Csak átmeneti az albérletárak csökkenése: hogyan lehet megoldás a megfizethető bérlakásépítés?

Ingatlan2020. jún 12.Sz.A.
A rovat támogatója:

Magyarországon a bérlők mintegy 46 százaléka rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40 százalékát elviszik a lakhatási költségek, ami a harmadik legrosszabb arány az EU-ban. Megnéztük, milyen szakmai megfontolások állhatnak a bérlakásépítés mellett.

A lakhatással összefüggő költségek - a családok jövedelméhez mérten - aránytalanul megnőttek Magyarországon. A saját otthon megvásárlásához szükséges hitel önrészét sok háztartás képtelen előteremteni, jobb híján lakásbérlésre kényszerülnek, ami nem olcsó. Magyarországon a bérlők mintegy 46 százaléka rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40 százalékát elviszik a lakhatási költségek, ami a harmadik legrosszabb az EU-ban - derül ki a Deloitte felméréséből. Az egészségügyi vészhelyzet következtében csökkenő bérleti díjak átmenetileg enyhítik a probléma súlyosságát, a megoldás a megfizethető bérlakás. 

Bár jelenleg megállt a lakásárak drágulása, sőt árcsökkenésre is sor került a járvány nyomán kialakuló gazdasági visszaesés miatt, ennek ellenére a nagy többség számára még mindig viszonylag kevés az elérhető árú lakás.

A magyar lakóingatlanok megújulási rátája is nagyon alacsony. Ezért többek között egy vállalkozói bérlakásprogram elindítását javasolta már eddig is több szakmai szervezet - főleg fiatalok részére. Ennek a hátterében több tényező is áll:

  • Egy ideje, már jóval a járvány előtt érzékelhető volt, hogy változik a lakáspolitikát irányító szelek iránya. Matolcsy György jegybankelnök még korábban Bécset nevezte meg követendő mintaként a Növekedés-hun megjelent írásában: az osztrák fővárosban 22 százalék a saját tulajdonban élők aránya, míg Budapesten több mint 80 százalék. Fürjes Balázs, Budapest és az agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár nem sokkal később egy lengyel mintára bevezetendő közhasznú bérlakásprogramot javasolt. Február elején pedig Varga Mihály pénzügyminiszter parlamenti válaszából derült ki, hogy a Pénzügyminisztérium is a fiatalok és az első lakásra várók otthonteremtési lehetőségeinek megteremtésén dolgozik. Ez nem feltétlenül jelent egyet egy bérlakás-program elindításával, de a fiataloknak épp ez a rétege az, amely önálló élete első éveit tipikusan albérletben tölti. 
  • Az ingatlanpiacon túlnyomórészt magánszemélyek adnak bérbe lakóingatlanokat, és az intézményi szereplők szinte egyáltalán nincsenek jelen ebben a piaci szegmensben. Ha bővülne a vállalkozók által üzemeltetett bérlakások kínálata, akkor az megfizethetőbbé tenné a lakhatást, amelynek növekvő költségei a jegybank szerint már az ország versenyképességét veszélyeztetik.

Ábra: A lakosság lakhatási státusz szerinti megoszlása nemzetközi összehasonlításban. Forrás: MNB
  • Iparági szereplők azonban arra hívják fel a figyelmet, hogy a vállalkozói bérlakásprogram nem kifejezetten a szociális bérlakások kínálatát növelné, hanem a piaci alapon kínált albérletek számát. Ez viszont nem ad választ a megfizethető lakhatás kérdéseire, hiszen az ingatlanok felépítéséhez is hozamelvárás (profit) társul a vállalkozók részéről,és a bérlakások üzemeltetése is profitábilis tevékenység a vállalkozók részéről. Ezért ennek a tevékenységnek a profitelvárása is a lakbéreket növeli. Ráadásul az új lakások megépítésének költsége nem tekinthető olcsónak, így az új ingatlanok bérleti díja – még mérsékelt komfortelvárásokkal történő építés esetén is – semmiképpen sem esne az olcsóbb kategóriába.
Ábra: Az építőipari termelést gátló tényezők. Forrás: MNB
  • A bérlakás-kínálat növelése csak átmeneti megoldás lehet azok számára, akik nem rendelkeznek még saját ingatlannal abban a városban, ahol dolgoznak – vélik a piaci szereplők. Ez leginkább Budapesten jelent problémát, hiszen a fővárosban ugyanannak a lakásnak a bérleti díja sokszor magasabb, mintha a bérlő hiteltörlesztőt fizetne albérleti díj helyett. Jelenleg a legfőbb problémát a hitel önrészének előteremtése jelenti, hiszen annak minimális összege az ingatlan értékének 20 százaléka, amely egy budapesti olcsóbb lakás esetében is 4-5 millió forintot tesz ki. Vélhetőleg ezt a problémát ismerte fel a Pénzügyminisztérium is.
Ábra: Rent-to-income mutató az európai fővárosokban (2019 III. negyedéves adatgyűjtés). Megjegyzés: A rent-to-income mutató az átlagos bérleti díjak és a havi nettó adózott jövedelmek aránya. Forrás: MNB
  • Felmerült az a megfontolás is, hogy amennyiben az állam bérlakásprogramon gondolkodik, akkor a jövendőbeli bérlőkkel azzal tehetik a legjobbat, ha az épülő lakásokat közhasznú szervezetek hasznosítják, és a bérlők kiválasztásában szociális szempontok is szerepet kapnak. Ebben ugyanis mind a két modell megegyezik.
  • A megfizethető lakhatás egyébként nem csak Magyarországon probléma, hanem a bérlakás-programoknál mintaként szolgáló Svájcban is, ahol a lakosság 60 százaléka bérlakásban él. Az alpesi országban korábban népszavazást tartottak, ahol arról döntöttek a svájciak, hogy nem támogatják a megfizethető lakhatást célzó törvényjavaslatot. Ez arról szólt, hogy a jövőben épülő lakások 10 százaléka szociális bérlakásokat kínáló non-profit lakásszövetkezetek tulajdonába kerüljön. A 26 tartományból mindössze 5 tartományban kapott többséget a javaslat, de azokban a városokban, ahol a megfizethető lakhatás különösen nagy problémát jelent (mint például Bázel vagy Genf) a szavazók 60 százaléka támogatta a javaslatot. Ebből is látszik, hogy azok a lakók, akik országtól vagy várostól függetlenül a megfizethető lakhatás kihívásaival szembesülnek, kifejezetten súlyos problémaként tekintenek a kérdésre, ezzel tehát mindenképpen foglalkozni kell.