A háború sem tudja legyőzni az ingatlanárakat

Két hete tart a háború. Látszik már kézzelfogható hatás a lakáspiacon?

 Pontos statisztikáink még nincsenek, de a felszínen az látszik, hogy az égvilágon semmi nem változott, nincs sem kiugróan nagy keresletnövekedés, sem drasztikus visszaesés, annyi változott,  hogy

egyesek a háború miatt lépnek vissza hirtelen az adásvételtől, mások pont a pánik miatt ugranak bele. Jelentős most az impulzusvásárlás.

Én összességében arra számítok, hogy a háborús helyzetben tovább élénkül a vásárlás, de legalábbis megmarad a jelenlegi vásárlási kedv.

Mi motiválja a vásárlókat ebben a bizonytalan helyzetben?

Az emberek elvesztik a biztonságérzetüket, ezért most gőzerővel keresnek helyet a pénzüknek. A bankbetétben most nem annyira bíznak, a valuta esetében ott az árfolyamkockázat. Marad az arany és az ingatlan, amely a legjobb befektetés.

Olyanok is a vásárlás felé fordultak most, akik diverzifikálni akarják nagyobb portfóliójukat. Ahogy a kínai mondás tartja, ha sok tojásod van, ne tartsd őket egy kosárban…

Mi pörög most jobban, a panel, vagy a kiskertes családi ház az agglomerációban?

Továbbra is egyre inkább értékelődik fel  az agglomeráció, de ezen kívül is nagyon mennek a kistelepülések. A háború azokat a tendenciákat erősítette meg, amiket két éve a koronavírus-járvány elindított.

Ezúttal az a megfontolás áll mögötte, hogy ha ide is begyűrűzne a háború, egy önálló ház kisebb eséllyel szenved kárt, mint egy nagy társasház. Érdekesség, hogy a telkek is egyre keresettebbek, ezek szintén befeketetési célú vásárlások, a vevők úgy spekulálnak, hogy ebben a legrosszabb forgatókönyv esetén sem tud számottevő kár keletkezni.

Akkor ennyi, megy tovább minden, mintha mi sem történt volna?

Egy pár nap megtorpanás azért volt, az emberek egy kicsit elgondolkoztak, ahogy az sokkoló hírek esetén lenni szokott.  De ez már csak pár napig tartott, régen azért hetekig, hónapokig állt minden.

Mivel annyit ijesztgetik mostanában az embereket, hogy már “hozzászoktak a katasztrófákhoz”. A háborút közvetlenül nem érzi a bőrén a magyar lakosság, és végül mindig eljutnak arra a következtetésre az emberek, hogy érdemes ingatlanba fektetni. 

Ha már a járványhelyzethez hasonlítottuk a háborút, milyen számokat produkált az első hullám idején a lakáspiac?

A tömb lakások, azon belül is a panellakások jó pár hét leforgása alatt rövid távon érezhetően vesztették értéküket. Egy harminchat milliós ötven négyzetméteres panel ára huszonnyolc millióra esett vissza egy két hónap alatt, a tulajdonos érezhette úgy, hogy elbukta a lakás értékének a negyedét.

Ezzel szemben egy Balatonhoz közeli településen tíz-tizenöt millióról indultak el az árak, ma már a harmincmilliót is elérték a korona vírus pár éve alatt. 

De jól látható, hogy amint megszoktuk a járványhelyzetet, a piac elkezdett visszarendeződni, az említett panellakás ma már nem csak az eredeti értékét nyerte vissza, hanem már negyvenhét millió környékén mozog az ára.

Ezek szerint aki arra vár a vásárlással, hogy a háború miatt visszaessenek egy kicsit az ingatlanárak, az hoppon marad?

Régóta tendencia az áremelkedés, és most sem valószínű, hogy megtörik a lendület, a közeljövőben is még áremelkedésre számítok.  Sokan riogatnak azzal, hogy baj lesz, földbe fog állni a hitelezés, de ha még ha ez meg is történne,  ideiglenes lesz, legfeljebb egy-két hónapig tartana a lelassulás. 

Magyarországon sok az erős, stabil hátterű bank, amelyek Kelet és Nyugat-európában egyaránt jelen vannak, nem tudja őket megbillenteni az ukrán háborús helyzet sem. Ezek a bankok nem fogják lábon lőni magukat azzal, hogy befagyasztják a hitelezést. A 2008-as hibát nem fogják újra elkövetni.

De a Magyar Nemzeti Bank is folyamatosan emeli a jegybanki kamatot. Nem lesz ebből baj?

 Most oda lesz fölemelve a hitelkamat, ahol tíz éve volt. Amikor 2012-ben kijöttek a kamattámogatott hitelek, amivel a devizahitelesek lettek megmentve, azok futottak hat-hét százalékos kamattal, és mindenki tapsolt.

Korábban ugyanis tizenegy százalékos kamattal adták a forinthiteleket, a devizahitelt pedig nyolc százalékkal. Mindezt úgy, hogy a GDP-hez viszonyítva sokkal magasabb volt az eladósodottság, mint most.

És ha most nő is a jegybanki alapkamat, azt sem árt megjegyezni, hogy a betéti kamatok viszont stagnálnak három-öt százalék környékén.

Az emberek többségén azt látjuk, hogy nem éri meg neki betenni a pénzét a bankba az ingatlan ár emelkedéséhez képest, az emberek nagyjából ezért is választják ezt a befektetési módot a pénzüknek.

Létezik olyan forgatókönyv, amelyben mégis zuhanni kezdenének az ingatlanárak?

Igen! Több ilyen eshetőség is létezik.

Pl. külföldi tőke kivonulása, munkahelyek megszűnése és a pénzügyi támogatások illetve hitelezés befagyasztása okozhatna megtorpanást, értékcsökkenést de valószínűleg akkor lenne még komolyabb ingatlan áresés, ha érezhetően csökkenne a lakosság Magyarországon, de ez egyenlőre nem fenyeget.

Az ingatlanpiacon pedig most nincs más árcsökkentő tényező, és az a jóslatom, hogy a következő fél évben nem is lesz ilyen. 

Arra lehet számítani, hogy a háború elől menekülő tehetősebb ukránok is megjelennek vásárlóként a magyar ingatlanpiacon?

Magyarországon inkább rövid távon bérlőként jelennek meg várva, hogy javuljon Ukrajnában a helyzet és hazamehessenek. Vásárlási szándék inkább nyugatabbra fog megjelenni . Földrajzilag túl közel vagyunk a háborúhoz emiatt ha vásárolnak is inkább távolabb nyugatabbra fogják többen elkölteni a pénzüket, mert biztonságosabbnak gondolják. Többségük inkább hazamenne, kivárják, hogy véget érjen a háború, nem rendezkednek be tartós maradásra. 

Elég optimistán tekint a jövőbe. Mire alapozza?

A magyar ingatlanpiac szerintem nincs rossz helyzetben. Van egy kis bizonytalanság, az ingatlanárak már elérték az emberek ingerküszöbét, de mivel továbbra sincsen alternatíva, ezért vásárolnak.

Most egyelőre még nem látni olyan tendenciát, ami az árakat leverhetné, ezért inkább megveszik most, mert fél év múlva ha marad a tendencia drágább lesz. 

Ráadásul elég sok támogatás is elérhető. Nekünk vannak romániai irodáink is, figyeljük az ottani piacot. Sok magyar intézkedést lemásol a román kormány, de csak a kisebb volumenűeket, a szomszédokkal összehasonlítva Magyarország megelőzi a környezetét. 

Összegben is nálunk van a legtöbb féle lehetőség és támogatás.