A beruházók folyamatosan jelentik be az új lakások átadásának csúszását

Mennyire viselte meg a lakásépítési kedvet a koronavírus-járvány? Hogyan alakult az elmúlt időszakban a kiadott építési engedélyek száma?

A legfrissebb folyamatokat vizsgálva 2020 első felében 12,5 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt Magyarországon, ami 31,6 százalékkal marad el a 2019 első félévében mért értéktől.

A fővárosban és a vidéki községekben ennél kisebb mértékű, visszaesés volt tapasztalható éves összehasonlításban. Amennyiben kizárólag a koronavírus-járvány megjelenését követő időszakot, azaz 2020 második negyedévét vizsgáljuk, 36,2 százalékos éves alapú visszaesésről számolhatunk be országos szinten. Ebben a koronavírus hatása mellett szerepet játszott az is, hogy a fejlesztők 27 százalékos áfa mellett a korábbi éveknél jóval kevesebb új projektet indítottak. A 3. negyedévben például a fővárosban 300 lakás alatt maradt az újonnan megkezdett építésvolumen.

2019 folyamán 35,1 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt hazánkban, ami 4,3 százalékkal marad el a 2018-as és 7,6 százalékkal a 2017-es engedélyezési csúcsév adatától, tükrözve a korábbi kedvezményes áfakulcs időszakának végét.

Mekkora csúszások tapasztalhatók az átadásoknál?

Budapesten 2019 negyedik negyedévéről 3 ezer új lakás átadása csúszott át 2020 első félévére. 2020 első kilenc hónapjában negyedévenként rendre 5,7, 4,8 és 3,1 ezer új lakás esetén jelentettek a lakásfejlesztők további csúszásokat a várható átadásokban. Mindez folyamatosan csökkenti a 2020-ra várható átadások számát.

A csúszások átlagos ideje emellett folyamatosan emelkedik, jelenleg átlagosan már meghaladja az 1 évet.

Hogyan alakult a befektetői kereslet az ingatlanpiacon az elmúlt időszakban?

Ingatlanpiaci közvetítők információi szerint Budapesten 2020 márciustól, a koronavírus-járvány elterjedésétől és a járvány következtében hozott korlátozó intézkedéseket követően jelentősen, az elmúlt évet jellemző átlagosan 43 százalékos arányról 30 százalékra visszaesett Budapesten a befektetési céllal lakást vásárlók aránya. Vidéken nem tapasztalhattunk nagyobb változást a – fővárosinál jellemzően alacsonyabb – befektetői érdeklődésben.

Jó hír egyúttal, hogy az eladói oldalon egyelőre érdemben nem jelentek meg nagyobb arányban a korábbi befektetésüket értékesítők, ami így egyelőre nem helyez lefelé mutató nyomást a lakásárakra.

Budapesten a korábban befektetési céllal vásárlók 6 százaléka, míg vidéken 4 százaléka döntött úgy, hogy eladja ingatlanját. Nem beszélhetünk tehát pánikszerű és tömeges értékesítésekről, megvan a bizalom a lakáspiaccal szemben.

Érdemes felidézni, hogy a befektetői kereslet mérséklődéséhez a 2019 nyarán bevezetett Magyar Állampapír Plusz is nagymértékben hozzájárult, melynek kockázatmentes hozama gyakorlatilag ugyanazt a hozamot biztosította, mint amit lakásbérbeadásból realizálni lehetett. A MÁP Plusz egyúttal sikeresen csillapította a bevezetését megelőző nagymértékű ingatlanpiaci áremelkedést is.

2016 és 2019 között már korábban is érvényben volt a kedvezményes áfa-kulcs, aminek hatására három év alatt megháromszorozódott a felépült lakások száma. Az 5 százalékos kedvezményes lakásáfa visszaállításának köszönhetően ezúttal mekkora élénkülést várnak az újépítésű ingatlanok terén?

A bejelentett általános áfakedvezmények hatására az elkövetkező 5-6 évben várhatóan addicionális új lakásfejlesztések jelennek meg, növelve ezzel a lakásállomány megújulási rátáját. A lakásfelújítások támogatása mindezek mellett az állomány minőségének javításával járul hozzá a megújuláshoz.

Amennyiben az 5 százalékos általános lakásáfa korlátlan időre vezetnék be, becslésünk szerint hosszú távon az éves 35 ezret is elérhetné a lakásépítések száma, ehhez azonban elengedhetetlen a kiszámítható piac.

A jelenlegi környezetben azonban figyelembe véve a szűk tervezési kapacitásokat, illetve a lényeges előkészítést nem igénylő építési telkek számát a 2022-ig elindításra kerülő építkezések csupán a rákövetkező néhány évre tudnak több lakásépítést biztosítani, hosszú távon pedig várhatóan nem marad magas szinten a megújulás. A kétéves időablak egyik nagy hátránya tehát, hogy a hosszabb előkészítéssel járó projektek nem tudnak elindulni.

Az új szabályozással kapcsolatban további kockázat – ahogy azt az elmúlt években is tapasztaltuk –, hogy az átmeneti időre szóló kedvezmény jelentősen megnöveli az elkövetkező években az építőipari kapacitások iránti keresletet. A kapacitások koncentrált felhasználása a kivitelezések ismételt csúszásához, a költségek (munkaerő, alapanyag) hirtelen emelkedéshez vezethet, ami a kivitelezések minőségét is veszélyeztetheti.

Mennyire hűtheti hosszú távon a használt lakások áremelkedését a lakásépítések felfutása?

2019-ben országos szinten az építőipari vállalkozások mintegy 12 ezer lakást építettek, ami a teljes piaci forgalom (162 ezer tranzakció) 7,4 százaléka. Ehhez a lakásmennyiséghez adódik hozzá a magánszemélyek és családok által felépített mintegy 8,7 ezer ingatlan.

Összességében tehát az újonnan épített ingatlanok a piaci forgalom 12,8 százalékát tették ki 2019-ben.

Az ismételten bevezetett kedvezményes adókörnyezetben épülő addicionális lakásállomány képes lehet mérséklő hatást kifejteni az árakra, azonban a kereslet-kínálat kiegyensúlyozottabb viszonyát véleményünk szerint a megújulási ráta magasabb, hosszabb távon való fennmaradása eredményezhetné.

Érdemes figyelembe venni továbbá, hogy az elkövetkező években az újonnan bejelentett kedvezmények hatására jelentősen és időben koncentráltan emelkedhet a kereslet az új építésű lakóingatlanok iránt, ami összességében növelő hatással bír az árakra. Néhány év múlva az 5 százalékos áfakulccsal rendelkező lakások piacról történő fokozatos elfogyása következtében pedig az előrehozott, spekulatív kereslet is megjelenhet.

Mennyire érződik most a munkaerőhiány az építőiparban?

Az Európai Bizottság által közzétett felmérés keretében megkérdezett építőipari vállalatok az elmúlt években messze a munkaerőt tekintették a termelést leginkább korlátozó tényezőnek, azonban a tavaszi-nyári időszakban a munkaerő szerepe, mint korlátozó tényező jelentős mértékben visszaesett.

Ezzel párhuzamosan már 2019-ben elkezdett növekedni az elégtelen kereslettel szembesülő építőipari vállalatok aránya, amire a koronavírus-járvány ráerősített. Emellett egyre többen jelölték meg a pénzügyi korlátokat is mint termelést akadályozó tényezőt.

Összeségében jelen pillanatban nem a munkaerőhiány jelenti a legfőbb korlátot, viszont a 2021-től várhatóan ismét meginduló fejlesztések igényelni fogják a képzett munkaerőt, mely kapacitások elérhetőségére és bővítésére úgy az építőiparnak, mint a gazdaságpolitikának válaszokat kell adnia.

A jelenlegi új lakás kínálatban jellemzően mekkora még az 5 százalékos áfával épült ingatlanok aránya? Okozhat-e szélesebb körben árcsökkenést a már épülő lakásoknál a kedvezményes lakásáfa visszaállítása?

Az átadások időzítésében előre haladva egyre inkább fogynak a 2018. november 1-ig engedélyezett, kedvezményes áfás lakások. A 2020-ra várt budapesti újlakás-átadások nagy része, 89 százaléka esetében még alkalmazható a kedvezményes, 5 százalékos áfamérték a 2019. december 31. után megfizetett vételárrészekre is. 2021-ben már az átadni tervezett lakások 52 százaléka, 2022-ben pedig 60 százaléka esetén már az általános, 27 százalékos forgalmiadó-kulcsot kell alkalmazni.

2020 harmadik negyedévében Budapesten az értékesítés alatt álló, még szabad lakások 43 százaléka, mintegy 2700 új lakás rendelkezett 27 százalékos áfakulccsal. Ezen lakások esetében a bruttó vételár az egyedi szerződések függvényében csökkenhet.

Visszatért-e már a járvány előtti szintekre a hitelfelvételi dinamika a jelzáloghitelek esetében?

A lakáshitelek szerződéskötései a második negyedéves visszaesést követően ismét élénkülést mutatnak. A fordulat júliusban következett be, amikor már 80 milliárd forint értékben bocsátottak ki a bankok lakáshiteleket, 2 százalékkal meghaladva az előző év azonos időszaki kibocsátást.

A lakáscélokon belül ugyanakkor némileg csökkent az új lakás vásárlására és építésére megkötött szerződések aránya: a nyári hónapokban átlagosan a lakáshitelek 14 százalékát igényelték erre a célra, míg ez az arány előző év azonos időszakában 16 százalék volt.

Szigorodtak-e a banki feltételek, megszűrik-e jobban az ügyfeleket a pénzintézetek?

A Hitelezési felmérésre adott válaszok alapján a bankok nettó értelemben vett 37 százaléka szigorított a lakáscélú hitelek sztenderdjein 2020 második negyedévében, melyet a gazdasági kilátások, valamint az ügyfelek hitelképességének romlásával indokoltak. Az év második felében ugyanakkor a bankok nettó 16 százaléka enyhítést helyezett kilátásba.

A fogyasztási hitelek esetében a válaszadó intézmények nettó 80 százaléka szigorított a hitelhez jutás feltételein, elsősorban a THM-korlát által érintett áruhitelek és személyi kölcsönök esetében. A szigorítás legfőképp az elvárt hitelképességi szint növelésével valósult meg, melyet a hitelintézetek interjúk keretében is megerősítettek. A lakáshitelekhez hasonlóan a fogyasztási hitelek sztenderdjein is enyhíteni tervez a bankok nettó 16 százaléka, melyet többek között a maximális futamidő hosszabbításával kívánnak megvalósítani.

A hazai ingatlanállomány megújulási aránya historikusan és régiós szinten is alacsony. Mennyiben segítheti a gyorsabb megújulást a kormány otthonfelújítási támogatása?

A jelenleg ismert információk szerint az újonnan bejelentett otthonfelújítási program keretösszege felülről nyitott, a 3 millió forintos támogatás pedig a családiház-állomány minőségének javításán keresztül járulhat hozzá a megújuláshoz. A döntés fontosságát támasztja alá, hogy a magyarországi lakóingatlanok átlagéletkora magas, az állomány 81 százaléka 1990 előtt, 42 százaléka pedig 1960 előtt épült.

A magas életkor mellett az alacsony energiahatékonyság is probléma, hiszen a lakások mindössze 22,6 százaléka számít korszerűnek az energetikaibesorolások (CC, BB, AA, AA+, AA++) alapján, közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeknek megfelelőnek pedig csupán 2,3 százalékuk felel csak meg.

Milyen mértékben tudná a vállalkozói bérlakás-program enyhítheti az albérletárak hosszú távon jellemző emelkedését?

Egy vállalkozói bérlakásprogram keretein belül a megfelelő feltételek teljesülése esetén fokozatosan kialakulva 2-5 ezer új bérlakás épülhetne fel évente.

Az egyik legnagyobb ingatlanportál adatai alapján Budapesten a március végi 9 ezerről szeptember végére 14 ezer fölé emelkedett a kiadó ingatlanok száma, amivel párhuzamosan a budapesti kerületekben az átlagos bérleti díjak is érdemben, mintegy 9 százalékkal csökkentek.

Egy egyszerű példán szemléltetve ez azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres, medián árszintű fővárosi ingatlan bérleti díja az első negyedév végi 178 ezer forintról 161 ezer forintra mérséklődött, azaz a fővárosban átlagosan közel 20 ezer forinttal kell kevesebbet fizetni havonta egy tipikus albérletért, mint a járvány előtti időszakban. Ezekből az adatokból kiindulva látszik, hogy a kínálat bővítésén keresztül csökkenhetnek az albérletárak.

Az albérletárak mérséklése mellett fontos egyéb szempont, hogy egy bérlakásprogram hozzájárulna a lakhatási lehetőségek diverzifikációjához is, ami pozitív társadalmi és gazdasági externáliákat hordoz magában.

Emellett a lakásfejlesztők számára a bérlakások építése a kereslet simítására is szolgálhat. Az értékesítésre szánt új lakások iránti kereslet csökkenése esetén ugyanis hosszú távú befektetési termék fejlesztésével pótolhatják az esetlegesen kieső munkát.