Mennyire viselte meg a járvány az ingatlanközvetítői szektort?

Ingatlan2020. júl 17.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

Hogyan néz most ki a hazai ingatlanközvetítői piac, kik a legnagyobb szereplők? Mennyire viselte meg a koronavírus az ingatlanközvetítői szakmát, miként alakultak a tranzakciószámok, mennyire ellenállók a kisebb és nagyobb iparági szereplők, illetve mekkora a részesedésük az adásvételekből? A szektorban zajló aktuális folyamatokról és nemzetközi példákról kérdeztük a Duna House és az ingatlan.com vezető elemzőit.

Legnagyobb szereplők

Az ingatlan.com-on lévő aktív hirdetések száma alapján a Duna House vezeti a sort, majd az Otthon Centrum és az OTP Ingatlanpont következik.

A hazai ingatlanközvetítőpiac két kiemelkedő, domináns szereplője a Duna House és az Otthon Centrum.

Név

ingatlan.com-on hirdető referensek száma

ingatlan.com-on aktív hirdetések száma

Duna House

785

22089

Otthon Centrum

889

18792

OTP Ingatlanpont

381

10408

GDN

184

5225

CasaNetWork

149

5010

Openhouse

146

3578

VING

116

2947

MIOSZ

121

2796

Balla Ingatlan

126

2292

CDCI

61

1504

Immo1

79

1002

Dr Makkos

36

928

City Cartel

29

884

Tecnocasa

26

744

Central Home

22

538

Top3

42

514

Forrás: ingatlan.com

Kisebb közvetítők

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint Magyarországon nagyságrendileg 9-10 ezer ingatlanközvetítő referens dolgozik mintegy 4200 irodában.

Az ingatlanközvetítők közül sok az egyéni vállalkozó, miután a belépési korlátok meglehetősen alacsonyak. Gyakorlatilag egy ingatlan eladásával már fedezhetők az éves hirdetési alapköltségek. Ezáltal megfigyelhető egy természetes szelekció, vagyis a megfelelő szakmai tapasztalat megszerzése után sok közvetítő saját irodát nyit. Jelenleg a kisebb szereplők teszik ki az szakma nagy részét – tette hozzá az ingatlan.com szakembere.

Piaci részesedés

Balogh László rávilágított, hogy az MNB Lakáspiaci jelentése alapján az ingatlanközvetítők piaci részesedése 30-35 százalék körüli Magyarországon. A Duna House, az Otthon Centrum és az OTP, azaz a három nagy franchise hálózat tranzakcionális részaránya 11-12 százalék.

Nemzetközi példák

Arra a kérdésünkre, hogy mennyiben más a nemzetközi ingatlanközvetítői gyakorlat Balogh László elmondta, az angolszász piacokon az eladóknak és a vevőknek is saját ügynökeik vannak, akik kizárólagosan képviselik őket. Sokszor nem is találkozik a vevő és az eladó. Svédországban például kötelező ingatlanközvetítőt használni az ingatlanok értékesítésénél.

Az Észak-Amerikai Ingatlanközvetítők Szövetségének felmérése alapján az Egyesült Államokban például a létrejött tranzakcióknak csupán 15 százalékát bonyolították le a tulajdonosok. Kanadában az értékesítéseknél a tulajdonosi részarány valamelyest magasabb, 20-25 százalékot tett ki. A közép-európai régióban ezzel szemben a tulajdonosok által eladott lakások aránya eléri a 60-70 százalékot.

Ezenfelül a közép-európai országokban jellemzően egy tulajdonos több ingatlanközvetítőnek ad megbízást. Ez a tulajdonosok számára ugyan megbízható megoldásnak tűnik, de valójában a mennyiség nem pótolja a minőséget. Ráadásul minél több referensnek adnak a tulajdonosok megbízást, annál kisebb a sikeres ügynöki értékesítés esélye, ezáltal valójában senki nem foglalkozik komolyan az adott lakás vagy ház kiközvetítésével.

Egyre nagyobb szükség van a közvetítőkre?

A járvány hatására érezhetően lelassult az ingatlanpiac, nehezebb már eladni egy-egy lakást, így az ügyfelek jobban támaszkodnak az ingatlanpiaci szakemberek segítségére. Benedikt Károly, a Duna House vezető elemzője szerint emiatt az elmúlt hónapokban felértékelődött az ingatlanközvetítői tevékenység szerepe.

A piaci visszajelzések alapján a koronavírus hatásai leginkább a kisebb iparági szereplőket viselte meg, melyek forgalma esetenként a nullához közelített.

A nagyobb szereplők ellenben gyorsabban tudtak reagálni kialakult helyzetre az informatikai rendszerük átállításával, az online tanácsadási lehetőségekkel és a 3 dimenziós ingatlanmutatási technológia alkalmazásával. A Duna House gyakorlatilag igény esetén a teljes ingatlanközvetítői folyamatot végig tudta vinni online. Ennek köszönhetően a legnehezebb hónapokban is volt aktivitása a vállalatcsoportnak.

A fentiek hatására a Duna House piaci részesedése megközelítőleg 10 százalékkal növekedett az elmúlt időszakban a vállalat becslése szerint. A franchise hálózat által üzemeltetett irodaszám stabilan alakult az idei évben.

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint is lehetőséget teremt az ingatlanközvetítők számára a járvány utáni időszak. A piac egyre inkább kínálat-vezérelté válik, ezáltal most sokkal jobban meg kell dolgozni egy lakás eladásáért. Az ingatlanpiaci árak emelkedő trendje ráadásul már a tavalyi negyedik negyedévben megtört.

Valójában az ingatlanközvetítők 5-10 százaléka fogta vissza a hirdetési aktivitását az elmúlt egy-két hónapban.

Tranzakciószámok

Benedikt Károly elmondása alapján a piaci tranzakciószámban egy gyors „V” alakú kilábalási folyamat zajlik.

Forrás: Duna House

A mélypont áprilisban volt, akkor 58 százalékkal süllyedt éves alapon a tranzakciószám. Ezt követően májusban 38 százalékra mérséklődött a visszaesés. Júniusra a tranzakciószám elérte az egy évvel ezelőtti szintet.

A gyors visszapattanás alapvetően annak köszönhető, hogy az elhalasztott tranzakciók májusban és júniusban jöttek létre. Sok vevő megvárta, hogy mit csinál a piac, lesz-e jelentősebb ingatlanpiaci áresés. Miután drasztikus árcsökkenés nem alakult ki, így a vevők tömegével nem vártak tovább és elkezdték megvásárolni a számukra ideális ingatlanokat.

Magyarországon márciusban 11000, áprilisban 6000, májusban 8400, júniusban pedig 11200 adásvételi tranzakció realizálódott.

A Duna House az év elején még 130 ezer és 150 ezer darab közötti adásvételt prognosztizált az idei évre vonatkozóan. Optimista esetben a tranzakciószám megközelítheti ezt a sávot, azonban jelenleg hatalmas a bizonytalanság. Nem tudni, hogy lesz-e második hulláma a járványnak, illetve, hogy mennyire lesznek súlyosak a tényleges gazdasági hatások.

A hiteltörlesztési moratórium kedvező ingatlanpiaci hatását is kiemelte a Benedikt, ugyanis ezáltal elkerülhetővé vált a családok tömeges ellehetetlenülése és egy óriási eladói hullám.

Balogh László is jelentős élénkülést lát a májusi tranzakciószámokban az áprilisi mélypontot követően, amely segít normalizálni az ingatlanközvetítői szektor árbevételét.

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének elmondása szerint júniusban ugyanakkor már mérséklődött a nagy lendület, hiszen a járvány negatív gazdasági hatásai nem múltak még el. Magyarországon az emberek fele hitelből vesz lakást. A jelenlegi bizonytalanabb környezetben viszont kevesebben merik elkötelezni magukat egy 10 vagy 20 éves futamidejű hitel mellett.

A rövidtávú lakáskiadást érintő szigorodó szabályozás is visszaveti a befektetési célú keresletet, amely leginkább a belvárosi kerületeket érinti. Az alacsonyabb megtérülési számok nem motiválják már annyira a befektetőket.

Balogh szerint a jelenlegi magas kínálati áraknak valamelyest csökkenniük kell ahhoz, hogy létrejöjjön a szükséges tranzakciószám. Az alku átlagos nagysága következésképpen a korábbi 3-4 százalékról 5-10 százalékra emelkedett.

Az idei év legnagyobb kérdése Balogh szerint, hogy lesz-e második hulláma a járványnak, de azt is fontos lesz látni, hogy mi történik majd az év vége, azaz a hiteltörlesztési moratórium lejárta után. Minden esetre 2019 végétől a vevőknek áll a világ.

Egyre vonzóbb a kertváros

Több hónapnyi bezártság után az emberek igényei elkezdtek változni. Benedikt Károly meglátása szerint az ingatlanpiaci kereslet eltolódott az agglomerációban lévő kertes házak, a vidéki nyaralók, de akár az erkéllyel vagy terasszal rendelkező lakások irányába.

Fontos a több lábon állás

A nagyobb ingatlanpiaci közvetítő szereplők a gyors reagálásuknak és nagyobb szaktudásuknak köszönhetően megerősödve jöhetnek ki a válságból – fejtette ki a Duna House vezető elemzője.

A Duna House másfelől rendelkezik egy erős hitelközvetítői lábbal is, amely diverzifikálja a társaság árbevételét. Az ilyenfajta árbevétel sokrétűség jelentősen növeli a nagyobb hálózatok ellenállóságát válságok idején.

Míg az alap ingatlanközvetítői tevékenységből származó bevételek április tájékán érték el a mélypontot, addig a hitelközvetítői bevételek akkoriban még normális szinteken voltak. Utóbbi esetében a néhány hónapos átfedés miatt várhatóan június és július magasságában jöhet el a mélypont. Ekkor viszont már újra felerősödött az ingatlanpiaci közvetítői tevékenység, így a Duna House bevételei összességében időben viszonylag kiegyensúlyozottak voltak.

Nem kerülhető meg a terepmunka

Benedikt elmondása alapján a Duna House ugyan megteremtett minden feltételt, azonban ennek ellenére is megmaradt a lakásvásárlás személyes varázsa. Az új online technológiák hatékonyabbá tették az ingatlanközvetítést, kevesebb volt a fölösleges mutatás, de az utolsó körös személyes megtekintést jellemzően nem tudták kiváltani.

A járvány ideje alatt sok ügyfél a Duna House hitelközvetítő szakemberei segítségét kérte, amely óriási könnyebbséget jelentett a pénzintézeteknek is, hiszen a felkészített ügyfeleknek elég volt a hitelszerződés aláírásakor bemenni a bankba - tette hozzá Benedikt Károly.