltétlenül üres, ezek egy részében airbnb-znek, azaz rövid távra adják ki a tulajdonosok, de ugyanígy működnek lakásokban orvosi rendelők, kozmetikák, mérnök- és ügyvédirodák vagy egyéb közületek. A budapesti nem lakott lakások arányát nézve Terézváros a második a sorban, az ötödik kerületi 37 százalékos nem lakott arányt követően. A teljes fővárosi lakásállományhoz viszonyítva közel duplája a VI. kerületi nem lakott lakások aránya, mivel Budapesten a lakások 17 százalékában nem laknak a KSH adatai szerint.

Az airdna.co adatai alapján a fővárosban összesen 15 ezer airbnb-jellegű szálláshelyet tartanak nyilván, ebből 2700 található a VI. kerületben. Amennyiben a voksolás eredményeként betiltják ezt a lakáskiadási formát, akkor a tulajdonosoknak muszáj lesz lépniük. Szóba jöhet például a hosszabb távú lakáskiadás, ami átrajzolhatja a kerületi albérletpiacot.

Jelenleg ugyanis összesen 900 lakóingatlan vár bérlőre Terézvárosban, ami a teljes fővárosi kínálat 10 százalékát jelenti. Ezzel szemben az összes budapesti eladó lakáshoz képest a terézvárosi ingatlanok részesedése sokkal alacsonyabb, mindössze 5 százalékos. 

A voksolás végeredménye áttörheti a kerület határait 

Az airbnb-szerű lakáskiadás magasabb hozamot kínál a hosszú távú bérbeadáshoz képest, emiatt a lakáshotelek esetleges betiltása mérsékelheti a terézvárosi lakások jövedelemtermelő képességét, emiatt pedig elméletileg az értékük is csökkenhet.

A tapasztalatok alapján azok a tulajdonosok, akik a tiltás miatt inkább az eladás mellett döntenek várhatóan nem fogják lejjebb vinni az árakat. A vevők viszont valószínűleg nem fognak ugyanannyit fizetni ezekért az ingatlanokért mint korábban. Ez pedig befagyaszhatja az árakat a VI. kerületben, ami árcsökkenés helyett stagnálást okozhat a lakáspiacon” - emelte ki a szakember. Ennek hatásaként első körben a főváros belső kerületeiben fékeződhet a lakásdrágulás, ami a külső kerületek lakásárainak emelkedését is visszafoghatja. 

Az albérletpiacot is átrajzolhatja a szabályozás

A jelenlegi közel 3 ezer lakásnak csak a fele tér át az albérletpiacra, az több mint duplájára emelné a VI. kerületi albérletkínálatot.

Mivel a bérleti díjakra is ugyanúgy igaz, hogy a kereslet és a kínálat egyensúlya határozza meg őket, ezért

a drasztikus kínálatnövekedés rövid távon a bérleti díjak csökkenését is okozhatják. Ráadásul 1-2 ezer extra kiadó lakás a fővárosi albérletkínálatot is 10-20 százalékkal bővítené, ami a budapesti albérletdrágulásra is fékezőleg hathat. Nem nehéz belátni, hogyha csökkennek a terézvárosi albérletárak, akkor ezzel párhuzamosan az V. vagy a VII. kerületi bérleti díjak sem tudnak az eddigi tempóban emelkedni.

A belvárosi helyzet kigyűrűzhet a külső kerületekbe és a többi nagyvárosba is. A fővárosi peremkerületekben ugyanis a belvároshoz, a nagyvárosokban pedig Budapesthez is viszonyítják a kiadó lakások bérleti díjait. 

Az airbnb-re kivetett korlátozások láncreakciót indíthatnak el a lakáspiacon. Ez várhatóan nem jár jelentős árcsökkenéssel sem az eladó, sem pedig a kiadó ingatlanok esetében, de a keresetek jelenlegi növekedési üteme mellett már pár hónapnyi stagnálás is a megfizethetőbb irányba terelheti a lakásárakat és bérleti díjakat.