Irodát keres? - Ennyiért vannak Budapesten

Hírek2018. aug 20.BGA

A korábbinál még erősebb fokozatba kapcsolt az irodapiac. Sorra adják át az új épületeket, a kereslet erősödik, ennek megfelelően a lakásárakhoz igazodva emelkednek a bérleti díjak is. Érdekesség, hogy a kisebb cégek is egyre borsosabb áron tudnak lakást iroda céljára bérelni – nyilatkozta a Növekedés.hu-nak Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A kisebb, főként kezdő vállalkozások nincsenek könnyű helyzetben, mivel a nagyok egyből lecsapnak a legkedvezőbb irodákra.

Aki mostanában keres irodát, annak mélyebben kell a pénztárcájába nyúlnia, mivel drágulásnak indultak a bérleti díjak, sőt az áremelkedés még erősebb lehet az év végére a korábbi időszaknál. Ennek két oka van, egyrészt a lakásirodák ára alkalmazkodik az albérleti díjak trendjeihez, illetve a cégek egyre drágábban tudnak lakóingatlant iroda céljára bérelni – mondta lapunknak Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Másrészt viszont a gazdasági növekedés miatt egyre több olyan cég van, amely kinövi a korábbi irodáját, és szintet szeretne lépni, azaz például lakásirodából „B”, azaz már magasabb szintű irodaházba költözne, vagy innen továbblépve „A” kategóriás irodaházba. Ez utóbbi prémium szegmens kínálata alig másfél éve indult növekedésnek. Ugyanis 2016-2017 előtt csak kevés kiváló minőségű, „A” kategóriás irodaházat adtak át, így ebben a kategóriában megnövekedett a kereslet is. Az elmúlt 1-1,5 év során több ilyen fejlesztés is indult, amit a beruházók viszonylag könnyen fel is tudtak tölteni bérlőkkel.

Ami tehát az irodatípusokat illeti, a szolgáltatások és az épület műszaki színvonalától függően különböző kategóriákra oszthatók. Egységes elvárásokról, követelményrendszerekről nem beszélhetünk, egyedül a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) rangsorol.

Öt kötelező feltétel és tíz másodlagos kritérium segítségével azonosítják az „A” kategóriás létesítményeket. A feltételek között találunk a 24 órás biztonsági szolgálatra, a korszerű szellőztető- és fűtő/hűtő-rendszerre, a megfelelő mennyiségű parkolóhelyre, a kábelfektetési követelményekre és az egyéb alapvető berendezési elemekre (padlóburkolat, szőnyegpadló, világítástechnika, stb.) vonatkozókat. A tíz másodlagos kritérium közül hattal kell rendelkeznie egy „A” kategóriás irodaháznak. Ezek között olyan érdekességet is találunk, mint a presztízst sugárzó recepció megléte vagy a 2,65 métert meghaladó belmagasság. Amennyiben ezen felül további extra paraméterekkel rendelkezik az irodaház, akkor az „A+” kategóriába is sorolható, ide nagyjából a budapesti irodaházak 10 százaléka tartozik az Eltinga kutatása szerint. A „B” kategóriás irodaházak ennél alacsonyabb színvonalat képviselnek - ide sorolható a fővárosi irodaházak közel 20 százaléka.

Ami egy kisvállalkozás irodabérlésének előnyei mellett szól, a legfontosabb, hogy a vásárlással ellentétben itt nincs előleg, csupán kaució. Egy ingatlan vásárlásának lefoglaláskor, még ha legtöbbször nem is kérik a teljes vételárat előre, a teljes ár 10-30 százalékát legalább előlegben biztos, hogy le kell tennie a vásárlónak az asztalra. Bérleti díj esetében a kaukció átalában egy, maximum két havi bérleti díj.

A szakértők szerint általában az a jellemző, hogy a cégek vállalják a belső tér rendben tartását, takarítását, alkalmi festését, illetve minden olyan kiadást, amely az ő igényeikből fakad. Legyen ez kisebb, vagy nagyobb átalakítás. Minden esetre érdemes pontról pontra leszögezni a bérleti szerződésben, hogy egyes esetekben ki a költségviselő fél. Mindezek tükrében felmerül a kérdés: melyiket válassza például egy kisvállalkozás: a lakásirodát, „A” avagy „B” besorolású irodaházat?  Netán szolgáltatott közösségi színteret? Ez utóbbiról annyit kell tudni, hogy a hazai startup társadalom szárba szökkenésével párhuzamosan megjelentek azok a közösségi és szolgáltatott irodák, amelyek a hagyományos munkaszervezetekben nem dolgozó egyéni vállalkozókat, szabadúszókat, kezdő cégeket befogadják, és igényes munkakörnyezetet biztosítanak számukra a megfelelő infrastruktúrával és műszaki tartalommal.

Azonban nagy a kavarodás, hiszen a szolgáltatott iroda nem ugyanaz, mint a közösségi iroda. Előbbi alapvetően önálló cellás irodákra összpontosít, míg utóbbi a nagy közös térben történő munkavégzést jelenti.  Egy kis, kezdő cégnek viszont ideális lehet mindkettő a fiatalos, lendületes stílus és elrendezés miatt. A közösségi – coworking – munkahelyek többnyire egy széket (rugalmas munkaállomás) kapunk egy közös asztalnál, vagy egy dedikált íróasztalt (fix munkaállomás), emellett persze itt is bérelhetünk önálló irodát, miközben a foglalási rendszernek és az ügyfélforgalomnak megfelelően tárgyalót is igénybe vehetünk megfelelő díjazás ellenében. Ráadásul a rugalmas és a fix munkaállomások díja is eltérő. Többféle csomag közül választhat az ügyfél, ami a bérlés időtartalmára és az igénybe vett eszközökre-infrastruktúrára vonatkozik. 

Mi, mennyi?

A legfontosabb persze az ár, amelyet egy kezdő kisvállalkozás szempontjából vizsgálunk. Ennek megfelelően a közösségi irodák esetében például a fővárosban a belváros közepén, a Révay utcában nettó 3500 forintért napi jegyet vásárolhatunk, míg a havi jegy 38.500 forintba kerül. A tagoknak emellett a kisebb tárgyaló (2-5 főig) 3000 forintba, míg a nagyobb helyiség (12 főig) 5000 forintba kerül, ha pedig nem vagyunk tagok, akkor még plusz 500 forintot kell leszurkolnunk. De egyébként, ha van szabad hely, akkor a tagok ingyen is beülhetnek a tárgyalóba. A székhelyszolgáltatás pedig 15 ezer forintba kerül havonta. Ugyanilyen közösségi színtér Újbudán egy irodaház, ahol a legkisebb igénybe vehető intervallum a 10 napos bérlet, ami 21.000 forintot kóstál, a havi díj pedig 27.000 forintba kerül – mindkét esetben 4 óra ingyen tárgyaló-használat is jár, míg a székhely-szolgáltatásért havonta 19.800 forintot kérnek. A kis tárgyaló óradíja 3000 forint, míg a nagyé 6000 forint, és cellás irodát is lehet bérelni 3000 forint/óráért. Akinek ennél jóval többre van szüksége és az ügyfélköre is elvárja, az pénztárcája függvényében költözhet rögtön „A” kategóriás ingatlanba is, még akkor is, ha a vállalkozásának mérete nem nagy, ám jövedelmező. Az ingatlan.com adatbázisa alapján például a XIII. kerületi Váci úton lévő Optima irodaházban érdemes keresgélni. Itt a minimum bérleti idő 3 év és a kaució 3 hónap. Felszámolnak úgynevezett közös területi szorzót is, amelynek mértéke 6.6 százalék. Az üzemeltetési díj 990 forint/m²/hó. A négyzetméterár 30 ezer forinttól indul havonta. A mélygarázs 17 ezer forinttól bérelhető. Ennek függvényében egy 50 négyzetméteres iroda itt bruttó 699 eurótól, azaz 233 forinttól indul havonta. A belváros felé haladva ez az ár, ugyanerre a négyzetméterre vetítve akár duplázódhat is. Egy „B” kategóriás irodaházban pedig jó pár tízezerrel fizetendő kevesebb összeg.

A prémium ingatlanok bérleti díjai is emelkedtek. Az iroda.hu adatai alapján jelenleg átlagosan 13-20 eurót kell fizetni négyzetméterenként az „A” kategóriás irodákért, de vannak olyan kiváló helyen található exkluzív irodaházak, ahol a bérleti díjak négyzetméterenként a 25-30 eurót is elérhetik.

Aki ezért a lakásiroda mellett dönt, az egyik legfrekventáltabb helyen, az V. kerületi Váci utcában egy nagyobb lakásban 60 négyzetméteres első emeleti irodához juthat. Az ár havonta 260 ezer forintba kerül az 1950 előtt épült ingatlanban. A bérleti díj az ingatlan használati díja mellett tartalmazza a teljes lakás két heti gyakoriságú takarítását is. A lakás rezsi költsége viszonylag alacsony. A közös költség, amely tartalmazza a vízdíjat is, havi 16.000 Ft, a villany és gáz együttesen átlag havi 15-20.000 forint, az üzemeltetési költség 25 ezer forint havonta. Az ingatlan két havi kaucióval és az első havi bérleti díjjal azonnal költözhető. Érdekesség, hogy a III. kerületi Szépvölgyi úton (amely kiváló környezetben van) ennek közel dupla alapterületét lehet bérelni egy ügyvédi irodaházban, amely valójában egy nagy családi ház. A 100 nm-es felső szint egyben is bérelhető. A bérleti díj ebben az esetben 3 db irodahelyiség bérleti díjáért bérelhető hosszú távra. Az irodák bútorozottan történő kiadása esetén az irodák bérleti díja 120.000 Ft/hó. A Parlament mellett nem ritka a félmilliós bérleti díj sem havonta, ennyiért „csupán” száz négyzetméter jár, található kétmilliós bérlési lehetőség és a méret csupán 180 négyzetméter! Ha ennek ellenére a bérlés mellett dönt egy vállalkozás, a szabadon maradt tőkéjét felhasználhatja fejlesztésére, vagy épp tevékenységének bővítésére. Nem elhanyagolható előny egy bérleménynél, hogy a havi bérleti kiadásokat egy cég költségként is elszámolhatja, csökkentve így az adóalapját. Mindemellett az ingatlannal járó plusz költségeket, mint a fenntartás, állagmegőrzés, vagy kisebb nagyobb javítások a tulajdonosnak kell állnia.   Nem könnyű tehát megtalálni a megfelelő irodát. Budapest egészére nézve a kihasználatlansági ráta rekord alacsonyan, 7,5 százalékon áll, ami azt jelenti, hogy a modern irodaházakból az egész városban mintegy 257 ezer négyzetméter áll üresen (71% „B” kategória, 29% „A” kategória), ám olyan területből, ami a válság után lett átadva mindössze 20 ezer négyzetméterbe lehet most költözni. A fővároson belül a statisztikák szerint az alpiacokat tovább bontva még érdekesebb trendek rajzolódnak ki. Van olyan térség, ahol az irodáknak csupán 1,7-1,8 százaléka áll bérlő nélkül, például Lipótváros és Lágymányos környékén.

Ahol érdemes lehet keresni, hiszen 10 százaléknál magasabb a kihasználatlanság - vagyis az átlagnál jóval több az üres ingatlan - a Váci út külső részein, Szépvölgy környékén és a budaörsi részen. Persze az más kérdés, hogy a centrumon kívül például egy-egy tárgyalásra  a közlekedés hogyan oldható meg, vagy miként lehet „kihívni” egy-egy fontosabb ügyfelet az említett peremrészre.

A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3 503 170 négyzetmétert tesz ki, melyen belül 2 838 720 négyzetméter "A" és "B" kategóriás modern kiadható irodaterület, valamint 664 450 négyzetméter saját tulajdonú iroda található.

Az idei év hátralévő részében tovább folytatódik az átadási boom, ami várhatóan az üresedési rátát is tovább növeli. A tervek alapján 168 200 négyzetméternyi új irodaterület kerül átadásra még ebben az évben, amelynek 76 százalékára már előbérleti szerződést kötöttek.

Érdekesség, hogy a Ca Immo számításai szerint 2020 végéig 25 irodaház épülhet Budapesten, összesen közel 460 000 négyzetméteren, vagyis a jelenlegi nagyságrendileg 3,5 millió négyzetméter budapesti irodaállomány 13 százalékkal bővülhet. A piacra kerülő épületek száma soknak tűnhet, a folyamatban lévő projekteknek azonban majdnem a fele (45 százalék) már bérlőre talált. A gond, hogy nagyobb igények vannak a piacon és a tulajdonosok ezekre fókuszálnak, ezért a kisebb, 1000 négyzetméter alatti bérlőkkel, csak a nagyobb ügyfelekkel történő megegyezést követően kezdenek el tárgyalni.

További hátrány a kisebb bérlőknek, hogy az üres területek sokszor csak papíron léteznek, a nagyobbak ugyanis opciós vagy előbérleti joggal terhelik azokat, és idővel bővülésre használják.

A meglévő irodaépületek közül jelenleg a piacon 1000 négyzetméter alatti terület 248 irodaház kínál. Ezek a kis területek összesen 43 000 négyzetmétert tesznek ki, vagyis átlagosan 175 négyzetméteresek. Sok esetben csak 50-100 négyzetméteres üres, sötét, a ház felosztásakor visszamaradt területről van szó, amelyek valójában érdemi bérbeadásra nem alkalmasak, vagy olyan területről van szó, amihez nem tartozik vizesblokk, és így csak egy szomszédos bérlemény bővítésére használható a jövőben.  A bérlő szempontjából a legnagyobb kihívást talán az átlagosnál hosszabb távra szóló, 10-15 vagy akár 20 éven túli elköteleződés jelenti.