Otthon Start: jövőre is marad az 1,5 millió forintos fajlagos árkorlát az újépítésű ingatlanoknál

A kormány nem enged a lakáspolitika egyik legfontosabb korlátjából: 2026-ban is marad az 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti árplafon az új építésű ingatlanok esetében – jelentette be Csepeti Ádám, a Miniszterelnökség stratégiai ügyekért felelős helyettes államtitkára az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány háttérbeszélgetésén.

A döntés üzenete világos: nem az árak, hanem a hatékonyság és a termelékenység növelésében látja a kormány a megoldást.

Csepeti szerint a kormány célja, hogy az új lakások továbbra is elérhetőek maradjanak a fiatal családok számára. Az árkorlát fenntartása ugyanakkor nemcsak a vásárlókat, hanem a fejlesztőket is üzeni valamire: hatékonyabban, olcsóbban, jobb minőségben kell építeniük. „A következő évek lakáspiaca az 1,5 milliós fajlagos ár mentén fog szerveződni” – fogalmazott, hozzátéve, hogy a jogszabályi korlát mellett az is visszafogja az áremelkedést, hogy az eladási ár nem lehet több 20 százaléknál a bankok által megállapított forgalmi értéknél.

A kormány számításai szerint az Otthon Start nemcsak a lakáspiacot, hanem a gazdaságot is érdemben élénkíti.

A cél, hogy a lakásberuházások értéke GDP-arányosan elérje a V4-ek 3 százalékos átlagát, és 2035-re megközelítse az EU27-ek 5 százalékos szintjét. Az Otthon Start egyik sarokköve, hogy évente 25–30 ezer új, energiatakarékos lakás épüljön, amivel a lakásmegújulási ráta 0,4-ről 0,7 százalékra nőhet.

Csepeti szerint Magyarországon nincs klasszikus értelemben vett „lakhatási válság”. Bár Budapesten a lakások drágulása látványos, a fővárosi lakásvásárlás vagy bérlés még mindig kevesebb anyagi terhet jelent, mint Prágában, Varsóban vagy Pozsonyban.

A statisztikák önmagukért beszélnek: 2014 és 2023 között a magyar háztartások ingatlanvagyona 60 ezermilliárd forintról 170 ezermilliárdra nőtt. Egy átlagos háztartás vagyona így 18,3 millióról 61,5 millió forintra emelkedett.

Az ingatlanpiacot korábban visszafogó magas kamatszint után most tömegesen jelennek meg új vásárlók – köztük olyanok is, akik korábban kiszorultak a hitelpiacról.

A bankok visszajelzése szerint eddig 15 ezer Otthon Start igénylés érkezett, az igénylők 80 százaléka 40 év alatti, az átlagéletkor mindössze 34 év. Az érdeklődések harmada Budapestről és az agglomerációból érkezik, de a program a kisebb településeken is érezhetően élénkítette a keresletet.

Új könnyítések jönnek

A kormány több ponton finomhangolja a programot. A társasházi építményi jog révén már a használatbavételi engedély előtt, tehát akár a tervezőasztalról is hitelezhetővé válnak az új lakások. Emellett könnyítést kapnak a gyodban, ápolási díjban részesülők és a megváltozott munkaképességű igénylők, akik mentesülnek a TB-jogviszony igazolása alól.

A kormány a vállalkozók hitelezhetőségét is javítja: az őstermelők, katások és átalányadózók bevételének 50 százalékát számíthatják be hitelezhető jövedelemként a bankok.

Újdonság, hogy az adós testvérét is bevonhatja adóstársként, illetve a hitelből testvérek által örökölt résztulajdon is megvásárolhatóvá válik.

Balogh László, az ingatlan.com vezető közgazdásza szerint a program látványosan megmozgatta a piacot:

a bejelentést követő hónapokban az érdeklődések száma 40 százalékkal nőtt, ami az év vége felé „tempós ingatlanpiaci hajrát” vetít előre.

A keleti megyékben gyorsabban emelkedtek az árak, mint a nyugati régiókban, ami az országon belüli árkülönbségek csökkenését jelzi.

Az Otthon Start hatása az albérletpiacon is érzékelhető: a keresleti oldal szűkülése miatt szeptemberben 1,1 százalékkal csökkentek a lakbérek – hasonlóra legutóbb 2020-ban, a járvány idején volt példa. A program ráadásul lassította a fővárosi garzonlakások drágulását is.

Balogh szerint jövőre akár az is előfordulhat, hogy az árkorlát miatt egy új lakás ára megegyezik egy használt lakáséval. Logikusan ez a használt ingatlanok árának mérséklődését indokolná – de a magyar piacon, mint mondta, „a logika nem mindig érvényesül”.

Szakáli István Loránd, az Oeconomus stratégiai igazgatója szerint az Otthon Start történelmi jelentőségű intézkedés, amely egyszerre lakáspolitikai, gazdasági és társadalmi reform.

A korábbi programokkal szemben ez nemcsak a tehetősebbeknek szól, hanem széles társadalmi rétegek számára nyitja meg a saját otthonhoz jutás lehetőségét

– hangsúlyozta.

Pásztor Szabolcs, az alapítvány kutatási igazgatója hozzátette: azokban az országokban, ahol magas a saját tulajdonú lakások aránya, alacsonyabb a vagyoni koncentráció, így a lakástámogatások a társadalmi polarizációval szembeni védelmet is jelentik.

A kormány tehát nem pusztán egy újabb hitelprogramot működtet, hanem hosszú távon egy kiegyensúlyozottabb, fenntarthatóbb lakáspiaci modellt próbál kialakítani – olyat, amely egyszerre szolgálja a családok érdekeit, a gazdasági stabilitást és a társadalmi kohéziót.

Miért utasíthatják el a bankok az Otthon Start hiteligénylést?

Nem minden otthonteremtési álom ér célba elsőre. Bár az Otthon Start program sok család számára kínál kedvezményes lehetőséget, a banki hitelbírálat során könnyen falakba ütközhet az ember – akár aprónak tűnő részletek miatt is. A támogatott hitel elutasításának hátterében két nagy okcsoport áll: az egyik a jogszabályi feltételek, a másik a banki hitelképesség kérdése - foglalja össze a BiztosDöntés elemzése.

Az első körben sokan már ott elvéreznek, hogy nem felelnek meg az Otthon Start alapfeltételeinek.

Például, ha az igénylő az elmúlt tíz évben már rendelkezett saját belterületi ingatlannal, nem teljesíti a legalább két éves társadalombiztosítási jogviszonyt, vagy épp fennálló köztartozása van a NAV-nál, akkor a bank automatikusan elutasítja a kérelmet.

Ugyanígy probléma lehet, ha az ingatlan vételára túllépi a rendeletben meghatározott határokat – lakás esetén 100, ház esetén 150 millió forintot –, vagy ha az értékbecslő szerint a vételár több mint 20 százalékkal meghaladja a piaci értéket.

A második okcsoport már a banki hitelbírálathoz kötődik. Itt nem a szabályozás, hanem a pénzintézet óvatossága a döntő.

Gyakori probléma, hogy a jövedelem nem elég magas, nem elég stabil, vagy épp határozott idejű munkaszerződésből származik.

A próbaidő is kizáró tényező lehet. A negatív KHR-listás státusz pedig szinte automatikus elutasítást von maga után – függetlenül attól, hogy az adós időközben rendezte-e a tartozását.

Az életkori határok sem elhanyagolhatók: ha a hitel lejáratakor az igénylő túl idősnek számít a banki szabályzat szerint, az szintén kizáró ok lehet.

És persze az sem mindegy, milyen értékű fedezetet tudunk felmutatni – egy rossz állapotú ingatlan sok esetben egyszerűen nem elfogadható biztosítékként.

Ha a hitelkérelem mégis elbukik, az első lépés mindig az okok tisztázása. Előfordul, hogy egyszerű korrekcióval – például a munkaviszony módosításával, TB-jogviszony igazolásával vagy a NAV-tartozás rendezésével – újra próbálkozhatunk. Aki külföldön dolgozik, de nem ingázó, annak az utolsó 180 napban magyarországi TB-jogviszonyt is igazolnia kell – ez akár egy hazai munkaviszony vagy vállalkozás révén is megoldható.

Ha a probléma a hitelképességben rejlik, a megoldás gyakran a tehercsökkentés: meglévő hitelek lezárása, hitelkártyák megszüntetése, folyószámlahitelek rendezése. Minden forint számít, hiszen a bank a teljes törlesztési terhelés alapján számol.

Összességében az Otthon Start nem elérhetetlen, de szigorú: a legkisebb hiányosság is elég az elutasításhoz.

Épp ezért, mielőtt belevágunk, érdemes átvilágítani saját pénzügyi helyzetünket, rendezni az apróbb hiányosságokat, és akár szakértővel előzetesen egyeztetni. Egy kis előkészülettel ugyanis a „nem” hamar „igent” jelenthet – és a kulcs végül mégis a kezünkben lehet.