Prágában a lakások átlagos négyzetméterára 1,4 millió forint - Ez vár ránk is?

Interjú2020. feb 13.HP

Magyarországhoz hasonlóan Csehországban is jelentősen emelkedtek az ingatlanárak. Az erős kereslethez továbbra sem tud alkalmazkodni a kínálat, ezért Prágában például 4 ezer euró környékére emelkedtek az átlagos négyzetméterárak. Áresésre azonban a cseheknél sem érdemes számítani. A hosszas engedélyezési folyamat és a munkaerőköltségek elszállása sok fejlesztőt elrettent – mondta a Növekedés.hu-nak Kevin Turpin, a CEE Colliers International elemzési osztályának vezetője.

Meglátása szerint folytatódhat-e idén az ingatlanpiaci áremelkedés Csehországban? Milyenek a kilátások a kereskedelmi ingatlan és a lakóingatlan piacon?

A kiskereskedelmi ingatlanok, bevásárló központok tekintetében már egy meglehetősen telített piacról beszélhetünk, ezért ebben a kategóriában nem várunk nagyobb volumenű fejlesztéseket, nagyberuházásokat rövidtávon. A kisebb városokban épülhet még néhány kiskereskedelmi park, ahol a nagyobb bevásárlóközpontok a méretüknél fogva nem annyira életképesek.

Régiós szinten Csehországban az egyik legnagyobb súlya az e-kereskedelemnek, melynek a kiskereskedelemből történő részesedése nagyságrendileg megközelíti a 20 százalékot.

Az e-kereskedelmi ágazat fejlettsége részben hozzájárul a logisztikai ágazat felfutásához is. Csehország meglehetősen jó úthálózattal rendelkezik Németország irányába, illetőleg elhelyezkedésének köszönhetően összeköti a keleti és nyugati országokat. Véleményem szerint ugyanakkor további infrastrukturális beruházásokra van szükség a kereskedelem támogatása érdekében.

Külön kiemelném a technológiai fejlesztéseket, amelyek némileg segítenek enyhíteni a munkaerőhiány hatásait.

Csehország rendelkezik tudniillik a legalacsonyabb munkanélküliségi rátával egész Európában. Emiatt az egyre nagyobb méreteket öltő munkaerőhiány fékezni fogja a növekedést. Ezzel egyidejűleg az elérhető földterületek szűkössége a frekventált területeken, és az engedélyezési nehézségek szintén korlátozzák az építőipari beruházásokat.

A rekord magas foglalkoztatottsági szintek és a szolgáltatói szektor bővülése együttesen támogatják az irodapiacot is.

Prágában Budapesthez hasonlóan nagyon biztonságos és kedvezők az életkörülmények. A megélhetési költségek, és az életszínvonal nagyon vonzóvá teszi a cseh fővárost, miközben a magas szintű kulturális életnek köszönhetően virágzik a turizmus is. Utóbbi hozzájárult a szállodák és a rövidtávú lakáskiadás, az Airbnb felfutásához. Ennek eredményeképpen nagyobb számmal érkeznek Csehországba külföldi állampolgárok turizmus vagy akár munkavállalás céljából.

A kedvező gazdasági helyzetnek, a vonzó életkörülményeknek, és a viszonylag szűk kínálatnak köszönhetően Magyarországhoz hasonlóan Csehországban is hatalmasat emelkedtek az ingatlanárak.

A lakóingatlanok tekintetében Prágában például az átlagos négyzetméterár nagyságrendileg 4 ezer euró, amit elég nehézkesen tud megengedni magának a fiatalabb generáció.

Figyelembe véve az elmúlt évek rendkívül dinamikus áremelkedését, meglátásom szerint az árak stagnálása valószínűsíthető, de semmi esetre sem várok jelentősebb áresést sem a lakó-, sem a kereskedelmi ingatlan piacon.

Mi korlátozza jelenleg leginkább az ingatlanfejlesztések bővülését?

Befektetői szempontól ugyan előnyös, hogy a cseh piac meglehetősen stabil, azonban a munkaerőhiány és a földterületek szűkössége a következő években is számottevően visszafogja az ingatlanfejlesztések lendületét.

Kisebb kiskereskedelmi egységek létrejöhetnek a következő években, illetve a logisztika és az irodapiac terén is megvalósulhatnak újabb beruházások.

Az egyik legfontosabb kérdés, hogy milyen áron adják el a földterületeiket a fejlesztőknek a jelenlegi tulajdonosaik a mostani felfokozott ingatlanpiaci hangulatban. A meglehetősen emelkedett bérleti díjakat már nehezen lehetne érdemben feljebb emelni, ezáltal pedig megtérülési kérdések merülhetnek fel.

Mennyire elégséges a kínálat jelenlegi szintje, várható-e érezhető növekedés az elkövetkezendő két évben?

A lakóingatlanok tekintetében megállapítható, hogy változatlanul elégtelen a kínálat, ami az árak gyors emelkedésében is tükröződött.  A fenti korlátozó tényezők miatt alapvetően nem számítok a kínálat erőteljes felfutására a lakóingatlan piacon.

Az irodapiac tekintetében elmondható, hogy az idei évben 180 ezer négyzetméternyi irodát adnak át Prágában, ami kismértékben meghaladja az elmúlt 10 év 150 ezer négyzetméteres átlagát. A hosszú távú átlag eddig jellemzően kielégítette a keresletet, ezért az irodapiac bővülése kielégítő mondható. Ennél nagyobb kínálat már az üresedési ráták megemelkedését okozhatná, melyek jelenleg Budapesthez hasonlóan mindössze 5-6 százalékon állnak.

Nehezebb helyzetben inkább olyan nagyobb bérlők vannak, akik 1000 négyzetméternél nagyobb irodát szeretnének bérelni.

Fontos megemlíteni, hogy a kínálatot az is szűkíti, hogy sokszor évekig tart az engedélyezési eljárás, ami alatt egyrészről nem termel a megvett földterület, másrészről akár 20 százalékot is meghaladó mértékben is emelkedhetnek az árak mire a fejlesztések elindulhatnak. Ez sok kivitelezőt elrettent.