Még mindig devizahitelekből finanszírozzák a kereskedelmi ingatlanfejlesztéseket

Elemzések2019. ápr 23.Harsányi Péter

Bár a plázákban, kereskedelmi ingatlanokban jórészt forintbevételük keletkezik a bérlőknek, nekik sok esetben euróban kell bérleti díjat fizetni, és az ingatlanfejlesztők is jellemzően euróban veszik fel a Magyarországon tevékenykedő bankoktól hiteleiket.

Az első félévben a legtöbb ingatlantípus esetén a befektetési kereslet emelkedése vagy változatlansága várható. A befektetési piacot emellett jelenleg pénzbőség jellemzi, nincsenek likviditási problémák - derül ki az MNB kereskedelmi ingatlanpiaci jelentéséből.

A befektetési kereslettel kapcsolatos 2019 I. félévre vonatkozó piaci várakozások

Jótékony hatással van a befektetési hangulatra, hogy az irodák és a legjobban teljesítő plázák iránti bérlői kereslet további jelentős erősödése várható, amely a bérleti díjak növekedésének irányába hat. Ez a folyamat azonban nem meglepő figyelembe véve a robosztus hazai lakossági fogyasztást, és a történelmi magasságokban lévő foglalkoztatottságot.

Hogyan alakultak eddig a befektetések?

Tavaly a hazai kereskedelmi ingatlanpiac befektetési forgalma elérte az 1,8 milliárd eurót, aminek 48 százaléka irodához, 42 százaléka kiskereskedelmi ingatlanokhoz, 6 százaléka pedig ipari-logisztikai ingatlanokhoz kötődött. 2018-ban a befektetési forgalom 65 százalékát magyar szereplők generálták. A külföldiek közül egy egyedi tranzakciónak köszönhetően a dél-afrikai befektetők vásárlásainak összértéke volt a legmagasabb, amely elérte az éves befektetési volumen 14 százalékát.

Előretekintve évi 1,5 milliárd eurós befektetési volument tűnik egészségesnek és fenntarthatónak az szektor jellegzetességei alapján.

A magyar kereskedelmi ingatlanpiac befektetési volumene, annak összetétele piaci szegmensek szerint és a prime hozamok

Hogyan néz ki a finanszírozás?

A kereskedelmi ingatlan szektor fejlesztése vagy vásárlása céljából nyújtott hitelek teljes állománya 1000 milliárd forint körül alakult tavaly, amely 6,5 százalékos emelkedést jelent az egy évvel azelőtti állapothoz képest.

A hitelállomány 80 százaléka devizahitel, mely szint magasnak mondható, azonban mindenképpen alacsonyabb a 2008-as válság idején tapasztalt 98 százalékos értékhez képest. A devizahitel-állományon belül tavaly év végére gyakorlatilag eltűntek az eurótól eltérő devizájú hitelek.

Kockázatosság szempontjából a devizafinanszírozás nem jelent feltétlenül lényegesen magasabb kockázatot tekintettel arra, hogy a hitelfelvevők bevételei, melyek az ingatlanok bérbeadásából származnak jellemzően euróban vannak megállapítva.

Mindazonáltal közvetetten jelen lehet a devizakockázat, ha a bérlők árbevétele forintban keletkezik, míg a bérleti díjat euróban kell megfizetniük. Egy esetleges forint gyengülés során ezen szereplők könnyebben késedelembe vagy nem-teljesítésbe eshetnek.

A hitelintézeti szektor kereskedelmi ingatlan fejlesztésére vagy vásárlására nyújtott projekthitelállományának összetétele devizanemek szerint

Üdvözlendő emellett, hogy a bankok 2019 első felében érdemi szigorítást terveznek az üzleti célú ingatlan hitelfelvételekkel kapcsolatban. A szigorításra az ingatlanárak jelentős emelkedése, és a bankok tőkehelyzetének megerősítése miatt kerül sor. Az óvatosság azért is indokolt, mert a bankok vállalati hitelállományának 40 százaléka kereskedelmi célú ingatlannal fedezett hitel.

Régiós hozamok

Magyarország a régióban a középmezőnyben helyezkedik el az irodapiacon elérhető hozamok tekintetében. A realizálható hozam esetünkben jelenleg 5-6 százalék közé tehető.

Befektetési forgalom és prime hozamok a régióban

Mi a helyzet a hazai ingatlanalapokkal?

A töretlen befektetői kedvnek és a kedvező kilátásoknak köszönhetően az ingatlan befektetési alapok vagyona tavaly 41 százalékkal, azaz 410 milliárd forinttal emelkedett.

A nyilvános ingatlanalapok ingatlanállománya 2018 év végén 752 milliárd forintot tett ki, míg a likvid eszközök 664 milliárd forintra emelkedtek a beáramló nagymennyiségű pénzek miatt. Ennek eredőjeként az ingatlanalapok tényleges ingatlankitettsége 48 százalék körül mozgott.

A likvid eszközök 52 százalékos szintje nagyobb biztonságot kínál, azonban a hozampotenciált jelentősen korlátozza.

Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy ha egy-egy ingatlanalap például 6 százalékos hozamot tud realizálni a bérleti díjakon, akkor azt el kell osztani kettővel. Ugyanígy kell tenni a mögöttes ingatlanvagyon esetleges átértékeléséből származó hozam esetében is.

Végezetül üdvözlendő a legújabb szabályozás, amely az ingatlanalapok befektetési jegyeinek visszaváltási idejét 180 napra emeli. A befektetési alapokban lévő ingatlanvagyon értékesítési ideje is jellemzően legalább ennyi vagy több, így egy-egy nagyobb tőkekiáramlás esetén a kényszer-likvidálás kockázata lényegesen alacsonyabb. Másrészről a hosszabb visszaváltási idő távol tarthatja a forró pénzt, illetve a nem megfelelő időhorizonttal és képzettséggel rendelkező befektetőket.


A nyilvános ingatlanalapok vagyoni összetétele és az ingatlanbefektetések aránya a nettó eszközértékhez képest