Mennyire viselte meg a járvány az ingatlanközvetítői szektort?

Legnagyobb szereplők

Az ingatlan.com-on lévő aktív hirdetések száma alapján a Duna House vezeti a sort, majd az Otthon Centrum és az OTP Ingatlanpont következik.

A hazai ingatlanközvetítőpiac két kiemelkedő, domináns szereplője a Duna House és az Otthon Centrum.

Forrás: ingatlan.com

Kisebb közvetítők

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint Magyarországon nagyságrendileg 9-10 ezer ingatlanközvetítő referens dolgozik mintegy 4200 irodában.

Az ingatlanközvetítők közül sok az egyéni vállalkozó, miután a belépési korlátok meglehetősen alacsonyak. Gyakorlatilag egy ingatlan eladásával már fedezhetők az éves hirdetési alapköltségek. Ezáltal megfigyelhető egy természetes szelekció, vagyis a megfelelő szakmai tapasztalat megszerzése után sok közvetítő saját irodát nyit. Jelenleg a kisebb szereplők teszik ki az szakma nagy részét – tette hozzá az ingatlan.com szakembere.

Piaci részesedés

Balogh László rávilágított, hogy az MNB Lakáspiaci jelentése alapján az ingatlanközvetítők piaci részesedése 30-35 százalék körüli Magyarországon. A Duna House, az Otthon Centrum és az OTP, azaz a három nagy franchise hálózat tranzakcionális részaránya 11-12 százalék.

Nemzetközi példák

Arra a kérdésünkre, hogy mennyiben más a nemzetközi ingatlanközvetítői gyakorlat Balogh László elmondta, az angolszász piacokon az eladóknak és a vevőknek is saját ügynökeik vannak, akik kizárólagosan képviselik őket. Sokszor nem is találkozik a vevő és az eladó. Svédországban például kötelező ingatlanközvetítőt használni az ingatlanok értékesítésénél.

Az Észak-Amerikai Ingatlanközvetítők Szövetségének felmérése alapján az Egyesült Államokban például a létrejött tranzakcióknak csupán 15 százalékát bonyolították le a tulajdonosok. Kanadában az értékesítéseknél a tulajdonosi részarány valamelyest magasabb, 20-25 százalékot tett ki. A közép-európai régióban ezzel szemben a tulajdonosok által eladott lakások aránya eléri a 60-70 százalékot.

Ezenfelül a közép-európai országokban jellemzően egy tulajdonos több ingatlanközvetítőnek ad megbízást. Ez a tulajdonosok számára ugyan megbízható megoldásnak tűnik, de valójában a mennyiség nem pótolja a minőséget. Ráadásul minél több referensnek adnak a tulajdonosok megbízást, annál kisebb a sikeres ügynöki értékesítés esélye, ezáltal valójában senki nem foglalkozik komolyan az adott lakás vagy ház kiközvetítésével.

Egyre nagyobb szükség van a közvetítőkre?

A járvány hatására érezhetően lelassult az ingatlanpiac, nehezebb már eladni egy-egy lakást, így az ügyfelek jobban támaszkodnak az ingatlanpiaci szakemberek segítségére. Benedikt Károly, a Duna House vezető elemzője szerint emiatt az elmúlt hónapokban felértékelődött az ingatlanközvetítői tevékenység szerepe.

A piaci visszajelzések alapján a koronavírus hatásai leginkább a kisebb iparági szereplőket viselte meg, melyek forgalma esetenként a nullához közelített.

A nagyobb szereplők ellenben gyorsabban tudtak reagálni kialakult helyzetre az informatikai rendszerük átállításával, az online tanácsadási lehetőségekkel és a 3 dimenziós ingatlanmutatási technológia alkalmazásával. A Duna House gyakorlatilag igény esetén a teljes ingatlanközvetítői folyamatot végig tudta vinni online. Ennek köszönhetően a legnehezebb hónapokban is volt aktivitása a vállalatcsoportnak.

A fentiek hatására a Duna House piaci részesedése megközelítőleg 10 százalékkal növekedett az elmúlt időszakban a vállalat becslése szerint. A franchise hálózat által üzemeltetett irodaszám stabilan alakult az idei évben.

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint is lehetőséget teremt az ingatlanközvetítők számára a járvány utáni időszak. A piac egyre inkább kínálat-vezérelté válik, ezáltal most sokkal jobban meg kell dolgozni egy lakás eladásáért. Az ingatlanpiaci árak emelkedő trendje ráadásul már a tavalyi negyedik negyedévben megtört.

Valójában az ingatlanközvetítők 5-10 százaléka fogta vissza a hirdetési aktivitását az elmúlt egy-két hónapban.

Tranzakciószámok

Benedikt Károly elmondása alapján a piaci tranzakciószámban egy gyors „V” alakú kilábalási folyamat zajlik.

Forrás: Duna House

A mélypont áprilisban volt, akkor 58 százalékkal süllyedt éves alapon a tranzakciószám. Ezt követően májusban 38 százalékra mérséklődött a visszaesés. Júniusra a tranzakciószám elérte az egy évvel ezelőtti szintet.

A gyors visszapattanás alapvetően annak köszönhető, hogy az elhalasztott tranzakciók májusban és júniusban jöttek létre. Sok vevő megvárta, hogy mit csinál a piac, lesz-e jelentősebb ingatlanpiaci áresés. Miután drasztikus árcsökkenés nem alakult ki, így a vevők tömegével nem vártak tovább és elkezdték megvásárolni a számukra ideális ingatlanokat.

Magyarországon márciusban 11000, áprilisban 6000, májusban 8400, júniusban pedig 11200 adásvételi tranzakció realizálódott.

A Duna House az év elején még 130 ezer és 150 ezer darab közötti adásvételt prognosztizált az idei évre vonatkozóan. Optimista esetben a tranzakciószám megközelítheti ezt a sávot, azonban jelenleg hatalmas a bizonytalanság. Nem tudni, hogy lesz-e második hulláma a járványnak, illetve, hogy mennyire lesznek súlyosak a tényleges gazdasági hatások.

A hiteltörlesztési moratórium kedvező ingatlanpiaci hatását is kiemelte a Benedikt, ugyanis ezáltal elkerülhetővé vált a családok tömeges ellehetetlenülése és egy óriási eladói hullám.

Balogh László is jelentős élénkülést lát a májusi tranzakciószámokban az áprilisi mélypontot követően, amely segít normalizálni az ingatlanközvetítői szektor árbevételét.

Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének elmondása szerint júniusban ugyanakkor már mérséklődött a nagy lendület, hiszen a járvány negatív gazdasági hatásai nem múltak még el. Magyarországon az emberek fele hitelből vesz lakást. A jelenlegi bizonytalanabb környezetben viszont kevesebben merik elkötelezni magukat egy 10 vagy 20 éves futamidejű hitel mellett.

A rövidtávú lakáskiadást érintő szigorodó szabályozás is visszaveti a befektetési célú keresletet, amely leginkább a belvárosi kerületeket érinti. Az alacsonyabb megtérülési számok nem motiválják már annyira a befektetőket.

Balogh szerint a jelenlegi magas kínálati áraknak valamelyest csökkenniük kell ahhoz, hogy létrejöjjön a szükséges tranzakciószám. Az alku átlagos nagysága következésképpen a korábbi 3-4 százalékról 5-10 százalékra emelkedett.

Az idei év legnagyobb kérdése Balogh szerint, hogy lesz-e második hulláma a járványnak, de azt is fontos lesz látni, hogy mi történik majd az év vége, azaz a hiteltörlesztési moratórium lejárta után. Minden esetre 2019 végétől a vevőknek áll a világ.

Egyre vonzóbb a kertváros

Több hónapnyi bezártság után az emberek igényei elkezdtek változni. Benedikt Károly meglátása szerint az ingatlanpiaci kereslet eltolódott az agglomerációban lévő kertes házak, a vidéki nyaralók, de akár az erkéllyel vagy terasszal rendelkező lakások irányába.

Fontos a több lábon állás

A nagyobb ingatlanpiaci közvetítő szereplők a gyors reagálásuknak és nagyobb szaktudásuknak köszönhetően megerősödve jöhetnek ki a válságból – fejtette ki a Duna House vezető elemzője.

A Duna House másfelől rendelkezik egy erős hitelközvetítői lábbal is, amely diverzifikálja a társaság árbevételét. Az ilyenfajta árbevétel sokrétűség jelentősen növeli a nagyobb hálózatok ellenállóságát válságok idején.

Míg az alap ingatlanközvetítői tevékenységből származó bevételek április tájékán érték el a mélypontot, addig a hitelközvetítői bevételek akkoriban még normális szinteken voltak. Utóbbi esetében a néhány hónapos átfedés miatt várhatóan június és július magasságában jöhet el a mélypont. Ekkor viszont már újra felerősödött az ingatlanpiaci közvetítői tevékenység, így a Duna House bevételei összességében időben viszonylag kiegyensúlyozottak voltak.

Nem kerülhető meg a terepmunka

Benedikt elmondása alapján a Duna House ugyan megteremtett minden feltételt, azonban ennek ellenére is megmaradt a lakásvásárlás személyes varázsa. Az új online technológiák hatékonyabbá tették az ingatlanközvetítést, kevesebb volt a fölösleges mutatás, de az utolsó körös személyes megtekintést jellemzően nem tudták kiváltani.

A járvány ideje alatt sok ügyfél a Duna House hitelközvetítő szakemberei segítségét kérte, amely óriási könnyebbséget jelentett a pénzintézeteknek is, hiszen a felkészített ügyfeleknek elég volt a hitelszerződés aláírásakor bemenni a bankba - tette hozzá Benedikt Károly.