Három évig is eltarthat az ingatlanpiaci árak helyreállása
IngatlanGyengébb munkaerőpiaci környezet. Kedvezőtlen befektetői kilátások. Várhatóan ismét dinamikusan bővülő újlakáskínálat és még mindig magas lakásár/jövedelem mutatók. Az ingatlanpiaci árak az idén enyhén tovább süllyedhetnek, illetve stagnálhatnak. Legalább két-három évre lehet szükség, hogy az árak ismét elérjék a 2019-ben látott szinteket. A hitelmoratóriumnak és a gazdaságvédelmi intézkedéseknek köszönhetően ugyanakkor elkerülhetővé vált egy jelentősebb árzuhanás az ingatlanpiacon.
Befektetői környezet
A lakáskiadáson elérhető hozamok a járványhelyzet hatására érezhetően süllyedtek. A Központi Statisztikai Hivatal és az ingatlan.com által készített lakbérindex alapján az látható, hogy 2020 eleje és októbere között országos szinten nagyságrendileg 10, Budapesten pedig 15 százalékkal csökkentek az albérletárak.
KSH–ingatlan.com-lakbérindex, 2020. november
Forrás: KSH
Már a koronavírus előtt is 4 százalék közelébe süllyedt a lakások kiadásán realizálható éves hozam. Az albérletárak lendületes mérséklődésével ez a hozam tovább esett.
Ezzel párhuzamosan megnőtt annak a kockázata is, hogy a kedvezőtlenebb gazdasági helyzet miatt a bérlők fizetésképtelenné válnak.
Emellett egy számottevőbb ingatlanpiaci áremelkedésre rövidtávon igen kicsi az esély, azaz a lakásárak emelkedése sem javítja ezúttal a lakások vásárlásán és kiadásán elérhető hozamokat.
Egy ilyen környezetben a befektetői kereslet is alacsonyabban alakulhat. Budapesten még a MÁP Plusz megjelenése előtt 40-50 százalék között ingadozott a befektetési célú lakásvásárlók aránya, mely napjainkra 30 százalék alá süllyedhetett.
A kisebb befektetői aktivitás hatására lassabban állhatnak újra emelkedő pályára a lakásárak.
Foglalkoztatottság és bérek
A gazdaságvédelmi intézkedéseknek köszönhetően tavaly novemberben közel 4,5 millió fő dolgozott Magyarországon. 2020 egészében átlagosan ugyanakkor ennél alacsonyabb volt a foglalkoztatottság szintje, mely a járvány második hulláma miatt 2020 végén és a tavaszi hónapokban ismét enyhén mérséklődhet.
Forrás: KSH
A KSH adatközlése szerint 2020 január és október között a bruttó átlagkereset 9,2 százalékkel emelkedett. A 3 százalékhoz közel tartózkodó inflációs mutató mellett a reálkeresetek 6 százalékkal nőttek.
Az ingatlanpiacon a fizetőképes kereslet megítélésénél viszont a bértömeg alakulását kell figyelembe venni. A nemzetgazdaságban dolgozóknak kifizetett összes bér esetében ugyanakkor már árnyaltabb a kép.
A fenti foglalkoztatottsági számok ugyanis magukba foglalják a teljes és a részmunkaidős foglalkoztatottakat. A járványhelyzet miatt ugyanakkor megnőtt a részmunkaidős és rövidített munkaidős foglalkoztatottaknak az aránya.
Az átlagbérek dinamikus bővülése másfelől csak a teljes munkaidős foglalkoztatottakra vonatkozik. A rövidített munkaidőben dolgozók a megszokotthoz képest kisebb fizetést vihettek haza.
A KSH ráadásul a legalább 5 főt foglalkoztató vállalkozásoknál, a költségvetési intézményeknél és a foglalkoztatás szempontjából jelentős nonprofit szervezeteknél méri az átlagbérek változását. Az 5 főnél kisebb, kevésbé tőkeerős cégeknél dolgozók kereseteit nem foglalja magába a bérstatisztika. Ebben a szegmensben azonban visszafogottabb bérezési folyamatok valószínűsíthetők.
A gyengébb fizetőképes kereslethez alkalmazkodnia kell az ingatlanáraknak is.
Kínálat
Az 5 százalékos lakásáfa visszaállításának hatására visszatérhet a korábbi években látott lakásépítési kedv. 2016 elejétől 2019 végéig már érvényben volt az 5 százalékos kedvezményes áfakulcs. Akkor a megépült lakások száma megháromszorozódott. Míg 2015-ben megközelítőleg 7500 új lakást adtak át, addig 2019-ben több mint 20 ezer új lakás épült.
2020-ban a 27 százalékos lakásáfa visszaállításának hírére az új építési engedélyek száma meredeken zuhant. Emiatt is volt szükség a kedvezményes lakásáfa visszavezetésére.
Az egész éves 150 ezer körüli tranzakciószámnak az újlakás kínálat ugyan csak egy kicsi része, ám még így is ár-leszorító hatással bír a várhatóan ismét megugró kínálat.
Hitelezés
A hitelmoratóriumnak köszönhetően elkerülhetővé vált egy jelentős ingatlanpiaci eladói hullám.
A lakáshitelek állománya az alacsony kamatkörnyezetnek, a hitelmoratórium miatti felfüggesztett törlesztőrészleteknek, valamint a jegybanki és kormányzati programoknak köszönhetően 2020-ban megközelítőleg 13, az elkövetkezendő években pedig 9-12 százalékkal növekedhet az MNB számításai alapján.
A szabadfelhasználású Babaváró hiteleket külön érdemes kiemelni, melyek állománya tavaly novemberben 1000 milliárd forint felé emelkedett.
A hitelezési láb tehát az elkövetkezendő időszakban is segíti az ingatlanpiaci árak stabilizálódását. Jelentős kockázatot jelent ellenben a járvány lecsengésének a pályája, de azt sem tudni, hogy milyen mértékben ugorhat meg a nem-teljesítő hitelállomány 2021 közepe után, amikor is lejár a hitelmoratórium. Vélhetően a gazdasági helyreállás idén nyáron már javában fog tartani, aminek tükrében a kényszereladások száma alacsony marad.
Mennyire drága?
A lakásárak tavalyi egyszámjegyű áresésének ellenére nem süllyedhetett érdemben a lakásár/jövedelem mutató, mely még mindig rendkívül magas szinteken tartózkodhat.
Budapesten még most is közel kétszer annyi idő alatt lehet megvásárolni egy átlagos lakást átlagos jövedelemből, mint 2012 tájékán. A fővárosban ehhez több mint 11 évnyi átlagjövedelemre van szükség.
Lakásár/jövedelem mutató Magyarország régióközpontjaiban, 2020 első félév
A lakások tehát továbbra is drágák a fővárosban. Emiatt a további áremelkedésnek korlátozott a tere. A keresetek és a bértömeg további emelkedésére lenne szükség, hogy a mutató látványosabban süllyedni tudjon.
Emelkedésre várni kell
Az ingatlanpiaci keresletet meghatározó négy fontos tényező közül három az árak emelkedését gátolja. Az alacsonyabb befektetői kereslet, a kedvezőtlenebb munkaerőpiaci helyzet és a növekvő kínálat miatt jó eséllyel legalább két-három évre lesz szükség, hogy utolérjük a 2019 végén látott szinteket. Rövidtávon az ingatlanpiaci árak enyhe süllyedésére, illetve stagnálására van a legnagyobb esély.