Nem a lakások drágák, hanem a föld alattuk?

Elemzések2019. júl 3.Baranyai Eszter

Az ingatlanárak átlagjövedelemhez viszonyított emelkedése megnehezíti az első lakáshoz való jutást. Miért kerül ma többszörösébe egy ingatlan, mint 10 évvel ezelőtt? Mi mozgatja az ingatlanárakat?

Ha május elején rápillantottunk a telekárakra, azt láttuk, hogy a 14. kerületben (Zuglóban) egy négyzetméternyi telket átlagosan 115 ezer Ft-ért hirdetnek, vagyis egy 800m2-es telek átlagos irányára 92 millió Ft. 2016-ban a portfolio.hu hasonló gyűjtése azt mutatta, hogy egy ilyen telekért átlagosan 45 millió Ft-ot kértek volna – mai fogyasztói árakon ez kb. 48 millió Ft-nak felel meg.

Az ingatlan- és telekárak jelentős növekedését számos országban tapasztalták, illetve hosszabb távú alakulásukat is vizsgálták. Egy nagy visszhangot kiváltó cikk 14 fejlett ország ingatlanárait vizsgálta a 19. század második felétől.

Azt találta, hogy az ingatlanárak a 20. század második felében indultak dinamikus növekedésnek és az emelkedés 80%-ban a földárak növekedésével magyarázható.

Az utóbbi években számos közgazdász – például Josh Ryan-Collins vagy Joseph Stiglitz – részesíti a föld/telekárakat kitüntetett figyelemben, újra elővéve néhány gondolatot, amelyek a korábbi korok közgazdászait, politikusait foglalkoztatták. Churchill például 1909-ben így fakadt ki:

Utak, utcák épülnek, javulnak a szolgáltatások, a villany az éjszakát nappallá változtatja … és mindeközben a földesúr meg se moccan… Egyik fejlesztéshez sem járult hozzá, mégis mindegyik növeli földjének értékét.

A telek esetében azóta is kulcsfontosságú az elhelyezkedése, infrastrukturális ellátottsága. Milyen közel vannak hozzá jó iskolák, óvodák? Milyenek az onnan elérhető munkalehetőségek? Mennyire élhető és élvezhető a környék?

A lakásárak elemzésénél szokás a keresletet és a kínálatot befolyásoló tényezőkön végigmenni, amelyek nyilvánvalóan eltérnek az egyes országok esetében.

Ryan-Collins mindenesetre egy sajátosságot kiragad: jó lokációból véges van, a legnépszerűbbekből pedig különösen nehéz többet varázsolni. Idővel, technológiai fejlesztésekkel bizonyos építőanyagokat, vagy akár a munkaerő egy részét lehet helyettesíteni, lokáció esetében azonban a bővítés sokkal nehezebb. Ahogy pedig különböző okokból kifolyólag egyre több pénz kerget egy meglehetősen rugalmatlan „jó lokáció” kínálatot, úgy szükségszerű az árak emelkedése.

Lássunk néhányat ezekből az okokból.

  • A bankok hitelezésük során pénzt teremtenek (vagyis mind az eszköz, mind a forrásoldala nő a mérlegüknek), az utóbbi évtizedekben pedig egyre inkább a jelzáloghitelezés felé fordultak (1. ábra). Más szóval a bankok egyre több pénzt teremtettek általában már létező (általában nem újonnan épült) ingatlanok vásárlásához. A jelzáloghitelezés térnyerésével párhuzamosan pedig egyre nőtt annak makrogazdasági jelentősége is. A monetáris politika például a hitelezés/pénzteremtés ciklikusságának tompítása érdekében, gazdasági nehézségek esetében a jelzáloghitelezést is ösztönzi alacsonyabb kamatlábakon vagy egyéb célzott programokon keresztül. A jelzáloghitelezés előretörése egyébként többféle folyamattal is összefügg. Kiemelendő a szabályozói környezet változása, az értékpapírosítás, valamint az, hogy az utóbbi évtizedekben a bankok egyre inkább a fedezet-alapú hitelezés felé fordultak a korábban jellemző kapcsolati alapú hitelezés (relationship banking) helyett, és az ingatlanok kedvelt fedezeti formaként szolgáltak.
  • A nagy jegybankok eszközvásárlásai pénzt pumpáltak a pénzügyi rendszerbe.
  • A jó lokációnak nem csupán a használati értéke nagy, hanem a befektetők (akik az előző tényezők miatt is növelték vagyonukat), mint értékmegőrző befektetésre is tekintenek.
  • Az államok a társadalom egy részének otthonszerzéssel kapcsolatos nehézségeit enyhíteni szándékozva, programjaikkal manapság elsősorban a keresleti oldalt támogatják: vagyis pénzt vagy kedvezményes hitelt nyújtanak a lakás megszerzéséhez. Ilyen például a „Help to Buy” program az Egyesült Királyságban.

De miért is érdekel minket a telekár növekedése?

Önmagában a telekárak növekedése nem tartana nagy érdeklődésre számot, ha a fogyasztói árak és a jövedelmek is ugyanolyan ütemben növekedtek volna. Ez a legtöbb országban azonban nem így történt.

A korábbi gondolatmenetet folytatva, azt érdemes hangsúlyozni, hogy a megnövekedett pénzmennyiség (és hitelmennyiség) egyre inkább már létező ingatlanok adásvételéhez kapcsolódott, mintsem például vállalatok termelőtevékenységéhez, beruházásához stb.

Az ingatlanárak emelkedése valamelyest hozzájárul ugyan a gazdasági növekedéshez (például azáltal, hogy a háztartások gazdagabbnak érezvén magukat többet fogyasztanak, vagy a vállalatok fedezetének értéke nő), viszont túlzott növekedésük a tőkeallokáció hatékonyságát ronthatja, kevesebb befektetést eredményezve a gazdaság egyéb (produktív) szektorai számára. Ez pedig hosszú távon fékezheti a gazdasági növekedést, a gazdaság jövedelemtermelő képességét.

Továbbá a növekvő ingatlanáraknak van pszichológiai, ciklikusságot erősítő hatása is azáltal, hogy a hitelfelvevőt minél hamarabb, akár minél nagyobb hitelfelvételre bátorítja, a hitelezőt pedig hitelezésre a fedezeti értékek és a saját tőke növekedése révén.

A hatóságok egyébként különösen az elmúlt években igyekeznek olyan intézkedéseket bevezetni, amelyek mérséklik ezt a ciklikusságot, például a bankok számára előírt anticiklus pufferekkel (több saját tőkét kell képezniük gazdasági fellendülés idején), hitelezési szabályokkal vagy egyéb makroprudenciális eszközök segítségével.

Legalább ennyire fontos, hogy az ingatlanárak átlagjövedelemhez viszonyított emelkedése megnehezíti az első lakáshoz való jutást – nagyobb éket verve az ingatlantulajdonosok (az áremelkedésből így profitáló) és az azzal nem rendelkezők között. Egy tanulmány például azt találta, hogy 2012-2014-ben a korai harmincasok átlagos vagyona az Egyesült Királyságban 27 ezer font körül alakult, ami feleannyi (inflációval korrigálva), mint az egy évtizeddel idősebbeknek volt ilyen idősen – elsősorban az alacsonyabb ingatlanvagyonuk miatt. Ez utóbbi abban is megmutatkozik, hogy kevesebb korai harmincas lakott saját ingatlanban (kb. 40-45%) mint ez egy évtizeddel korábban jellemző volt (kb. 55-60%).

Az egyenlőtlenség a tulajdonban lévő ingatlan elhelyezkedése szerint is éleződött, ami feltehetően nem független a fent említett tényezőktől, illetve a legkeresettebb lokációk korlátozott mivoltától. Egy tanulmány például azt találta 6 országot és 22-30 éves időtartamot vizsgálva, hogy a fővárosi ingatlanok ára évente átlagosan 0,6-3,5 százalékponttal jobban növekedett, mint az ingatlanárak az országok többi részében.

A telek-, így ingatlanárak kérdése tehát messze túlmutat a csupán közgazdász berkeken, felvetve társadalmi igazságossággal, egyenlőtlenséggel, demográfiával és gyermekvállalással kapcsolatos kérdéseket is.

A szerző a 2018-tól az MNB tanszéken mesteroktató.