Újabb szigorú lépések a magyar földpiacon
ElemzésekÚjabb szigorítások várhatók a hazai földvásárlási és földhasználati szabályozásban, amelyek a jogalkotói szándékok szerint csökkentenék a visszaélési lehetőségeket és erősítenék az adásvételi ügyleteket véleményező agrárkamara pozícióit. A termőföldvásárlás ma Magyarországon az egyik legjobb befektetés lenne, de a sok korlátozás miatt a földpiachoz kevesen férnek hozzá.
Nagy horderejű törvénymódosítási javaslatok kerültek a napokban az Országgyűlés elé, amelyek több ponton is lényeges változtatást helyeznek kilátásba a kétharmados parlamenti többséget igénylő, 2014 óta hatályos földforgalmi törvényben.Az indítványt nem az agrárszakmai jogalkotásért felelős Agrárminisztérium, hanem három fideszes képviselő, Győrffy Balázs, a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara elnöke, Jakab István, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek (Magosz) elnöke és Font Sándor, a parlamenti mezőgazdasági bizottság elnöke nyújtotta be. A földforgalmi törvény ma a legjelentősebb földügyi jogszabálynak számít, mivel ez tartalmazza a földpiacot alapvetően meghatározó – így a földvásárlásokkal és a földbérletekkel összefüggő - paragrafusokat. A most benyújtott módosítási elképzelések arra utalnak, hogy a kormány a földpiac további megtisztítása és megregulázása érdekében hajlandó hozzányúlni a sarkalatos jogszabályhoz. A képviselői javaslatok mindenekelőtt megerősítenék az agrárkamara helyi szervezeteit, amelyek – úgynevezett földbizottságokként - a földhivatali bejegyzések előtt kötelezően véleményezik a megkötött adásvételi szerződéseket, és a kamara megyei elnökségeinek közreműködésével javaslatot tesznek azok földhivatali elfogadására vagy elutasítására. Eddig az ilyen döntéseket meg lehetett támadni a települési önkormányzatoknál, azok határozatai ellen pedig bíróságokhoz lehetett fordulni. A módosítások után viszont az önkormányzati képviselő-testületek az adásvételi engedélyezési eljárásokból eleve kimaradnának, a bíróságok pedig nem változtathatnák meg a kamarai területi szervezete állásfoglalásait, hanem legfeljebb új eljárások lefolytatására adhatnának utasításokat. A törvénymódosítási javaslat szerint e változtatások arra irányulnának, hogy a helyi gazdák véleménye az eddigieknél is jobban juthasson érvényre, és ezzel még inkább hangsúlyossá váljanak a kormány birtokpolitikai szempontjai.
Ezzel összefüggésben az indítványt benyújtó képviselők bekeményítenének azokban az esetekben is, amikor valakik nem tartanák be az úgynevezett földelővásárláskor előnyt adó, vállalt kötelezettségeiket. Az ilyen földtulajdonosoktól ezután elvennék az érintett termőföldeket, amelyeket az elővásárlási sorban hátrébb lévő gazdák eredeti árakon vásárolhatnának meg, ha pedig vételi jogával egyikük sem akarna élni, az állam vehetné meg az érintett birtokokat.E szigorítás arra irányul, hogy az elővásárlási joggyakorlásra hivatkozva mások elől ne szerezhessenek földterületek olyanok, akik később a területeket nem tudják/akarják megfelelően művelni. A javaslatcsomag indoklása szerint hasonló okokból, a visszaélések megakadályozása miatt korlátoznák az állattartók elővásárlási és előhaszonbérleti jogosítványait is. Ezzel azt igyekeznének elérni, hogy a földforgalmi szabályozás igazságosabb legyen, és a földek úgynevezett művelési ága a tartott állatok takarmányszükségletéhez igazodjon. A földbérlet kapcsán megszüntetnék azt a lehetőséget, hogy a földpiaci szereplők a jövőben feles bérleti, illetve részesművelési szerződéseket kössenek. Eddig egyesek így igyekeztek kiiktatni az úgynevezett előhaszonbérleti sorrendet, vagyis megelőzni, hogy előlük mások elvihessék a bérletre kialkudott földeket. A feles bérleti és részesművelési szerződéseket ugyanis – ellentétben a normál haszonbérleti megállapodásokkal - nem kellett kötelezően kifüggeszteni a polgármesteri hivatalokban, ezért ezeknél az előhaszonbérleti jog gyakorlására sem volt lehetőség, miközben többen részesművelési vagy feles bérleti szerződésekkel éppen haszonbérleti jogviszonyt fedtek el. A földeket érintő, további lényeges módosítási elképzelés az is, hogy a földcseréknél ezután szükség lenne a helyi földbizottságok feladatait ellátó területi kamarai szervezetek jóváhagyására is. A most beterjesztett módosításokból is látszik, mennyire összetett és rigorózus szabályozás jellemzi a magyar földpiacot. Az előírások jelentősen visszafogják a keresletet, bár a földárak az utóbbi időszakban ennek ellenére is folyamatosan nőttek. A különböző statisztikák azt mutatják, hogy az évenkénti áremelkedés 5-15 százalékos volt, így 2017-re 1,2-1,4 millió forintos hektáronkénti átlagos földárak alakultak ki, és a várakozások szerint a drágulás az idén is hasonló ütemben folytatódhatott.
A kiszámítható ártrendek hozzájárulnak ahhoz, hogy ma Magyarországon a termőföldvásárlás tekinthető az egyik legjobb és legbiztonságosabb befektetésnek. Az újabb áremelkedéseket pedig megalapozhatja, hogy a hazai és a nyugat-európai földárak között még mindig többszörös a különbség, ezért további fokozatos árkiegyenlítődés valószínűsíthető.Emellett az is a hosszú távú földdrágulásnak kedvez, hogy Föld lakossága 2050-re várhatóan 9 milliárdra bővül, így ugrásszerűen – akár 70-100 százalékkal - növekedhet az élelmiszerek iránti igény, miközben az előállításukra használt földterület világszinten jelentősen csökkenhet. Ez felértékeli a megmaradó erőforrásokat – így a termőföldeket - is, a magyar mezőgazdasági adottságok pedig kifejezetten alkalmasak arra, hogy a hazai agrárium a termelés mennyiségi és minőségi növelésével kihasználja a kínálkozó új értékesítési lehetőségeket, vagyis az élelmiszerpiaci pozíciók erősödése is a földáremelkedés irányába hathat. Az is tény azonban, hogy a komoly korlátozások miatt ma Magyarországon viszonylag kevesen élhetnek a földvásárlási lehetőséggel. A földforgalmi törvény ugyanis az egy hektár fölötti földvételeket csak regisztrált földműves magánszemélyeknek engedi meg, míg 2014 előtt a magyar állampolgárok alanyi jogon vehettek földeket. Ennek hátterében az a kormányzati szándék áll, hogy csak ténylegesen földet művelő gazdák jussanak földbirtokokhoz. Ez tehát az jelenti, hogy a földvételekből mindenki ki van zárva, aki nem felel meg a földművesség kritériumainak. A jogi személyek – gazdasági társaságok – szintén nem vásárolhatnak termőföldeket. A földforgalmi törvény szerint az minősülhet földművesnek, aki legalább három évig saját nevében és kockázatára mezőgazdasági tevékenységet folytat, vagy személyes közreműködőként részt vesz egy minimum 25 százalékban tulajdonában álló mezőgazdasági szervezet munkájában, illetve - ha az előző két feltétel egyike sem teljesül - meghatározott mezőgazdasági szakirányú végzettséget tud felmutatni. Ha a jogosultak valamelyik előírásnak megfelelnek, a földhivataloknál nyilvántartásba is kell vetetniük magukat. Aki ily módon földművesnek minősül, legfeljebb 300 hektárnyi földet vásárolhat, illetve földbérletekkel maximum 1200 hektárt - állattenyésztésnél és vetőmagtermelésnél 1800 hektárt - birtokolhat. A földművesek száma ma 150-160 ezerre tehető Magyarországon. Aki nem mezőgazdasági szereplő, ma legkönnyebben úgy juthat földvásárlási lehetőséghez, ha agrárképesítést szerez. Ennek pedig legegyszerűbb módja, ha valaki részt vesz egy aranykalászos gazdaképzésen, ahol 200-250 ezer forintért néhány hónap alatt olyan végzettséghez juthat, amelyet a földműves elismeréshez is elfogadnak. A földműves státus azonban önmagában még nem garancia a sikerre, mert a földvételeket további kritériumok is meghatározzák. Az egyik ilyen a már korábban is említett elővásárlási sorrend, amely azt rögzíti, hogy egy-egy földterület megvételekor ki élvezhet előnyt. E rangsorban az államot képviselő nemzeti földalapkezelő szervezet áll az első helyen, aztán pedig a helyben lakó gazdák következnek a sorrendben. Ha tehát egy földvásárló nem a lakóhelyén köt adásvételi szerződést, a hatvan napos kötelező polgármesteri hivatali kifüggesztés ideje alatt más kedvezményezettek minden további nélkül a helyébe léphetnek, ha elfogadják a szerződéses feltételeket és élnek elővásárlási jogukkal. További nehezítő tényező, hogy a Nemzeti Agrárgazdasági Kamarán belül működő, helyi termelőkből álló úgynevezett földbizottságok is véleményezik az adásvételi szerződéseket, álláspontjuk alapján pedig a NAK megyei elnökségei indítványozhatják a földhivataloknak, hogy azok a tulajdonjogit ne jegyezzék be. Így a földszerzés akkor sem biztos, ha a földműves vevők érvényes adásvételi szerződéseket kötnek, és őket senki sem előzi meg az elővásárlási sorrendben, illetve más kedvezményezettek nem kívánnak élni elővásárlási jogukkal. A gyakorlatban nem általános, hogy a földbizottságok az adásvételi szerződéseket megvétózzák, de ha mégis ilyen eset adódik, egy-egy vérre menő ügy bírósági perekig is fajulhat. A most beterjesztett törvénymódosítási javaslatok pedig azt eredményeznék, hogy ezután a földbizottságok állásfoglalásai a földadásvételi ügyekben még nagyobb horderejűek lennének. Most úgy látszik, hogy a jelenlegi szabályozást hosszabb ideig fenn lehet tartani, így a földvásárlás egyelőre körülményes és hosszadalmas procedúra marad. Bár a helyzeten változtathatnak azok a brüsszeli kötelezettségszegési eljárások, amelyek éppen a földforgalmi törvény korlátozó rendelkezései miatt indultak. Az Európai Bizottság érvelése szerint a magyar előírások több szempontból is uniós jogot sértettek, és mivel Magyarország a törvényi rendelkezéseket a kifogások hatására sem változtatta meg, Brüsszel az Európai Bírósághoz fordult. Ma azonban az valószínűsíthető, hogy a kormány a kritikák ellenére is kitart a szigor mellett, és a szabályozáson csak a legvégső esetben módosít.
