Mekkora sokkot jelentene valójában a rövidtávú lakáskiadás korlátozása?

Ingatlan2020. júl 13.Harsányi Péter
A rovat támogatója:

A rövidtávú lakáskiadás kerületenkénti szabályozása leginkább a belvárosi albérleti árakban válthat ki, illetve tarthat fenn egy jelentősebb visszaesést. Országos vagy budapesti szinten ugyanakkor nem jelentős az esetleges intézkedések hatása. A szabályozások szigorodása legfeljebb 10-15 ezer lakást érinthet a 900 ezer lakásos fővárosi ingatlanpiacon. A lépések leginkább az V., VI. és VII. kerületeket sújtanák, ahol az ingatlanállomány 10 százaléka érintetett.

Nem lehet pontosan tudni, hogy hány lakást használnak rövidtávú lakáskiadásra, de a nagyobb szállásközvetítő oldalakon regisztrált adatok alapján Budapesten 10-15 ezer ingatlan érhető el ilyen célra. Benedikt Károly, a Duna House vezető elemzője szerint ez a fővárosi lakásállomány csupán 1-1,5 százaléka.

A KSH adatai szerint Budapesten 919 425 lakás volt tavaly január elsején. Amennyiben azonban csak a belvárosi lakásállományt, avagy az V., VI. és VII. kerületeket nézzük, ahol a rövidtávú kiadásra használt lakások többsége található, akkor már az ingatlanállomány több mint 10 százaléka érintett. A három belvárosi kerületben összesen 85 ezer lakás van.

A rövidtávú lakáskiadásban hasznosított ingatlanok száma a Duna House becslése szerint akár harmadára eshet vissza, ha a fővárosban komolyabb szigorításokat léptetnek életbe.

Szigorodó szabályozás

A kormány nem döntött egységesen a szabályozásról, hanem inkább szabad kezet adott az önkormányzatoknak a saját gyakorlatuk kialakítására. Ez elméletileg jelentheti a korábban tervbe vett 120 napos kiadási korlátot, de dönthet úgy is az adott önkormányzhat, hogy lazít vagy még tovább szigorít az adott kerületben a szabályozáson. Szélsőséges esetben elméletileg akár be is tilthatják az önkormányzatok a rövidtávú lakáskiadást.

Albérleti piac

A budapesti albérleti piac a koronavírus alatt jelentős változásokon ment keresztül.

A rövidtávú lakáskiadás teljes eltűnése legfőképpen a belvárosi bérleti piacon okozott egy megközelítőleg 10-30 százalékos bérleti díj csökkenést és jelentős kínálatbővülést, amit a szabályozás szigorítása tartósíthat és további hosszabb távú változásokat okozhat - fejtette ki Benedikt Károly.

Hogyan hat mindez az árakra?

Rövidtávon a belvárosi tranzakciószámok emelkedését okozhatja az eladó lakások növekvő száma. A lokálisan bővülő kínálat átmeneti árcsökkenéshez vezethet. A bérleti piacon ez gyorsabb folyamat, az ingatlanárakban várhatóan később fog jelentkezni.

A belvárosi ingatlanárakban egyszámjegyű csökkenést, korrekciót vár a Duna House, aminek mértéke 0-7 százalék közötti mértékű lehet.

Bár a lakosság jellemzően nem hitelből vásárolta ezeket a lakásokat, mégis a hitelből vásárlóknál várhatóan a jelentős bevételkiesés kényszerértékesítést eredményezhet, amennyiben jelentősen korlátozza az adott kerület a rövidtávú bérbeadást.

Az inkább jellemző készpénzes befektetők előreláthatóan nyugodtabban kivárnak és figyelik a változásokat. Nekik az egyéb más befektetési lehetőségek bizonytalansága miatt, valószínűleg továbbra is jó alternatíva marad az ingatlanbefektetés - tette hozzá Benedikt.

Kisebb megújulás

Az ingatlanállomány szempontjából a belvárosban minimális volt az újépítésű projektek száma, így legtöbb esetben csak a régi lakások felújítása, korszerűsítése segített a megújulásban. Ezeket jellemzően a rövidtávú lakáskiadásra vásárolt lakásoknál tették meg, így ezek elmaradása jelentős romlást okozhat a belvárosi ingatlanállományban.

Nagyobb a füstje

Azt ugyanakkor fontos kihangsúlyozni, hogy országos vagy budapesti szinten nem okozna számottevő elmozdulást az ingatlanárakban a rövidtávú lakáskiadással kapcsolatos szabályozás. Az érintett lakásállomány a teljes fővárosi állománynak alig több mint egy százaléka. Leginkább Budapest belvárosi kerületeire lehetnének hatással az esetleges korlátozások.

A szigorúbb szabályozások következtében elsősorban az albérleti árak negatív korrekciója indulhatna el, illetve maradhatna fenn. Az ingatlanárakban egy drasztikus visszaesésnek azért is mérsékeltebb az esélye, mert a rövidtávú lakáskiadóknak kis része van annyira „túladósodva”, hogy hirtelen el kelljen adniuk ingatlanjaikat. A hiteltörlesztési moratórium év végi határideje miatt is van még idejük a tulajdonosoknak rendezni soraikat.