Egyéves az Otthon Start: új függőség a lakáspiacon, 60 ezren már éltek vele

Egy év telt el azóta, hogy 2025 szeptemberében elindult az első lakás megvásárlását kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású hitellel segítő Otthon Start Program, amely jelentős hatással volt a lakáspiac dinamikájára. Előbb megugrott a kereslet, majd az első hullám lecsengésével mérséklődött a vásárlói aktivitás, ezzel együtt pedig az áremelkedés üteme is lassult.

A program bejelentése után akár 60-70 ezer első lakásvásárlóra is számítani lehetett az OSP első évében, az MNB legfrissebb adatai pedig visszaigazolták a várakozásainkat. A jegybanki adatok szerint augusztus közepéig 56 ezer otthon startos hitelszerződést írtak alá 2000 milliárd forint értékben. A program népszerűségét mutatja, hogy tavaly szeptember után a megkötött lakáshitel-szerződések 80 százaléka kamattámogatott konstrukció volt, pedig ezt megelőzően még csak 20 százalék volt az arányuk

– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A szakember elmondása szerint a 3 százalékos hitel népszerűsége három pilléren nyugszik.

Az egyik, hogy az elsőlakás-vásárlók definíciója kifejezetten laza, így az otthon start hitel a lakásvásárlók számára széles körben elérhető.

A program népszerűségének másik oka maga a kamatkedvezmény: a hitelfelvevők a piaci szinthez képest közel feleannyi kamatkiadással számolhatnak, ami egy átlagos 35 millió forintos OSP hitel esetén 25 év alatt akár 20 millió forint megtakarítást is jelenthet a lakásvásárlók számára.

Az Otthon Start Program népszerűségének harmadik titka az első lakásvásárlók korábbi kilátástalan helyzete volt:

2010 óta a lakásárak megnégyszereződtek Magyarországon, ami érzékenyen érintett minden vevőt, de különösen azokat, akik nem rendelkeztek ingatlantulajdonnal. A továbbköltözésben gondolkodó ingatlantulajdonosok mérsékeltebben érezték a drágulás hatását, mivel az ő tulajdonuk értéke is többszörösére nőtt. Az elsőlakás-vásárlók helyzete viszont az OSP indulásáig kilátástalanná vált, ha más állami támogatásra nem voltak jogosultak

– fogalmazott Balogh László.

Már a júliusi bejelentés után beindult a piac, a keresleti hullám viszont nagyrész lecsengett

Az első komoly piaci reakció már a program tényleges indulása előtt látható volt. A 2025. júliusi bejelentést követően augusztusban országosan 50,6 százalékkal több telefonos érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, mint egy évvel korábban. A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban közel 64 százalékos, Budapesten 49 százalékos, a községekben pedig csaknem 40 százalékos volt a növekedés.

Szeptemberben még minden településtípuson 29–39 százalékos éves többletet mutattak az adatok, ezt követően azonban fokozatosan veszített lendületéből a kereslet. Balogh László szerint a folyamat arra utal, hogy a bejelentés előrehozta azoknak a vásárlások azt a részét, ahol a vevők megfeleltek a feltételeknek és készen álltak az adásvételre. Az első hullám után pedig visszafogottabb keresleti környezet alakult ki, és 2026 első nyolc hónapjában az eladó lakóingatlanok iránti érdeklődések száma éves összevetésben már 18 százalékkal csökkent.

A kereslet változásával párhuzamosan az árak dinamikája is mérséklődött.

A tavalyi erőteljes drágulás után 2026 nyarára országosan 11–12 százalékra, Budapesten pedig 8–9 százalékra lassult az éves áremelkedés.

A havi adatokban még látványosabb volt a fordulat: májusban országosan is csökkentek az árak, Budapesten pedig februárban, áprilisban, májusban és júniusban is negatív volt a havi változás. Júliusban országosan mindössze 0,1 százalék alatti, Budapesten pedig 0,9 százalékos áremelkedést mért az ingatlan.com lakásárindexe.

A kínálati árakban továbbra is jelentősek az országon belüli különbségek.

Budapesten 2026 augusztusában 1,41 millió forintot tett ki az eladó használt lakóingatlanok kínálati négyzetméterára, szemben az egy évvel korábbi 1,34 millióval.

Debrecenben ugyanekkor 1,04 millió, Szegeden 980 ezer forint körül alakult a négyzetméterár, miközben a legolcsóbb megyeszékhelyek közé tartozó Salgótarjánban 312 ezer forint volt ugyanez az érték.

Az OSP-s új lakások a használt piacra is hatással voltak

A megugró kereslet az újlakás-piacot is megmozgatta, amit az építési engedélyek számának növekedése is jelzett. Ehhez társult a nagyobb, a program feltételeinek megfelelő lakásfejlesztések kiemelt beruházássá nyilvánítása: 33 beruházásban nagyságrendileg 20–25 ezer lakás megépítését tervezték. A kiemelt projektek körét ugyanakkor az új kormányzat év végéig felülvizsgálja, hogy ahol lehet és szükséges összhangba hozzák őket a hatályos építési szabályokkal és a helyi közösségek igényeivel. Az MNB adatai szerint

az új lakások piacán az OSP érezhetően idén nyárra hozott látványos növekedést, mivel a júniusban megkötött kamattámogatott hitelszerződések összértéke 36 milliárd forintra nőtt, ami közel háromszor akkora volumen, mint az otthon start indulása előtti átlagos havi értékek.

Az új kínálat megjelenése a használt lakások piacát is érintette. A program keretében megvásárolható új lakások négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió forint lehet, ami különösen a nagyvárosokban teremthet közvetlen versenyt az új és a használt ingatlanok között. A hasonló árszinten elérhető új építésű lakások megjelenése, fékezte a környéken eladó használt lakások drágulását.

Budapesten abból a szempontból más a helyzet, hogy a használt társasházi lakások négyzetméterára már a program indulása előtt 1,4 millió forint közelében járt. A fővárosban ezért még látványosabb volt az OSP-s új építésű és a használt lakások közel azonos árszintje, ami bizonyos környékeken árkorrekciót okozott.

Kérdések a jövőre nézve

A szakember beszélt arról is, hogy a program szabályozásában egyelőre nem történt érdemi változás.

Az új kormányzat jelezte, hogy fenn kívánja tartani az első lakásvásárlók kedvezményes finanszírozásának lehetőségét, ezért az ingatlan.com szerint a legvalószínűbb forgatókönyv a konstrukció fennmaradása, később azonban sor kerülhet a feltételek finomhangolására, ami rendszeresen megtörténik az állami lakástámogatásokkal.

Ennek része lehet az első lakásvásárlók körének pontosabb meghatározása, például életkori feltételekkel vagy az 50 százalékos lakástulajdonra vonatkozó szabályok módosításával.

Balogh László szerint a következő időszakban már elsősorban a kereslet és a kínálat alkalmazkodása határozhatja meg a lakáspiacot. Ha az új lakások kínálata tovább bővül, miközben a kereslet a tavalyi kiugrás után normalizálódik, akkor erősödhet a vevőkért folyó verseny.

Mivel a vásárlók száma az utóbbi időben csökkent, ezért az eladók értük folytatott harca a korábbiaknál mérsékeltebb áremelkedést vetíthet előre 2026-ban, de akár 2027-ben is

– értékelte a helyzetet az ingatlan.com szakértője.