Házban gazdagok, készpénzben szegények a magyarok

Megjelent az Egyensúly Intézet Hogyan legyen mindenkinek lakhatása? című, új szakpolitikai javaslatcsomagja, melynek részleteit közöljük. 

A lakhatási költségek ugrásszerű növekedése miatt tömegek számára vált elérhetetlen álommá az első saját lakás megszerzése vagy a túlzsúfolt otthon nagyobbra cserélése.

A megfizethető lakhatás hiánya már nemcsak az érintett családok és fiatalok problémája, hanem az ország egészéé. Akadályozza a továbbtanulást és a munkavállalást, korlátozza a munkaerő mobilitását, így Magyarország nem tudja megfelelően kihasználni állampolgárai tudását, tehetségét és munkáját.

Az Egyensúly Intézet Hogyan legyen mindenkinek lakhatása? című, új szakpolitikai javaslatcsomagja a magyar lakáspiac alapvető problémáit elemzi.

Miközben a magyarok 92 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él (ez a harmadik legmagasabb arány az Európai Unióban), sokuknak nincs elegendő jövedelmük otthonuk fenntartására vagy korszerűsítésére. A fiatalok és a vidéken élők jelentős része pedig nem tud oda költözni, ahol több a munkalehetőség és jobb szolgáltatások érhetők el. A javaslatcsomag szerint az adatok alapján nem beszélhetünk általános lakhatási válságról, ugyanakkor három súlyos, egymással összefüggő kihívást sürgősen kezelnünk kell: a legszegényebbek rossz és túlzsúfolt lakáskörülményeit, a megfizethető nagyvárosi lakhatás hiánya miatt alacsony munkaerőpiaci mobilitást, valamint a magyar lakásállomány súlyos műszaki és energetikai elavultságát.

Házban gazdagok, készpénzben szegények

A magas lakástulajdonosi arány sok magyar családnak nyújt biztonságot, és védelmet biztosít a lakhatási szegénység legsúlyosabb formáival szemben. Ugyanakkor együtt jár a „házban gazdag, készpénzben szegény” jelenségével: a tulajdonosok jelentős részének nincs elegendő jövedelme lakása karbantartására, korszerűsítésére vagy a magas rezsiköltségek kifizetésére.

Az Egyensúly Intézet tanulmánya kiemeli, hogy a probléma különösen súlyosan érinti a legalacsonyabb jövedelműeket. A mediánjövedelem 60 százaléka alatt keresők 18 százalékát érinti súlyosan a lakhatási szegénység, a magyarok 12,6 százaléka pedig olyan otthonban lakik, ahol beázik a tető, vizes a fal vagy korhadtak a nyílászárók.

Az ingatlanállomány energetikai elavultsága az egész ország sérülékenységét növeli: a háztartások adják a hazai energiafelhasználás mintegy harmadát. A korszerűtlen otthonok ezért egyszerre növelik a családok kiadásait, Magyarország energiafüggőségét és az épületállomány környezeti terhelését.

Ott nincs elég lakás, ahol a legtöbb lehetőség van

A magyarok kétharmada kisebb városokban vagy falvakban rendelkezik otthonnal, miközben a több és magasabb minőségű munkalehetőséget, felsőoktatási képzést és szolgáltatást biztosító intézmények jelentős része Budapesten és a regionális központokban összpontosul.

Sokan anyagi okokból nem engedhetik meg maguknak, hogy oda költözzenek, ahol dolgozni is szeretnének. A lakhatás ezért nem kizárólag szociális kérdés, hanem versenyképességi probléma is. A megfizethető nagyvárosi otthonok hiánya akadályozza a fiatalok önálló életkezdését és továbbtanulását, korlátozza a munkaerő mobilitását, valamint megnehezíti a vállalatok és a közszolgáltatások számára a megfelelő munkaerő megtalálását. A helyzetet súlyosbítja a nagyvárosi lakáskínálat szűkössége és rossz minősége.2024-ben ezer főre vetítve Magyarországon épült a legkevesebb új lakás az Európai Unióban, és a lakásállomány megújulási rátája is hazánkban volt a legalacsonyabb. A magyar lakáspiac fő problémája tehát az, hogy nem ott, nem olyan állapotban és nem olyan áron állnak rendelkezésre otthonok, ahol, amilyenekre és amennyiért az embereknek szükségük lenne rá.

Keresleti helyett kínálati beavatkozásokra van szükség

Az elmúlt évtizedek magyar lakáspolitikája elsősorban a lakáspiaci kereslet támogatására épült. Ezek a programok azonban jellemzően azoknak kedveztek, akik már rendelkeztek elegendő jövedelemmel és önerővel, ráadásul tovább növelték az amúgy is elszállt ingatlanárakat. Ugyanakkor nem sikerült javítani a lakhatási szegénységben élők, a diákok és az életkezdő fiatalok lehetőségeit.

 Az Egyensúly Intézet szerint keresleti helyett kínálati beavatkozásokra van szükség: nem a meglévő lakások iránti keresletet kell tovább fokozni, hanem a megfizethető, jó minőségű és megfelelő helyen elérhető otthonok számát kell növelni.

Ennek legfontosabb elemei:

A lakáskínálat bővítése, tudatos városfejlesztés Budapesten és a nagyvárosokban

A fővárosi és nagyvárosi lakáshiány enyhítésére az Egyensúly Intézet célzott, a kínálati oldalt ösztönző állami beavatkozásokat és új, szisztematikus várostervezési stratégiát javasol:

• Szisztematikus várostervezés és „15 perces város”: Szabályozatlan, befektetővezérelt ingatlanberuházások helyett átgondolt városfejlesztésre van szükség. Jelentősen növelni kell az olyan korszerű, megfizethető és zöldterületekben gazdag környezetű ingatlanok számát, ahol a lakók számára 15 percen belül minden fontos szolgáltatás elérhető. A kompakt városi modellek támogatásával csökkenteni kell a belvárosi autófüggőséget és a légszennyezést.

• Bérlakás profilú befektetési alapok: Az államnak olyan befektetési alapot kell létrehoznia, amelyhez magánbefektetők, nyugdíjpénztárak és önkormányzatok is csatlakozhatnak. Ezt adókedvezményekkel (szocho-mentesség, kedvezményes áfa) és állami bérlési garanciákkal lehetne vonzóvá tenni a hozamérzékeny piaci szereplők számára. 

• A város befelé terjeszkedjen: Az agglomerációkba történő szétterjedés helyett az alulhasznosított városi területek beépítését érdemes ösztönözni. 

• A nem uniós állampolgárok spekulációs lakásvásárlásának korlátozása: Az EU-n kívüli állampolgárok nagyvárosi lakásvásárlását tiltani kellene, ha az spekulációs célokat, azaz nem saját lakhatási vagy hosszú távú kiadási célt szolgál.

• A kollégiumi férőhelyek bővítése: A tanulói és munkaerő-mobilitás támogatása érdekében 2030-ra a jelenlegi 50 ezerről 75 ezerre kell növelni a kollégiumi férőhelyek számát.

A bérleti piac forradalmasítása és kifehérítése

Az Egyensúly Intézet szerint a lakáskínálat bővítésének leggyorsabb módja az, ha a lakásbérlés a lakásvásárlás reális, vonzó alternatívájává válik. Ehhez a bérbeadók és a bérlők közötti bizalom helyreállítására van szükség:

• Kötelező formaszerződések és regisztráció: A magánbérleti piacon az állam csak a központilag megszövegezett, online regisztrált formaszerződéseket ismerje el érvényesnek. Ez érdemben növelné a felmondási időt, de egyúttal garantálná, hogy nemfizetés vagy rongálás esetén a tulajdonosok gyorsan visszakaphassák az ingatlanukat.

• A bérleti díjak szabályozása: Létre kell hozni egy nyilvános lakbéradatbázist. A hosszú távú szerződések esetében korlátozni kell az évközbeni önkényes lakbéremelést, és azt előre rögzített, objektív mutatókhoz (pl. az inflációhoz) kell kötni.

• Adókedvezmények a hosszú távú kiadásra: A legalább 3 évre szóló bérleti szerződések esetében az első évet adómentessé kell tenni a tulajdonosok számára, csökkentve ezzel a rövid távú lakáskiadás megtérülési előnyét. 

Az évszázad legnagyobb lakásfelújítási hullámának elindítása

A hazai lakóingatlan-állomány energetikai elavultsága nemzetbiztonsági, klímavédelmi és gazdasági kockázat. A magyar lakóépületek több mint fele a rendkívül pazarló GG vagy annál rosszabb energiaosztályba tartozik. Az Egyensúly Intézet szerint évente legalább 100-150 ezer lakóingatlan mélyfelújítására van szükség:

• 10 éves épületfelújítási keretprogram: A kormányzati ciklusokon átívelő stabilitás érdekében az államnak 10 évre előre rögzítenie kell a felújítási kereteket. Ezzel elkerülhető a prociklikus állami beavatkozás árfelhajtó hatása, és a felújítási hullám tervezhetővé válik a piac számára.

• Energetikai minimumfeltételek: Minden állami felújítási támogatást legalább 30 százalékos energiamegtakarításhoz kell kötni. A támogatás mértéke sávosan növekedjen az elért energiahatékonyság arányában (ideálisan a 60%-os energiamegtakarítást eredményező mélyfelújításokat ösztönözve).

• Kedvezményes, 5%-os áfa és ESCO-finanszírozás: Az energiahatékony épületfelújításokat az új építésekkel megegyező, 5 százalékos áfakulccsal kell támogatni. A társasházak számára elérhetővé kell tenni az energiamegtakarításból megtérülő ESCO-konstrukciókat.

• Lakás-takarékpénztárak újraindítása: Az állami támogatású lakás-takarékpénztári rendszert újra be kell vezetni, de célzottan az energiahatékonysági felújítások kiemelt támogatásával.