Nagyot fordult az ingatlanpiac, folytatódik az áremelkedés!

A magyar gazdaság helyreállása az egyik leggyorsabb az unióban. Ennek köszönhetően a foglalkoztatottság történelmi csúcsra, avagy 4,7 millió fő felé emelkedett. Növekszik a teljes munkaidős állások száma is. A munkaerőhiány a második félévben több ágazatban is visszatérhet.

A vállalkozások kereslete élénkül a munkavállalók iránt. A minimálbér megemelése is feljebb tolja a béreket. Ennek eredményeképpen az átlagbérek 2023 végéig évente 8 százalékkal emelkedhetnek az MNB előrejelzései szerint.

Lesz tehát fizetőképes kereslet a lakosság oldaláról a használt vagy új lakások iránt.

Hitelezés

A hiteltörlesztési moratórium többszöri meghosszabbítása megkímélte az ingatlanpiacot egy látványosabb eladói hullámtól. Aki valamilyen okból kifolyólag még mindig rászorul, az jövő nyárig gyakorlatilag benne tud maradni a hitelmoratóriumban.

Azokban az országokban, ahol jóval korábban, az év eleje környékén kivezették a hiteltörlesztési moratóriumot, a lakossági ügyfelek 95 százaléka visszatért a normális hitelfizetéshez.

Nálunk ennél is magasabb lehet ez a szám, hiszen akkor szűnik meg a védelem, amikor már teljes egészében helyreállt a gazdaság. Ráadásul a munkaerőhiány miatt mindenki tud dolgozni. Ennek fényében a hitelek törlesztőit is tudják fizetni az ügyfelek.

Komoly motivációt jelent az adósok szempontjából, hogy az ingatlanárak emelkedtek azóta, hogy a lakáshiteleket felvették. Emiatt a tulajdonosok még kevésbé akarják elveszíteni a már nagyobb értékű ingatlanjaikat és jó eséllyel fizetni fogják a törlesztőket.

Mellesleg a helyreálló gazdaság helyreálló albérleti piacot is jelent. Emiatt a befektetési céllal vásárolt lakásokat a magasabb albérleti díjakból könnyebb finanszírozni, amennyiben hitelből vette őket a tulajdonosuk.

A jelzáloghitelek egészséges felfutása ezenfelül folytatódhat, hiszen a lakosság jelzáloghitel állománya alacsony régiós és historikus szinten is. Az MNB mérsékelt kamatemelési ciklusa pedig még nem fogja elrettenteni a hitelfelvevőket.

Befektetői kereslet

A befektetői kereslet már nem annyira élénk, mint a járvány, a MÁP Plusz és a rövidtávú lakáskiadás szigorodó szabályozása előtt. Az ingatlanpiaci áremelkedést azonban egyre több tényező támogatja, ezáltal a befektetők is fokozatosan visszatérhetnek a piacra. Ez további támaszt adhat a keresletnek.

Lakásárak változása

Az alábbi grafikon a lakásárak alakulását mutatja országos szinten. Az idei második negyedévben újra láthatóan emelkedni kezdett az országos lakásárindex.

Országos lakásárindex

Forrás: Duna House

Mennyire drága?

A lakásár/jövedelem mutató kétszer olyan magas most, mint egy évtizede. Ez azt jelenti, hogy ma nagyságrendileg kétszer annyi ideig kell spórolni egy lakásra, mint régen.

A 2009-es gazdasági világválság és az akkor még rendkívül sérülékeny magyar gazdaság miatt ugyanakkor túl nagyot esett az ingatlanpiac. Az elmúlt évek gyors áremelkedésében a hosszú távú trendvonalhoz való felzárkózás is benne volt a bérek és a foglalkoztatottság emelkedése mentén.

A régiós és a nyugat-európai országokhoz képest viszont még most sem drágák a magyar lakások.

Kínálat

Az új lakásépítéseket érdemben támogatja az 5 százalékos kedvezményes lakásáfa visszaállítása. A kivitelezéseket viszont korlátozza az építőiparban tapasztalható munkaerőhiány és a nyersanyagárak brutális emelkedése. Bármilyen magas áron azért mégsem lehet eladni újépítésű lakásokat.

Az újépítésű lakások ráadásul az éves összesített tranzakciószám nagyságrendileg talán egytizedét képviselik. Ez a mennyiség legfeljebb arra elég, hogy a lakásárak emelkedését fékezze.

Összegzés

A munkaerőpiac és a hitelezési folyamatok egyaránt támogatják az ingatlanárak emelkedését. A befektetői kereslet várható, fokozatos visszatérése is erősíti a vevői bázist. Ezzel szemben a kínálat bővül, a lakásár/jövedelem mutató viszonylag emelkedett szinteken van. Ez azonban jó eséllyel csak arra lesz elég, hogy fékezze a lakásárak további emelkedését.