Erste Bank ingatlanfinanszírozási vezető: „Nem a home office fogja az irodapiac sorsát eldönteni”

Hogyan hat az otthoni munka az irodabérletekre?

A vállalatok home office-hoz való hozzáállása eltérő: bizonyos cégek már bejelentették, hogy szerény mértékű távmunkára lesz lehetőség, így náluk 2-3 éves távlatban nem lehet arra számítani, hogy kevesebb irodaterületet használnának, mint a pandémia előtt. Más cégek rugalmasabban kezelik ezt a kérdést, náluk területcsökkenéssel kell számolni.

Ugyanakkor az a munka mennyiség, amit ezentúl otthon végzünk, nem egyenesen arányos a visszaadott területtel.

Vagyis, ha eddig egyetlen napot sem dolgoztak otthonról egy cég alkalmazottai, és ezután heti két napot dolgoznak otthon, akkor ugyan az irodában a munkaidő 60 százalékát töltik, ám ez nem jelenti azt, hogy az irodaterület 40%-át visszaadják majd, ennél lényegesen kevesebbre számítunk.

Pontosan mennyire?

Több konkrét területi tranzakció ismeretében úgy látjuk, hogy amilyen arányban csökken az irodai jelenlét, annak a felével csökken az irodaterület iránti igény. Várakozásunk szerint a piac egészét nézve

a pandémia kitörése előtti időszakhoz képest 30%-kal csökken az irodában töltött idő, ám csupán 15%-kal csökken a cégek területigénye.

Vagyis a 2020 első negyedéve előtt használatban lévő területek 15%-a szabadul fel és jelenik meg a piacon.

Mennyi idő alatt érkezik meg ez a volumen a piacra?

A bérleti szerződések és az irodaterületek rugalmatlanok. Bár többen szeretnék csak kompromisszumok árán tudnák visszaadni a nem használt területeiket, ezért

a visszaadásra ítélt területek durván 5 év alatt kerülhetnek piacra, ami Budapesten így évente 100 ezer négyzetméter extra kínálatot jelenthet.

Egyes hosszabb időre szerződésbe kötött bérlők megjelentek már albérletbe adási igénnyel. Jelenleg 100 ezer négyzetméternyi ilyen területről van tudomásunk, ám az albérletet kínálók hátrányból indulnak, hiszen nem tulajdonosok. A szerencsésebb bérlők bérleti szerződése a következő egy-két évben lejár, így azt követően a számukra optimális területre tudnak átszerződni.

Átlagosan milyen hosszú ma egy bérleti szerződés?

A legtöbb szerződést öt évre kötik, de vannak vállalatok, amelyek ennél hosszabb időre, 7-10 évre köteleződnek el, és vannak rövidebbek is. Így az átlagos fennálló bérlethossz három év körül lehet.

Éppen e kötöttségek miatt hallani, hogy többen próbálnak mindkét fél számára előnyös megállapodást kötni. Például, ha a bérbeadó rugalmasan kezeli az aktuális bérletet, akkor a bérlő a szerződés lejártakor/megújításkor a meglévő, mondjuk 4 szintből nem 3-at, hanem csak 2-öt ad vissza.

Amint tisztázódnak a pozíciók, lehet üzletet kötni: a felek tudják motiválni egymást. Ám sokszor az igények felmérése sem könnyű, sok cég esetében nem tisztázott máig, mennyi időt kívánnak home office-ra szánni a jövőben.

Mi a helyzet a már épülő új irodaházakkal?

Idén és jövőre még több mint 400 ezer négyzetméternyi új fejlesztés érkezik a piacra. Ezután azonban arra számítunk, hogy csillapodik a fejlesztők lendülete.

Van persze néhány kivételes adottságú projekt amely megy előre, illetve vannak olyan fejlesztők is, akik kevésbé vannak kitéve a piaci ciklusoknak, ám a többségnek előbérletet kell biztosítania egy projekt indításához, ami a következő években nehezebb lesz. S ez, a fejlesztések lassulása lesz az egyik összetevő, ami segíti a piac egészséges visszabillenését. A másik pedig a gazdasági növekedés.

Az elemzők a következő évekre itthon és nemzetközi szinten is jelentős GDP növekedést prognosztizálnak.  Az irodai munka aránya pedig évtizedek óta folyamatosan nő, tehát számíthatunk arra, hogy a piac normál felszívása folytatódik.  A 2010-2019 közötti időszakban volt jópár nehezebb év is, mégis a bérelt irodaterület évről évre gyarapodott.  Ez a felszívás egy stabilizáló tényező lesz az irodapiacon.

Vagyis a fejlesztések elmaradása és a természetes felszívás dolgozza majd le a következő évek túlkínálatát. Azt várjuk, hogy a piaci egyensúly 2025-2026-ra visszaáll.

Egyensúly alatt mit ért?

Budapesten 10-15% üresedés egészséges egyensúlyi helyzetnek mondható. A 2019-es 6%-os üresedési ráta nem volt fenntartható, olyankor már egy tűt nem lehet leejteni.

A következő 3-4 év során a 15% fölé emelkedhet az üresedési ráta, de onnan vissza fog korrigálni.

A fenti folyamatok hogyan hatnak a finanszírozásra?

A két fő kérdés, hogy kíván-e egy bank az iroda szegmensben hitelezni és hogy milyen áron. Az utóbbira könnyű válaszolni:

Rengeteg likviditás van a piacon, az elmúlt egy évben forrásaink olcsóbbá váltak, kamatmarzsaink is szűkültek, tehát minden szempontból előnyösebb finanszírozást tudunk nyújtani a hitelfelvevőknek.

S hogy változott-e az iroda hitelezés a pandémia előtti helyzethez képest? Úgy vélem, igen. Vannak A és B kategóriás eszközök; erős növekedés idején egy-egy B kategóriás eszközre is könnyebben adnak finanszírozást.

Ebben most válogatósabbak lesznek a bankok, és preferálni fogják a jó adottságú irodaházakat.

Az Erste esetében ez kevésbé releváns, mivel mi a járvány előtt is csak A kategóriás irodaházakat finanszíroztunk.  Így ugyanolyan lendülettel vagyunk jelen a piacon, mint a pandémia előtt.