Hatósági ár az albérleteknél – Berlin, Párizs, Amszterdam már bevezette

Elemzések2019. júl 29.Szabó Anna

Több európai nagyvárosban is kipróbálták az albérleti árak hatósági szigorítását – vajmi kevés eredménnyel. A hosszú távon is működő megoldás az önkormányzati tulajdonú bérlakások építése lenne, amire a legjobb példa jelenleg Svédország.

Több európai nagyvárosban is megpróbálják törvényi szabályozással felvenni a harcot a csillagászati lakbérek ellen. Legyen szó az albérleti díjak maximalizálásáról, vagy a lakbérek öt éves befagyasztásáról, mint azt legutóbb Berlinben is láthattuk – a piaci hatás alig észrevehető.

A német főváros mellett jó példa többek között Barcelona, Párizs, és Amszterdam, ahol különböző központi szigorításokat léptettek érvénybe az albérleti piacon, de a lakhatási problémákon és a magas árakon jottányit sem sikerült enyhíteni.

Igazából a piaci árakat sem az albérleti díjak maximalizálása, sem pedig a külföldi befektetők kiadásra szánt ingatlanfelvásárlásainak korlátozása nem csökkentette. Az összes intézkedés közül a berlini városvezetés döntése minősül a legszigorúbbnak, mert nem csak befagyasztotta az árakat, de az aránytalanul magas bérleti díjakat is lefaragná. Sőt, aki az új intézkedések érvénybe lépése előtt felemeli az árakat akár félmillió eurós büntetést is kockáztat.

Figyelemre méltó a párizsi albérleti hozzájárulási rendszer, amely óriási összegeket emészt fel a központi költségvetésből (a GDP közel egy százalékát), és összességében csak az árak további emelkedéséhez vezetett.

Az egyik probléma, hogy a lakások szükséges felújítási költségeit a bérbeadók nem tudják a lakbérbe építeni, a felújításokat így inkább sokan elhalasztják. A lakhatási problémák gyökere, hogy az alacsony munkanélküliség miatt nagyon sokan költöztek a városokba, és a turizmus, illetve az airbnb is felhajtotta az albérleti árakat.

A kínálati oldalon valójában még mindig kevés a lakás, sokkal többet kellene építeni, hogy az új igényekhez igazodjon, ehhez azonban nincs elég projekt, nehéz ugyanis építési engedélyhez jutni.

A keresleti oldalon pedig a béremelkedés sokkal kisebb mértékű volt, mint az árak növekedése, így egyre nehezebb a bérlőknek kigazdálkodni a lakbért. A hatósági korlátozások ráadásul visszaüthetnek, mert kevesebben fektetnének kiadásra szánt ingatlanba a bizonytalan jogi környezet miatt, ezért a kiadó ingatlanok száma csökken, ami ismét csak a drágulás irányába hat.

A megoldás sokkal inkább a bérlakásprogramok szorgalmazása lenne, amire Svédországban lehet jó példát látni.

A svéd rendszerben az albérleti díjakat a kínálati oldalról lehet féken tartani úgy, hogy az új lakásépítésekbe az önkormányzatok, illetve állami tulajdonú vállalatok is beszálltak.

Berlinben évente 50 ezer fővel nő a lakosság létszáma 2011 óta, miközben csak 10 ezer új lakás épült az Economist adatai szerint. Eközben a lakásépítési engedélyek kiadását is egyre inkább korlátozzák, ami az egyik legnagyobb probléma a brit lapnak nyilatkozó szakértők szerint.

A svéd példa lényege, hogy az önkormányzatok azért fogtak össze, hogy az átlagember is meg tudja fizetni az albérleti árakat.

A bérlakásépítés egyrészt szociális feladatokat teljesít, másrészt azonban üzleti alapon is képes működni.

A svéd bérlakáspiac csaknem fele önkormányzati cégekhez kötődik, mintegy 300 vállalat működtet ilyen projekteket. A bérlakástulajdonos a legtöbb esetben az önkormányzat, és a fenntartást a közösségek által megbízott kft.k intézik.