Kína szakértő: Több mentőövet is kaphat a kínai Evergrande, elkerülhető a nemzetközi dominóhatás

Már jóideje növekszik a kínai ingatlanpiaci buborék, amely most kipukkadni látszik. Mi vezetett az Evergrande kínai ingatlanóriás csődközeli helyzetéhez?

Hogy megértsük a folyamatokat, harminc évet vissza kell mennünk az időben. A kulturális forradalmat követően, a múlt század kilencvenes éveiben több tényező együttes hatására hatalmas lendületet kapott a kínai ingatlanpiac. Egyrészt jelentős igény mutatkozott a lakáspiacon, mert korábban nem, vagy csak gyenge minőségű lakásokat épített a szocialista rendszer. Erre a keresletre reagáltak a vállalkozások – és miután a lakosság számára nem nagyon volt más befektetési lehetőség – megvolt a fizetőképes kereslet is.

A felső középosztály ezért jelentős összeget fektetett lakásokba, így mostanra jelentős számban vannak olyan családok, akik 4-5 lakással is rendelkeznek, amely mára komoly társadalmi feszültségeket okoz és fölöslegesen hajtja fel az árakat.

A másik oldalon az önkormányzatok a kezelésükben lévő földekből jelentős területeket adtak el ingaltanfejlesztő cégeknek, hogy kiegészítsék csekély bevételeiket. Ez mellékesen a korrupció melegágya volt. 

A harmadik érdekelt fél a bankszektor volt, amely jó befektetési lehetőségnek tartotta ezeket a lakásépítéseket. Annál is inkább, mert az árak folyamatosan emelkedtek, és így egyre nagyobb hitelösszeget tudtak kihelyezni. Végül pedig az államnak is érdeke volt a lakásépítés felfuttatása, mert egyrészt enyhítette a lakhatási válságot, másrészt hatalmas lendületet adott a gazdaságnak, hiszen az igen szerteágazó beszállítói hálózat az egész gazdaságot dinamizálta. 

Hogy ez a folyamat évtizedekig tartott, azt a nagyfokú urbanizáció magyarázza:

1990 óta hatszázmillió ember költözött a városokba a világ legnépesebb országában. 

Hogyan kötődik ehhez az Evergrande problémája?

Jelentős demográfiai változásokra került sor, ma már csökkenőben van a kínai lakosság. Az olyan nagy városokban, mint Peking és Sanghaj, illetve agglomerációjukban nem gond akár többmillió lakást sem értékesíteni, mert igen nagy e városok vonzereje, másutt azonban a túlfutó lakásépítés miatt üresen kongó negyedeket találni.

Az önkormányzatok ugyanis továbbra is érdekeltek voltak a fejlesztésekben, a beruházók pedig úgy voltak, ha van hitel, akkor megépítem az új negyedet, vagy az új várost, aztán majd úgyis megveszi valaki a lakásokat.

Mostanra azonban sok helyütt megszűnt az igény, vagy elfogyott a vásárlóerő, így szellemvárosok alakultak ki, ahol alig-alig tudtak lakásokat eladni.

Ez vezetett oda, hogy kereslet híján és a fölösleges fejlesztések eredményeként számos fejlesztésnél gondot okozott a beruházók által felvett hitelek visszafizetése. További problémát jelentett, hogy az ingatlanboom hajtotta az inflációt, így nyersanyagok ára is emelkedett, azaz egyre drágább lett az építés. Ezt fejelte meg, hogy sok fejlesztő cég – köztük az Evergrande –

kötvénykibocsátással különböző pénzügyi társaságok felé is eladósodott, ráadásul ezek költsége magasabb volt, mint a banki hiteleké.

Az efféle kötvénykibocsátásra azért kerülhetett sor, mert az ingatlanbuborék további fúvódásának megakadályozása érdekében az állam ösztönözte a bankokat, hogy ne adjanak hitelt az ilyen jellegű fejlesztésekhez. 

Később egy reformcsomag részeként ezt kiegészítették az úgynevezett három vörös vonallal, amellyel tovább korlátozták az ingatlanfejlesztő cégek hitelfelvételi lehetőségét.

Melyek ezek az adósságfékek, és betartotta őket az Evergrande?

A három vörös vonal szabály értelmében az összes kinnlévőség aránya nem érheti el a nettó eszközállomány 70 százalékát, a nettó adósság pedig a saját tőke értékét, a rövid távú adósság pedig a készpénzállományét. Az Evergrande egyik előírásnak sem felelt meg.

De az is komoly gondot jelentett, hogy az Evergrande túlságosan nagyra nőtt, aminek következményeként számos egyéb területen is befektetett.

Így például elektromos autógyártásba, sportba, médiába, élelmiszeriparba. 

Ezek a pénzügyi befektetők a sokat emlegetett kínai árnyékbankrendszer?

Pontosan. De nem egy homogén csoportot kell elképzelni. Vannak köztük magán pénzügyi befektetők és vállalatok mellett nagyobb jövedelemmel rendelkező önkormányzatok, amelyek valamely okból nem tudják fialtatni pénzüket, s ezért „hiteleznek”, de akár állami vállalatok, vagy magán cégek, amelyek szintén befektetési céllal adják oda a pénzüket az ingatlanfejlesztőknek, adott esetben az Evergrandénak.

Ez utóbbi esetben azért is érezték biztonságba a befektetők a pénzüket, mert olyan naggyá nőtte ki magát a cég, hogy azt hitték, ha bajba kerül, az állam akkor is megmenti. 

Van arra esély, hogy megmenti a kínai állam a céget, hiszen Amerikában már a Lehman Brothers 2008-as bedőléséhez hasonló eseménytől tartanak, amelynek a globális gazdaságra is komoly hatása lehet?

A kínai építőiparnak egészségtelenül nagy a részaránya a kínai bruttó nemzeti terméken belül, annak mintegy negyedét teszi ki a szektor termelési értéke. Több hitelt kap a szektor, mint a teljes feldolgozóipar. Az a félelem, hogy a bedőlés végigsöpör az építőiparon, majd következnek a beszállítók, illetve a bankrendszer, és már ott is vagyunk, mint 2008-ban az Egyesült Államokban. Ugyanakkor a külföldiek súlya ebben a tekintetben nem különösebben nagy, hiszen az Evergrande 305 milliárd dolláros kétes státuszú kötelezettségeiből alig 20-30 milliárd dollár külföldi eredetű.

Az is tény, hogy Lehman Brothers-zel szemben az Evergrande tulajdonában azért jelentős nagyságú értékesíthető ingatlan vagyon van, tehát nem olyan vészes a helyzet, mint 2007-2008-ban az Egyesült Államokban. 

Az állam hogyan segít a vállalatnak, hogy elkerüljék a dominóhatást?

A kínai kommunista párt is lépett bejelentette, hogy azoknak, akik már előre fizettek a lakásokért, garantálja, hogy lakáshoz jutnak. Ezzel a tüntetéseket, zavargásokat szeretnék megelőzni. A következő csoport a sorban a beszállítók, akik gyakorlatilag szintén hiteleznek a cégnek.

Ezek esetében várhatóan más cégek veszik át a beruházásokat, befejezik azokat, és kifizetik a beszállítókat, amelyek többsége így megmenekülhet.

Az árnyékbankrendszerrel szembeni tartozást várhatóan hosszabb lejáratú bankhitelekkel válthatják ki, s így a károk csökkenthetők. Végül a bankokkal szembeni adósságállományt pedig átütemezik majd.

Amit Ön vázolt, óriási átszervezési és értékesítési feladat, aminek csak egy része a magyar GDP kétszeresét kitevő adósság kezelése. Ki koordinálja ezeket a lépéseket?

A magánszektorból választottak ki egy reorganizációs tanácsadót, de egészen biztosan a kommunista párttal is komoly egyeztetések folynak.

Már csak azért is, mert az Evergrande vezetője igen magas politikai kapcsolatokkal is rendelkezik. Azt pedig kínai források sem tagadják, hogy létezik az ingatlanbuborék.

A kérdés az, hogy mi történik ezzel. Kiszúrják és vállalják annak minden következményét, azaz többek között a gazdaság zuhanását.

A valószínű forgatókönyv azonban az, hogy lassan csökkentik a buborék nagyságát, azaz kevesebb hitelt kapnak a cégek, kevesebb lesz a lakás.

Ez egyébként tökéletesen illeszkedik az egy éve elindított reformfolyamatba, amelynek lényege, hogy az extenzív fejlődési szakaszt kövesse egy olyan intenzív, tudásalapú fejlesztés, ahol a tudomány, az innováció előtérbe kerül, szemben a materiális javak eddig jellemző túlsúlyával.