Miért nyílik az új és a használt lakások közötti árolló?

Érdekes trendek figyelhetők meg az elmúlt egy – másfél év lakáspiacán. Szinte már közhely számba megy, hogy az évek óta tartó masszív áremelkedést megtörte a koronavírus járvány miatt gyakorlatilag porba hulló kereslet, az azonban még csak most derül ki, illetve most fog kiderülni, hogyan is fog talpra állni a lakóingatlan kereskedelem.

Eltérően változtak a lakásárak

Az egyik legérdekesebb változás talán az új és a használt lakások árváltozásában beálló egyelőre tartós és jelentős különbség kialakulása. Természetesen nem arról van szó, hogy korábban forintra – százalékra pontosan fej fej mellett haladt az új és használt lakások árváltozása, de alapvetően elhanyagolható volt a kettő közt a különbség, és a jelentősebb, ám a mostanit meg sem közelítő kilengések után rendszeresen korrigált a piac, és olyankor metszette egymást a két ’’termék’’ ár változását jelző görbe.

Most azonban valami ezen a téren jelentősen megváltozott. A KSH legfrissebb adatai szerint míg 2020 első negyedévében a használt lakás árak jelentősen nőttek, addig a második negyedévben az előző negyedévhez képest 2,8 százalékkal visszaesett az árszínvonal. A harmadik negyedév ehhez képest egy 3,9 százalékos emelkedést hozott, majd ezt követte a negyedik negyedévben egy 2,1 százalékos csökkenés. Így alakulhatott ki az a korábban elképzelhetetlen helyzet, hogy az előző év, azaz 2019 azonos időszakához képest 2020 utolsó negyedévében mindösszesen 2,2 százalékkal lehetett drágábban eladni egy lakást.

Az új lakások – fogyasztóiár-index figyelembevételével számított – éves reálárindexe számottevően (8,5 százalék), míg a használtaké alig emelkedett (0,5 százalék); Forrás: KSH

Ehhez képest egyébként idén az első negyedévben erősen korrigált a piac és masszív 5,8 százalékos áremelkedés volt tapasztalható rajta.

Mindezzel egészen ellentétesen alakult az újlakás piac.Az első negyedévben kiugró 8,6 százalékos áremelkedéssel indított a piac. Ám ami valójában igazán figyelemreméltó, hogy az év hátralévő részében még a járvány hullámok hatására sem csökkentek az árak, majd 2021 első negyedévében a használt lakásokéval megegyező módon 5,8 százalékkal emelkedtek az árak.

Látható, hogy korábban nem volt példa hasonló mértékű különbségre az új és a használt lakások árainak alakulása között; Forrás: KSH

Ez egyébként, ha a 2020-as év alapján akarjuk összevetni a piacot azt jelenti, hogy míg az új lakások teljes árváltozása az előző évhez, azaz 2019-hez képest 13,2 százalékos növekményt mutat, addig a használt lakásoké mindössze 1,2 százalékot. Ez pedig kétségtelenül jelentős eltérés.

Számszerűen ez azt jelenti, hogy 2021 első negyedévében 2020 átlagához viszonyítva országosan 600 ezer forinttal többe kerül átlagosan egy új lakást megvenni. Budapesten a helyzet rosszabb, a fővárosban átlag 3 millióval kell többet fizetni, mint 2020-ban.

- Ehhez azonban hozzá kell tenni, hogy a 2020-as árszínvonalat drasztikusan befolyásolta, hogy nagyrészt korábbi szerződések alapján létrejött árakon történtek az adásvételek, és a valós kínálti árak ezeknél jóval magasabbak voltak, így valószínűleg a tényleges árnövekedés 2021 első negyedéve és 2020 egésze között nem ennyire drasztikus. -

A kereslet-kínálat alakulásában a különbség

De mi okozhatja mindezt. Mint minden hasonló esetben, itt is a kereslet és a kínálat alakulásánál kell keresni az okokat.

Hogy rögtön a leginkább logikus magyarázattal indítsunk, érdemes megvizsgálni azt a tényt, hogy nem ugyanazok a jövedelmi helyzetű személyek vesznek használt és új lakást. Persze általánosítani nem lehet, vesznek használt lakást magas jövedelmi szintű egyének is, méghozzá nagyon sokan, már csak azért is mert a használt lakás is nagyon drága a nagyobb városainkban. Az azonban kijelenthető, hogy az új, jelentősen drágább lakóingatlanok megvételét többnyire a magasabb jövedelemmel rendelkezők engedhetik meg maguknak. Márpedig a tehetősebb társadalmi rétegekhez tartozókat kevésbé viselte meg a koronavírus járvány okozta gazdasági sokk, ezt több tanulmány is bizonyítja, így valószínűsíthető, hogy jobban megmaradt az új lakások felvevőpiaca, mint a használtaké.

A járvány 2020-as évében a használtlakás-eladások drasztikusan visszaestek, de látható, hogy 2021 első negyedévében újra élénkült a piac; Forrás: KSH

Tovább fűzve a kereslet oldalán felvett fonalat érdemes az állami támogatásokról is szót ejteni. Habár a kedvezményes lakásáfa 2020-tól megszűnt, azonban az erre az időszakra eső értékesítések túlnyomó többsége még a kedvezményes 5 százalékos ÁFA igénybevételével történt, - a 2018 novembere előtt építési engedélyt kapott lakásokat még kedvezményes áfával értékesíthették a beruházók - a 27 százalékos helyett, ami határozottan fűtötte az újlakás piacot. Emellett a CSOK is sokkal jelentősebb támogatást ad új lakásra mint használtra, így az is táplálta az újak piacát.

Hiába a sok új lakás

Hogy a kínálati oldalról is beszéljünk, érdemes kiemelni, hogy 2020-ban egyébként régóta nem látott mennyiségű, 15 ezer darab új lakást építettek értékesítési céllal, ennek tehát inkább hűtenie kellett volna az áremelkedést, azonban ez sem így történt.

A járvány és a részben ebből fakadó adminisztrációs nehézségek hatására ugyanis nem is érkezett be minden adat az újlakás eladásokról a KSH-hoz, illetve ami még fontosabb, hogy nagyon hátráltatva is volt az új lakások értékesítése a fenti okokból. Így a KSH mindösszesen 8 ezer olyan lakástranzakcióról tud, ami 2020-ban zajlott le, és biztosan kijelenthető, hogy a fővárost leszámítva mindenhol csökkent az új lakás adásvételek száma, ami erős különbséget mutat az ugyanebben az évben értékesítési céllal épült 15 ezer új lakással, illetve a 2019-ben épült több mint 12 ezerrel is.

Mindez feltehetően azt jelenti, hogy a kínálati oldalon közel se került ki minden értékesíthető ingatlan a piacra, így hiába a szinte rekordszámú újlakás, mégsem jött létre dömping a piacon, inkább valamiféle torlódás alakult ki. A kérdés tehát, hogy ezek a lakások mikor fognak eladósorba kerülni, és fogják-e majd befolyásolni – korrigálni az újlakás piacot.

Újra bezárulhat az olló

A helyzet az, hogy valószínűleg igen, és a korábbi trendek szerint arra is jelentős esély van, hogy a piac normalizálódása esetén újra bezárul a használt és az új lakások között ár olló. Ennek egyébként végtelenül triviális oka van, méghozzá maga a piac, aminek a mechanizmusai általában az egyensúly irányába terelik a folyamatokat hacsak nincsennek külső beavatkozások. Ezalatt arra kell gondolni, hogy ha túlzottan megdrágulnak az új lakások a használtakhoz képest, akkor a vevők egyre többen fordulnak majd ez utóbbiak felé. Ez kereslet csökkenést okoz az új lakások oldalán, és kereslet növekedést a használtakén. Egy szó, mint száz, még ha most jelentős is a különbség, hosszútávon valószínűleg újra konszolidálódik majd a piac.

Megéri most lakásba fektetni?

Épp ezért arra a kérdésre is könnyű válaszolni, ami bárkiben felmerülhet, hogy a mostani trendek alapján megéri-e használt lakásba fektetni, illetve szabad-e ilyen árak mellett új lakást venni.

Nos a válasz valójában mindkettőre igen. 

Igen, megéri használt lakást venni. Valószerűtlen, hogy elinduljanak az elértéktelenedés útján, hiszen még mindig nincs és a közeljövőben várhatóan nem is lesz elegendő új lakás a piacon, ami a használtak legalább egy részét kiváltaná, így az elmúlt évek trendje alapján várhatóan továbbra is folyamatos árnövekedés várható, maximum kisebb hullámvölgyekkel, hiszen most a járvány alatt is láthattuk, hogy még ha meg is tört a korábbi széria, nem zuhantak be a lakásárak, ahhoz legalább a 2000-es évtized végén láható pénzpiaci válságra lenne szükség és középtávon abból is talpra állna a piac, mint azt az eddigi tapasztalatok mutatják.

A másik oldalról közelítve új lakást is szabad venni. Naív dolog azt hinni, hogy valamilyen csoda folytán majd egyszer csak beszakad az új lakások ára. Ennek egyszerű az oka. Mint fentebb említettem, annyi új lakás jelenleg nem épül, ami kiváltaná a használt lakásokat és képes lenne lenyomni az árakat. Egy szó mint száz, nem reális most arra várni, hogy majd később olcsóbban tudunk új lakáshoz jutni. Persze bármi történhet, ezen a téren teljes biztonsággal nem lehet kijelenteni semmit, viszont az eddigi trendek egyértelműen ebbe az irányba mutatnak, ingatlant venni pedig jó és alapvetően alacsony kockázatú befektetés.